Đã ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Tràng An Complex nhưng chưa nhận bàn giao, ai chịu trách nhiệm sửa chữa khi căn hộ bị hư hỏng?

Nội dung chính

Đã ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Tràng An Complex nhưng chưa nhận bàn giao, ai chịu trách nhiệm sửa chữa khi căn hộ bị hư hỏng?

Căn cứ theo quy định tại Điều 441 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời điểm chịu rủi ro, cụ thể:

Điều 441. Thời điểm chịu rủi ro

1. Bên bán chịu rủi ro đối với tài sản trước khi tài sản được giao cho bên mua, bên mua chịu rủi ro đối với tài sản kể từ thời điểm nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

2. Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể:

Điều 19. Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:

a) Thông báo cho bên mua, thuê, thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng (nếu có);

b) Bảo quản nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã bán, cho thuê, cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua, thuê, thuê mua;

c) Thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký kết; tạo điều kiện cho bên mua, thuê mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng;

d) Giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;

đ) Làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giao giấy chứng nhận và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;

[...]

Do vậy, theo quy định, khi đã ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Tràng An Complex nhưng bên mua chưa nhận bàn giao, bên bán phải chịu toàn bộ trách nhiệm đối với các hư hỏng phát sinh tại căn hộ.

Bên bán phải bảo quản, duy trì và sửa chữa căn hộ để đảm bảo chất lượng, an toàn và đúng các điều kiện đã cam kết trong hợp đồng cho đến khi bàn giao.

Bên mua chưa nhận bàn giao nên không chịu rủi ro hoặc trách nhiệm sửa chữa trong giai đoạn này, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.

Đã ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Tràng An Complex nhưng chưa nhận bàn giao, ai chịu trách nhiệm sửa chữa khi căn hộ bị hư hỏng? (Hình từ Internet) 

Nếu bên bán không sửa chữa mà bàn giao căn hộ chung cư Tràng An Complex không đúng như thỏa thuận thì bên bán có đang vi phạm nghĩa vụ không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ, cụ thể:

Điều 351. Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ

1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.

Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.

2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền.

Do đó, nếu bên bán căn hộ chung cư Tràng An Complex bàn giao căn hộ không đúng chất lượng như đã thỏa thuận trong hợp đồng do không thực hiện sửa chữa phần hư hỏng của căn hộ, thì bên bán đang vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng.

Vi phạm này làm phát sinh trách nhiệm dân sự, nghĩa là bên bán phải chịu các hậu quả pháp lý và bồi thường quyền lợi cho bên mua. Bên bán chỉ được miễn trách nhiệm nếu việc không bàn giao đúng chất lượng là do sự kiện bất khả kháng hoặc lỗi hoàn toàn thuộc về bên mua.

Bên mua căn hộ chung cư Tràng An Complex có thể yêu cầu bên bán bồi thường khoản tiền do vi phạm nghĩa vụ về việc bàn giao căn hộ không đúng thỏa thuận không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ, cụ thể:

Điều 360. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ

Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 361 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ, cụ thể:

Điều 361. Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ

1. Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ bao gồm thiệt hại về vật chất và thiệt hại về tinh thần.

2. Thiệt hại về vật chất là tổn thất vật chất thực tế xác định được, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút.

3. Thiệt hại về tinh thần là tổn thất về tinh thần do bị xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín và các lợi ích nhân thân khác của một chủ thể.

Như vậy, nếu bên bán căn hộ chung cư Tràng An Complex bàn giao căn hộ không đúng chất lượng, diện tích hoặc các điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng, thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh.

Thiệt hại này có thể bao gồm thiệt hại vật chất, như chi phí sửa chữa, khắc phục, các chi phí hợp lý để ngăn ngừa hoặc hạn chế thiệt hại, và tổn thất kinh tế thực tế phát sinh do việc bàn giao không đúng thỏa thuận.

Bên bán chỉ được miễn trách nhiệm nếu có thỏa thuận khác trong hợp đồng hoặc cơ sở pháp lý hợp lệ, như sự kiện bất khả kháng.