Mua nhà TPHCM 3 tỷ đồng thuế bao nhiêu?

Nội dung chính

Mua nhà TPHCM 3 tỷ đồng thuế bao nhiêu?

Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định về các khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân bao gồm:

Điều 2. Các khoản thu nhập chịu thuế

[...]

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

b.1) Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

b.2) Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

b.3) Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

d) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.

đ) Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

g) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nêu tại khoản 5 Điều này thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

[...]

Theo đó, các khoản thu nhập có tính chất là thu nhập chuyển nhượng bất động sản bao gồm thu nhập khi thực hiện hoạt động mua bán nhà đất thì thuộc vào một trong những đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân và khi đó phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

Lưu ý đối với thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động mua bán nhà đất hay còn gọi là chuyển nhượng bất động sản chỉ áp dụng đối với cá nhân là người bán nhà đất, người bán bất động sản và không áp dụng đối với người mua nhà đất do thu nhập của người bán mới là thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản thuộc một trong những thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

Căn cứ tại khoản 2 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC mức thuế suất đối với hoạt động mua bán nhà đất, chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng. 

Căn cứ theo quy định tại khoản Điều 3 và Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ đối với nhà đất cụ thể như sau:

Điều 3. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ

1. Nhà, đất.

2. Súng săn; súng dùng để tập luyện, thi đấu thể thao.

[...]

Điều 8. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

1. Nhà, đất: Mức thu là 0,5%.

2. Súng săn; súng dùng để tập luyện, thi đấu thể thao: Mức thu là 2%.

3. Tàu thủy, kể cả sà lan, ca nô, tàu kéo, tàu đẩy, tàu ngầm, tàu lặn; thuyền, kể cả du thuyền; tàu bay: Mức thu là 1%.

4. Xe máy: Mức thu là 2%.

[...]

Theo các quy định nêu trên có thể thấy nhà đất cũng thuộc 01 trong các đối tượng chịu lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất được áp dụng mức thu là 0,5%

Bên cạnh đó, căn cứ tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định về mức thu phí công chứng đối với hoạt động mua bán nhà đất như sau:

Điều 4. Mức thu phí, lệ phí

Mức thu phí, lệ phí theo quy định tại Thông tư này như sau:

[...]

2. Mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch:

a) Mức thu phí đối với việc công chứng các hợp đồng, giao dịch sau đây được tính như sau:

a1) Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

a2) Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

[...]

Có thể thấy, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản hay mua bán nhà đất cũng phải nộp phí công chứng theo quy định. Với mức thu được quy định chi tiết tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC

Căn cứ điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định về lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

Điều 5. Căn cứ xác định mức thu phí và lệ phí

[...]

2. Đối với các khoản lệ phí

[...]

đ) Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.

[...]

Như vậy, khi mua bán nhà đất, cá nhân phải chịu những loại thuế phí bao gồm; thuế thu nhập cá nhân; lệ phí trước bạ; lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phí công chứng.

Mua nhà TPHCM 3 tỷ đồng thuế bao nhiêu?

Khi giao dịch bất động sản tại TP.HCM, người mua và người bán cần lưu ý đến một số loại thuế, phí bắt buộc theo quy định pháp luật. Dưới đây là tổng hợp các khoản chi phí chính liên quan đến việc mua nhà có giá trị khoảng 3 tỷ đồng.

[1] Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Thuế TNCN được áp dụng đối với người bán tài sản, với mức thu bằng 2% trên giá chuyển nhượng (giá bán ghi trong hợp đồng, không thấp hơn bảng giá đất của địa phương).

Cách tính:

Thuế TNCN = 3.000.000.000 đồng x 2% = 60.000.000 đồng

Một số trường hợp được miễn thuế TNCN theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân, như:

- Chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ và con, ông bà và cháu nội/ngoại, anh chị em ruột.

- Cá nhân chỉ sở hữu một căn nhà duy nhất.

- Các trường hợp khó khăn do thiên tai, bệnh tật hoặc sự kiện bất khả kháng (phải có đơn xin miễn, giảm kèm hồ sơ chứng minh).

[2] Lệ phí trước bạ

Khoản phí này thường do người mua nộp để làm thủ tục sang tên sở hữu tại cơ quan nhà nước. Mức thu hiện nay là 2% giá trị tính lệ phí.

Cách tính cơ bản:

Lệ phí trước bạ = (Diện tích x Giá 1m² x Tỷ lệ chất lượng còn lại) x 2%

Ví dụ: Ngôi nhà 100m², giá 1m² là 2.000.000 đồng, chất lượng còn lại 80%

→ Lệ phí = (100 x 2.000.000 x 80%) x 2% = 3.200.000 đồng

Một số trường hợp được miễn lệ phí trước bạ theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP như: nhà ở riêng lẻ tự xây, nhà ở tại vùng khó khăn hoặc vùng dân tộc thiểu số, hộ nghèo...

[3] Một số khoản chi phí khác có thể phát sinh

Phí công chứng: Khoảng 2,2 triệu đồng cho giao dịch trị giá 3 tỷ đồng (tùy biểu phí cụ thể tại văn phòng công chứng).

Phí thẩm định giá (nếu cần): Dao động từ 0,5 – 1% giá trị tài sản, tức khoảng 1,5 – 3 triệu đồng.

Phí môi giới: Nếu có sử dụng dịch vụ, thường từ 1 – 3% giá trị giao dịch, tương đương 30 – 90 triệu đồng với căn nhà 3 tỷ.

Chi phí cấp sổ hồng, thẩm định hồ sơ: Tùy theo quy định của cơ quan có thẩm quyền tại TP.HCM, thông thường không đáng kể.

[4] Phí điện, nước, internet (sau khi vào ở)

Các khoản chi phí sinh hoạt này sẽ được tính theo đơn giá của nhà nước hoặc đơn vị cung cấp dịch vụ tương ứng.

Ngoài giá trị căn nhà, người mua nên chuẩn bị thêm một khoản chi phí bổ sung từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng tùy từng trường hợp cụ thể. Việc nắm rõ các loại thuế, phí không chỉ giúp quá trình giao dịch diễn ra thuận lợi mà còn tránh được các rủi ro pháp lý sau này.

Mua nhà TPHCM 3 tỷ đồng thuế bao nhiêu? (Hình từ Internet)

Tài chính 3 tỷ mua nhà TPHCM ở đâu năm 2025?

Sở hữu khoảng 3 tỷ đồng trong tay, người mua nhà tại TP.HCM năm 2025 hoàn toàn có thể cân nhắc nhiều lựa chọn phù hợp, đặc biệt ở phân khúc căn hộ 2–3 phòng ngủ tại các khu vực phát triển mạnh về hạ tầng và tiện ích. Tuy nhiên, tùy vào nhu cầu an cư hay đầu tư, từng khu vực sẽ có những điểm mạnh khác nhau.

i) Khu Đông (TP. Thủ Đức)

Khu vực TP. Thủ Đức đang là vùng trũng hút đầu tư với loạt dự án lớn như Vinhomes Grand Park, Masteri Centre Point, MT Eastmark City,… Với 3 tỷ đồng, người mua dễ dàng sở hữu căn 2PN hoặc thậm chí 3PN trong các phân khu tầm trung, hoặc 1PN cao cấp thuộc dòng Ruby.

Lợi thế lớn của khu vực này là tuyến Metro số 1 sắp hoàn thành, kết nối nhanh vào trung tâm TP.HCM, cùng với các trục đường huyết mạch như cao tốc Long Thành – Dầu Giây, vành đai 3, giúp tăng giá trị bất động sản đáng kể trong tương lai.

ii) Khu Tây (Bình Tân, Tân Phú)

Nếu ưu tiên không gian sống rộng rãi, khu Tây là lựa chọn phù hợp. Các dự án như Akari City, Moonlight Avenue, Lovera Vista thường có thiết kế thoáng, diện tích căn hộ lớn hơn cùng mức giá dễ tiếp cận.

Hạ tầng khu vực này đang được cải thiện với tuyến BRT số 1 và đường Võ Văn Kiệt giúp kết nối nhanh về trung tâm trong 20–30 phút. Hệ thống tiện ích đã hoàn chỉnh với trung tâm thương mại, bệnh viện và trường học các cấp.

iii) Khu Nam (Nhà Bè, Bình Chánh)

Dành cho những ai yêu thích môi trường sống yên tĩnh, gần sông, khu Nam nổi bật với các dự án như Celesta Rise, Mizuki Park, West Gate. Giá vẫn còn mềm hơn so với các khu vực khác, trong khi hạ tầng đang được đầu tư mạnh với đường Nguyễn Hữu Thọ mở rộng, cầu Thủ Thiêm 4 và trục Nguyễn Văn Linh kết nối xuyên suốt.

Ở thời điểm 2025, với 3 tỷ đồng, người mua không quá khó để chọn được nơi an cư phù hợp tại TP.HCM.

Tuy nhiên, yếu tố cần cân nhắc kỹ vẫn là vị trí, pháp lý, chất lượng bàn giao và tiềm năng tăng giá trong dài hạn. Hãy xác định rõ ưu tiên của mình: ở thật hay đầu tư, để chọn đúng khu vực và dự án phù hợp nhất.