Rủi ro khi thuê mua nhà ở xã hội là gì? Điều kiện mua nhà ở xã hội trả góp ở Hà Nội 2025 thế nào?

Nội dung chính

Rủi ro khi thuê mua nhà ở xã hội là gì?

Thuê mua nhà ở xã hội là giải pháp được nhiều người có thu nhập thấp lựa chọn để sở hữu nhà ở với chi phí phù hợp. Tuy nhiên, hình thức này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, tài chính và thủ tục hành chính mà người dân cần nắm rõ trước khi ký hợp đồng. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn nhận diện các rủi ro phổ biến và đưa ra giải pháp phòng tránh hiệu quả.

[1] Rủi ro tài chính và khả năng thanh toán

Mặc dù có giá bán thấp hơn nhà thương mại, nhà ở xã hội vẫn có thể bị điều chỉnh giá theo biến động chi phí xây dựng hoặc chính sách mới. Ngoài ra, do bị hạn chế chuyển nhượng trong thời gian đầu, người thuê mua khó sử dụng nhà làm tài sản đảm bảo vay vốn, giảm tính linh hoạt tài chính.

Lưu ý: Trong giai đoạn chưa hoàn tất thanh toán, việc mua bán "sang tay" là trái pháp luật và có thể khiến bên nhận mua bị mất trắng.

Tính toán kỹ khả năng tài chính trước khi cam kết. Không nên vay mượn quá khả năng để mua nhà. Nếu có ý định bán lại trong tương lai, cần nắm rõ các quy định về chuyển nhượng.

- Giải pháp giúp hạn chế rủi ro khi thuê mua nhà ở xã hội

- Để quá trình thuê mua diễn ra an toàn và hiệu quả, người dân cần:

- Tìm hiểu kỹ pháp lý dự án và hồ sơ chủ đầu tư

- Soát xét cẩn thận các điều khoản hợp đồng

- Không ký hợp đồng nếu chưa rõ ràng các quyền lợi và nghĩa vụ

- Tuyệt đối tránh giao dịch bằng giấy tay hoặc hợp đồng không công chứng

- Kiểm tra chất lượng nhà trước khi nhận bàn giao

- Tìm hiểu quy hoạch, tiện ích khu vực và các ràng buộc chuyển nhượng

[2] Chuyển nhượng trái phép trước thời hạn có thể bị mất quyền sở hữu

Một rủi ro khác đáng lưu ý là chuyển nhượng nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện pháp lý. Theo quy định, sau khi hoàn tất thuê mua và nhận quyền sở hữu, người dân chỉ được chuyển nhượng sau 5 năm và phải tuân thủ đối tượng được phép giao dịch.

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều trường hợp đã “bán chui” bằng hình thức giấy viết tay, ủy quyền sử dụng hoặc hợp đồng ngầm. Đây là hành vi vi phạm pháp luật, tiềm ẩn nhiều nguy cơ như:

- Hợp đồng bị tòa án tuyên vô hiệu

- Người mua không được cấp sổ đỏ, không có quyền sử dụng hợp pháp

- Phát sinh tranh chấp, khiếu kiện khó giải quyết

Trong nhiều vụ việc, bên nhận chuyển nhượng mất trắng số tiền đã trả mà không thể đòi lại, do giao dịch không được pháp luật công nhận.

[3] Hồ sơ giả, dịch vụ làm hồ sơ không uy tín có thể bị hủy kết quả thuê mua

Hiện nay, không ít người có nhu cầu thuê mua nhà ở xã hội nhưng không đủ điều kiện theo quy định (ví dụ: không có hộ khẩu, thu nhập vượt ngưỡng...) đã tìm đến các dịch vụ làm hồ sơ thuê mua. Các dịch vụ này thường cam kết trọn gói bằng cách làm giả giấy tờ như xác nhận thu nhập, hộ khẩu tạm trú KT3 hoặc đứng tên hộ.

Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, nếu phát hiện hồ sơ có gian lận, người thuê mua sẽ bị hủy quyền mua hoặc thuê, đồng thời có thể bị xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Việc làm giả giấy tờ, con dấu trong hồ sơ cũng có thể dẫn đến khởi tố theo Bộ luật Hình sự.

[4] Một số dự án nhà ở xã hội nằm xa khu vực trung tâm

Một trong những vấn đề lớn nhất tại các dự án xa trung tâm là hạ tầng giao thông chưa đồng bộ. Nhiều khu vực còn thiếu tuyến xe buýt, đường nội bộ nhỏ hẹp hoặc chưa có kết nối với trục giao thông chính, khiến việc đi lại mỗi ngày mất nhiều thời gian, đặc biệt là vào giờ cao điểm.

Không ít dự án nằm ở khu vực mới quy hoạch hoặc đang trong quá trình phát triển, nên chưa được bao phủ bởi các dịch vụ cơ bản như:

- Trường học, trạm y tế, chợ dân sinh

- Siêu thị, khu vui chơi, ngân hàng

Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống, đặc biệt với các gia đình có trẻ nhỏ, người già hoặc người cần chăm sóc y tế thường xuyên.

Rủi ro khi thuê mua nhà ở xã hội là gì? Điều kiện mua nhà ở xã hội trả góp ở Hà Nội 2025 thế nào?

Thuê mua nhà ở xã hội có những điểm gì khác so với mua nhà ở xã hội?

Thuê mua nhà ở được định nghĩa tại khoản 22 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 như sau:

Điều 2. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

[...]

20. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích trong căn hộ hoặc trong phần diện tích không phải là căn hộ trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và trang thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích không phải là căn hộ của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật này.

21. Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và trang thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật này.

22. Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định do các bên thỏa thuận; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

[...]

Từ định nghĩa về thuê mua nhà ở, có thể hiểu thuê mua nhà ở xã hội là việc đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội thanh toán trước cho bên cho thuê mua một phần (không quá 50%) giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Phần còn lại được trả góp hàng tháng, tính như tiền thuê nhà, trong một khoảng thời gian thỏa thuận. Sau khi hết thời gian thuê mua và thanh toán đủ số tiền còn lại, người thuê mua sẽ có quyền sở hữu căn nhà ở xã hội đó.

Thuê mua nhà ở xã hội có những điểm gì khác so với mua nhà ở xã hội?

Nhà ở xã hội là một trong những chính sách an sinh thiết yếu của Nhà nước, được triển khai nhằm hỗ trợ các đối tượng có thu nhập thấp hoặc đang gặp khó khăn về chỗ ở. Tuy vậy, nhiều người dân vẫn chưa nắm rõ sự khác nhau giữa việc thuê mua và mua nhà ở xã hội.

Điều kiện mua nhà ở xã hội trả góp ở Hà Nội 2025 thế nào?

Để được mua nhà ở xã hội trả góp (tức là vay mua nhà ở xã hội theo chính sách của nhà nước) thì trước tiên phải đáp ứng các điều kiện nhất định theo quy định gồm:

+ Thuộc đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

+ Đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập

+ Điều kiện để được về vay vốn ưu đãi

Căn cứ theo Điều 77 Luật Nhà ở 2023 quy định về hình thức hưởng chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội quy định:

Điều 77. Hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

1. Hỗ trợ giải quyết bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội cho đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6, 8, 9 và 10 Điều 76 của Luật này; đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật này chưa được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.

Căn cứ điều kiện của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể quy định việc hỗ trợ giải quyết bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội cho đối tượng quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 76 của Luật này.

2. Hỗ trợ theo chương trình mục tiêu quốc gia hoặc chương trình đầu tư công về nhà ở để đối tượng quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 76 của Luật này tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.

3. Hỗ trợ tặng cho nhà ở cho đối tượng quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 76 của Luật này; việc miễn, giảm tiền sử dụng đất ở để xây dựng nhà ở quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Hỗ trợ giải quyết bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân cho đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật này chưa được hưởng chính sách quy định tại khoản 1 Điều này.

5. Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để đối tượng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 76 của Luật này mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở; đối với đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật này thì được vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.

[...]

Theo quy định trên, đối tượng được vay vốn ưu đã của Nhà nước để mua nhà ở xã hội bao gồm:

(1) Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.

(2) Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.

(3) Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.

(4) Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.

(5) Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

(6) Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.

(7) Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.

(8) Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

Các đối tượng trên được xem xét mua nhà ở xã hội trả góp ở TPHCM 2025 nếu đáp ứng các điều kiện về nhà ở và thu nhập theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP và Điều 76 Luật Nhà ở 2023. Cụ thể:

* Điều kiện về nhà ở:

- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và vợ hoặc chồng (nếu có) không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.

- Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn 15 m2 sàn/người.

- Chưa từng mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội.

- Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào tại địa phương đó

- Ngoài ra, những người thuộc các nhóm quy định tại điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 45 Luật Nhà ở 2023 không được sử dụng nhà ở công vụ.

(Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP  và Điều 78 Luật Nhà ở 2023)

*Điều kiện về thu nhập:

Tùy thuộc vào nhóm đối tượng, yêu cầu về thu nhập được quy định như sau:

- Đối với đối tượng (5), (6), (8):

+ Nếu là người độc thân, thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 15 triệu đồng.

+ Nếu đã kết hôn, tổng thu nhập của cả hai vợ chồng không quá 30 triệu đồng/tháng.

+ Mức thu nhập này được xác định dựa trên bảng lương, tiền công do cơ quan, đơn vị hoặc doanh nghiệp xác nhận trong vòng 12 tháng liền kề tính đến thời điểm nộp hồ sơ.

- Đối với đối tượng (5) không có hợp đồng lao động:

+ Nếu là người độc thân, thu nhập hàng tháng không quá 15 triệu đồng.

+ Nếu đã kết hôn, tổng thu nhập của cả hai vợ chồng không quá 30 triệu đồng/tháng.

+ UBND cấp xã sẽ thực hiện xác nhận thu nhập trong vòng 7 ngày kể từ khi nhận được đơn đề nghị.

- Đối với đối tượng (2), (3), (4):

+ Phải thuộc diện hộ nghèo hoặc cận nghèo theo chuẩn nghèo của Chính phủ.

+ Chưa được hỗ trợ tặng cho nhà ở đối với 2 đối dượng (2) và (3)

- Đối với đối tượng (7) (lực lượng vũ trang nhân dân):

+ Nếu là người độc thân, thu nhập hàng tháng không vượt quá mức thu nhập của sĩ quan cấp bậc hàm Đại tá (gồm lương cơ bản và phụ cấp).

+ Nếu đã kết hôn:

++ Trường hợp cả hai vợ chồng đều thuộc nhóm (7), tổng thu nhập hàng tháng không vượt quá 2 lần mức thu nhập của sĩ quan cấp Đại tá.

++ Nếu vợ (hoặc chồng) không thuộc nhóm (7), tổng thu nhập hàng tháng không vượt quá 1,5 lần thu nhập của sĩ quan cấp Đại tá.

++ Nếu vợ (hoặc chồng) không có hợp đồng lao động, UBND cấp xã sẽ xác nhận điều kiện về thu nhập.

(Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP và Điều 78 Luật Nhà ở 2023)

* Điều kiện để được về vay vốn ưu đãi

- Đối tượng (1), (4), (5), (6), (7) và (8) phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

+ Có nguồn thu nhập và có khả năng trả nợ theo cam kết với Ngân hàng Chính sách xã hội;

+ Có Giấy đề nghị vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội;

+ Có Hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội với chủ đầu tư theo quy định

+ Thực hiện bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay theo quy định của pháp luật. Ngân hàng Chính sách xã hội, chủ đầu tư và người vay vốn phải quy định rõ phương thức quản lý, xử lý tài sản bảo đảm trong Hợp đồng ba bên.

- Đối tượng (1), (2), (3), (4), (5), (6), (7) và (8) phải có hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội và đáp ứng điều kiện vay vốn theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng;

- Đối tượng (7) phải có hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân và đáp ứng điều kiện vay vốn theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng.

Ngoài ra mức lãi xuất được quy định để mua nhà ở xã hội được nhà Nước hỗ trợ cho vay là tối đa bằng 80% giá trị Hợp đồng mua, thuê mua nhà. Lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ. Lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay. (Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP)