Nội dung chính

Tiền sử dụng đất và Thuế sử dụng đất khác nhau như thế nào?

(1) Tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi thuộc một trong các trường hợp sau:

- Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

- Được chuyển mục đích sử dụng đất theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

- Các trường hợp khác mà theo quy định pháp luật, người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

>>> Căn cứ tính tiền sử dụng đất

Căn cứ theo Điều 3 Nghị định 103/2024/NĐ-CP căn cứ tính tiền sử dụng đất bao gồm:

- Diện tích đất được tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 4 của Nghị định.

- Giá đất để xác định tiền sử dụng đất tuân theo quy định tại Điều 5 của Nghị định.

- Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất được áp dụng theo các quy định tại Điều 17, Điều 18 và Điều 19 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

(2) Thuế sử dụng đất:

Theo khoản 1 Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định có 03 loại đất bao gồm nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng. Trong đó, 02 loại đất phải chịu thuế là đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp.

>>> Căn cứ tính thuế sử dụng đất:

Tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:

Căn cứ Điều 5, Điều 6 và Điều 7 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 được sửa đổi bởi Điều 249 Luật Đất đai 2024 quy định về căn cứ tính thuế, giá tính thuế và thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Đồng thời, căn cứ Điều 8 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định số tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp sẽ được tính theo công thức sau đây:

Theo đó, giá tính thuế, diện tích đất tính thuế, giá của 1m2 đất, thuế suất được xác định như sau:

(1) Giá tính thuế đối với đất = Diện tích đất tính thuế x Giá của 1m2 đất.

- Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng.

+ Trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế.

+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung;

+ Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

+ Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

+ Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ;

+ Đối với công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

- Giá của 1m2 đất là giá đất theo bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và được ổn định theo chu kỳ 05 năm.

(2) Thuế suất:

- Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:

Lưu ý: Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

- Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất: 0,03%.

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: 0,03%.

- Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 sử dụng vào mục đích kinh doanh: 0,03%.

- Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định: 0,15%.

- Đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%.

- Đất lấn, chiếm: 0,2% và không áp dụng hạn mức.

Tính thuế sử dụng đất nông nghiệp:

Theo quy định tại điểm 2 khoản 2 Điều 8 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định về công thức tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp như sau:

Như vậy, dựa vào công thức nêu trên thì để tính được số thuế phát sinh cần biết diện tích, giá của 1m2 đất và thuế suất. 

Trong đó:

- Diện tích đất tính thuế:

Điều 5 Thông tư 153/2011/TT-BTC thì diện tích đất tính thuế là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng.

- Giá của 1m2 đất tính thuế:

- Giá của 1m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012.

- Trường hợp trong chu kỳ ổn định có sự thay đổi người nộp thuế hoặc phát sinh các yếu tố dẫn đến thay đổi giá của 1m2 đất tính thuế thì không phải xác định lại giá của 1m2 đất tính thuế cho thời gian còn lại của chu kỳ.

- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở trong chu kỳ ổn định thì giá của 1m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất hoặc thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất và được ổn định trong thời gian còn lại của chu kỳ.

Lưu ý:

• Đối với thuế lần đầu, thời hạn nộp là chậm nhất 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo nộp thuế. Từ năm thứ hai trở đi, người nộp thuế phải thực hiện nộp thuế một lần mỗi năm, với hạn cuối là ngày 31 tháng 10.

• Đối với số thuế chênh lệch được xác định trong Tờ khai tổng hợp của người nộp thuế, thời hạn nộp là không muộn hơn ngày 31 tháng 3 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.

• Đối với trường hợp khai bổ sung điều chỉnh, thời hạn nộp thuế là chậm nhất 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

(2) Thuế suất:

- Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 7 Thông tư 153/2011/TT-BTC thì với đất ở (bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần) thuế suất sẽ được xác định như sau:

Lưu ý: Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

- Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất: 0,03%.

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: 0,03%.

- Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 sử dụng vào mục đích kinh doanh: 0,03%.

- Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định: 0,15%.

- Đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%.

- Đất lấn, chiếm: 0,2% và không áp dụng hạn mức.

Tiền sử dụng đất và Thuế sử dụng đất khác nhau như thế nào? (Hình từ internet)

Cá nhân có phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất tại Hà Nội không?

Các khoản thu nhập chịu thuế

...

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

b.1) Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

b.2) Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

b.3) Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

d) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.

đ) Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

g) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nêu tại khoản 5 Điều này thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

...

Như vậy, cá nhân khi mua bán nhà đất tại Hà Nội thì bên bán sẽ là bên có thu nhập nên sẽ phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân.

Tổng quan thị trường mua bán đất tại Hà nội quý I năm 2025

Trong quý I năm 2025, thị trường mua bán đất tại Hà Nội tiếp tục có những biến động đáng chú ý. Phân khúc đất nền, đặc biệt là ở các khu vực ngoại thành, đã thu hút sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư. Giá đất tại Hà Nội trong thời gian này dao động từ 1 triệu đồng/m² đến hơn 1 tỷ đồng/m², tùy thuộc vào vị trí và đặc điểm của từng khu vực.

Cụ thể, các khu vực trung tâm như Hai Bà Trưng và Hoàn Kiếm chứng kiến mức giá cao do sự khan hiếm quỹ đất và nhu cầu lớn. Các huyện ngoại thành như Đông Anh, Hoài Đức, Mê Linh và Đan Phượng cũng ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ về giá đất, với mức tăng lên tới 70-100% so với thời gian trước.

Dự báo trong thời gian tới, thị trường đất nền tại Hà Nội sẽ tiếp tục có sự phát triển mạnh mẽ, đặc biệt ở các khu vực có hạ tầng giao thông thuận lợi và pháp lý rõ ràng. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần thận trọng, chú ý đến các yếu tố pháp lý và tránh những khu vực có quy hoạch chưa rõ ràng.

Các nhà đầu tư nên lựa chọn những mảnh đất có pháp lý đầy đủ, không có tranh chấp và nằm ở vị trí chiến lược gần các dự án hạ tầng quan trọng hoặc khu dân cư đông đúc để gia tăng giá trị đầu tư. Đồng thời, việc nghiên cứu kỹ lưỡng về thị trường và tiềm năng phát triển của khu vực là yếu tố quan trọng giúp đưa ra quyết định đầu tư hợp lý.

Tóm lại, thị trường mua bán đất tại Hà Nội trong quý I năm 2025 đang có nhiều cơ hội nhưng cũng không thiếu thách thức. Nhà đầu tư cần thường xuyên cập nhật thông tin thị trường để đưa ra quyết định sáng suốt.