Hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất có vay ngân hàng tại TPHCM chuẩn pháp lý 2025

Nội dung chính

Hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất có vay ngân hàng tại TPHCM chuẩn pháp lý 2025

Thủ tục mua bán nhà đất là quy trình pháp lý để chuyển quyền sở hữu tài sản từ người bán sang

người mua, bao gồm các bước như đặt cọc, công chứng hợp đồng, kê khai thuế, đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, đối với các nội dung thủ tục mua bán này thường có tính phân hóa cao dựa trên nhóm nhu cầu thực tế và chịu sự tác động, điều chỉnh của nhiều văn bản quy phạm pháp luật cùng lúc.

Trong đó, thủ tục mua bán nhà đất có vay ngân hàng là một trong những thủ tục mang tính phân hóa sâu hơn so với nhóm thủ tục thông thường bởi sự xuất hiện của một bên chủ thể khác là bên cho vay của ngân hàng (chủ thể này không mang tính cố định, do tùy thuộc vào ngân hàng mà đối tượng vay hướng đến).

Khác với các thủ tục thông thường bắt đầu thông qua việc các bên cùng nhau thực hiện các thủ tục về mua bán, công chứng và thực hiện chuyển giao quyền sở hữu, đăng ký biến động đất đai, thì thủ tục mua bán nhà đất có vay ngân hàng sẽ phải thông qua thêm một nhóm thủ tục đó là thủ tục vay và thủ tục giải ngân. Cụ thể:

Hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất có vay ngân hàng tại TPHCM chuẩn pháp lý 2025 như sau:

Bước 1: Các bên cần kiểm tra thông tin trước khi mua bán nhà đất

Thông qua Phiếu yêu cầu cung cấp thông tin dữ liệu đất đai theo Mẫu số 14 tại Phụ lục II ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Căn cứ Phần VI Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định như sau:

Việc nộp văn bản, phiếu yêu cầu cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai tới cơ quan cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai theo một trong các phương thức sau:

- Nộp trên Cổng thông tin đất đai quốc gia, Cổng dịch vụ công quốc gia, Cổng dịch vụ công Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Cổng dịch vụ công cấp tỉnh;

- Nộp trực tiếp hoặc gửi qua đường công văn, điện tín, qua dịch vụ bưu chính;

- Nộp thông qua các phương tiện điện tử khác theo quy định của pháp luật.

Bước 2: Đôi bên thỏa thuận cơ bản về hợp đồng mua bán nhà đất, ký hợp đồng đặt cọc (nếu có)

Tùy thuộc vào các nhu cầu khác nhau của các bên trong giao dịch mua bán nhà đất sẽ thực hiện thỏa thuận một số thông tin trong hợp đồng mua bán nhà đất. Các bên trong hợp đồng sẽ thực hiện thỏa thuận và đưa ra một hợp đồng (Dự thảo) trước thời điểm thực hiện vay vốn ngân hàng.

- Hợp đồng đặt cọc: Áp dụng trong trường hợp muốn cọc để mua bán nhà đất trước khi thực hiện hoàn toàn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

- Hợp đồng mua bán nhà đất: Áp dụng là hợp đồng quan trọng nhất để thực hiện thủ tục bán nhà đất giữa các bên trong trường hợp có vay vốn ngân hàng gọi là hợp đồng 3 bên do thực hiện cùng lúc việc ký kết hợp đồng giữa bên bán, bên mua, bên cho vay.

Thông thường, hợp đồng mua bán nhà đất phải có đầy đủ các nhóm thông tin về nhân thân, đối tượng mua bán, phương thức mua bán, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của đôi bên, phương thức giải quyết tranh chấp và các vấn đề khác tùy thuộc vào thỏa thuận của đôi bên.

Bước 3: Các bên mua nhà đất thực hiện thủ tục vay với 01 ngân hàng cụ thể

- Bên thực hiện vay vốn trong thời điểm này cần đáp ứng các điều kiện sau để thực hiện thủ tục vay vốn mua nhà đất tại ngân hàng (Căn cứ Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 12/2024/TT-NHNN và có nội dung bị bãi bỏ bởi Điều 2 Thông tư 06/2023/TT-NHNN):

+ Khách hàng là pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp luật. Khách hàng là cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.

+ Nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp.

+ Có phương án sử dụng vốn khả thi. Điều kiện này không bắt buộc đối với khoản cho vay có mức giá trị nhỏ.

+ Có khả năng tài chính để trả nợ.

Lưu ý: Ngân hàng có thể có yêu cầu bổ sung như: Người vay có tài sản đảm bảo hợp pháp và có giá trị, phù hợp với khoản vay thế chấp/Người vay có lịch sử tín dụng tốt, không có nợ xấu.

- Bên thực hiện vay vốn cần chuẩn bị các hồ sơ, giấy tờ cơ bản sau để đảm bảo việc vay vốn diễn ra đúng, đủ theo quy định:

+ Về hồ sơ nhân thân của đối tượng vay vốn bao gồm:

++ CMND hoặc CCCD hoặc Hộ chiếu còn hiệu lực và thời hạn sử dụng.

++ Hộ khẩu thường trú, KT3 hoặc sổ tạm trú còn thời hạn.

++ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của người vay vốn được cấp theo đúng thẩm quyền (Do Ủy ban nhân dân cấp xã).

++ Hồ sơ chứng minh bản thân đủ khả năng chi trả cho khoản vay (Có thể là các hợp đồng mua bán có giá trị, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hiện có, giấy chứng nhận sở hữu tài sản như ô tô, xe máy, hoặc các tài sản có giá trị khác như cổ phiếu, trái phiếu,...)

++ Hồ sơ chứng minh nguồn thu nhập để chi trả khoản vay ngân hàng (Có thể là hợp đồng lao động, thỏa thuận lương, bảng lương, sao kê ngân hàng, nguồn tài sản từ hoạt động kinh doanh mua bán hoặc tài sản đang cho thuê,...)

++ Giấy tờ khác theo yêu cầu của ngân hàng cho vay.

- Thẩm định và quyết định cho vay mua bán nhà đất của ngân hàng tại TPHCM (Căn cứ Điều 17 Thông tư 39/2016/TT-NHNN) xác định như sau:

+ Ngân hàng sẽ tiến hành thẩm định khả năng đáp ứng các điều kiện vay vốn của khách hàng theo quy định tại Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN để xem xét quyết định cho vay. Trong quá trình thẩm định, ngân hàng được sử dụng hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ, kết hợp với các thông tin tại Trung tâm Thông tin tín dụng quốc gia Việt Nam, các kênh thông tin khác.

+ Ngân hàng phải tổ chức xét duyệt cho vay theo nguyên tắc phân định trách nhiệm giữa khâu thẩm định và quyết định cho vay.

+ Trường hợp quyết định không cho vay, ngân hàng thông báo cho khách hàng lý do khi khách hàng có yêu cầu.

- Quy trình thẩm định, phê duyệt và quyết định cho vay mua bán nhà đất của ngân hàng tại TPHCM (Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 22 Thông tư 39/2016/TT-NHNN được sửa đổi bởi điểm b khoản 6 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN và được sửa đổi bởi điểm a khoản 6 Điều 1 Thông tư 12/2024/TT-NHNN bao gồm:

(i) Thời hạn tối đa thẩm định, quyết định cho vay; phân cấp, ủy quyền và trách nhiệm của từng cá nhân, bộ phận trong việc thẩm định, phê duyệt, quyết định cho vay, bao gồm quy định đối với cho vay bằng phương tiện điện tử theo quy định tại Điều 32đ Thông tư 39/2016/TT-NHNN (nếu có); các công việc khác thuộc quy trình thẩm định, phê duyệt và quyết định cho vay;

(ii) Trường hợp cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án;

(iii) Trường hợp cho vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của khách hàng vay đối với bên thứ ba, tổ chức tín dụng cho vay thỏa thuận với khách hàng để phong tỏa số tiền cho vay tại tổ chức tín dụng cho vay đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm;

Theo đó, quy trình thẩm định, phê duyệt và quyết định cho vay phụ thuộc vào quy định nội bộ của từng ngân hàng là khác nhau. Nhưng thông thường sẽ trải qua các bước sau:

[1] Nhận và xác minh thông tin, giá trị pháp lý của các tài sản sử dụng để bảo đảm cho khoản vay.

[2] Lên kế hoạch thẩm định và hẹn gặp mặt khách hàng tại nơi có tài sản bảo đảm để xem xét thực tế và định giá.

[3] Tùy thuộc vào chuyên môn nghiệp vụ và quy định nội bộ sẽ xác định được giá trị tài sản thực tế có thể cho vay.

[4] Lập biên bản báo cáo kết quả thẩm định.

[5] Nếu được phê duyệt, tiến hành lập hồ sơ thế chấp và đăng ký tài sản bảo đảm.

[6] Tham gia ký kết hợp đồng 3 bên để xác nhận khoản vay đó thực hiện đúng quy trình và cho vay đúng quy định pháp luật.

Lưu ý: Ngoài các thỏa thuận cơ bản trước đó của bên mua và bên bán thì hợp đồng còn phải đảm bảo có đầy đủ các nội dung của bên cho vay, hoạt động vay, hình thức vay, số tiền vay, hình thức chi trả, thời hạn chi trả, mục đích sử dụng vốn vay, lãi suất cho vay theo thỏa thuận, giải ngân vốn cho vay, tài sản thế chấp, và các thỏa thuận khác...

Bước 4: Thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất cùng các giấy tờ chấp nhận vay vốn của ngân hàng (Hợp đồng 3 bên)

Sau khi tiến hành hàng loạt các công tác nghiệp vụ chuyên môn và thỏa thuận của các bên. Thì bên mua, bên bán và bên cho vay phải cùng nhau thực hiện hoạt động công chứng hợp đồng mua bán nhà đất có vay ngân hàng tại cơ quan có thẩm quyền thực hiện công chứng.

Căn cứ Điều 40 Luật Công chứng 2024 quy định thì các hồ sơ, giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm:

[1] Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ.

[2] Dự thảo hợp đồng, giao dịch là các hợp đồng như: Hợp đồng đặt cọc (nếu có), hợp đồng mua bán nhà đất theo thỏa thuận trước đó.

[3] Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng, tham gia công chứng

- Giấy tờ tùy thân: CCCD hoặc Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng.

- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (nếu đã kết hôn) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).

- Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền thực hiện việc chuyển nhượng thay cho người khác và áp dụng đối với trường hợp được ngân hàng ủy quyền tham gia hoạt động công chứng hợp đồng mua bán nhà đất có vay ngân hàng và giấy chứng nhận doanh nghiệp, Chứng minh nhân dân/Căn cước/hộ chiếu của người đại diện theo pháp luật).

[4] Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng) hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định.

[5] Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có như các giấy tờ mà ngân hàng cung cấp xác nhận cho phép vay vốn đúng quy định pháp luật.

Sau khi tiếp nhận đầy đủ hồ sơ, giấy tờ thì Công chứng viên thực hiện các công tác nghiệp vụ chuyên môn để xác định lại các hồ sơ, giấy tờ là hợp pháp là tiến hành thực hiện công chứng hợp đồng 3 bên khi mua bán nhà đất có vay ngân hàng trong thời hạn từ 02 đến 10 ngày làm việc.

Bước 5: Kê khai các thuế, phí, lệ phí khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất có vay ngân hàng thì các bên cần thực hiện tuân thủ các quy định kê khai, nộp các nhóm như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hoặc đăng ký thuế theo từng trường hợp của cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp nhất định.

Bước 6: Tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Căn cứ Mục II.B Phần V Phụ lục 1 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định thì cần chuẩn bị và thực hiện đăng ký biến động đất đai như sau:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

- Giấy chứng nhận đã cấp.

- Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại Phần II.2 Phụ lục 1 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

- Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

Bước 7: Ngân hàng tiến hành giải ngân

Sau khi thực hiện ký kết hợp đồng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và đăng ký biến động đất đai, nộp đủ thuế, phí lệ phí theo quy định thì ngân hàng sẽ tiến hành các thủ tục giải ngân cuối cùng để mở phong tỏa tài khoản, bên vay có thể rút được toàn bộ số tiền và sử dụng bình thường.

Tóm lại, khác với thủ tục thông thường, thủ tục mua bán nhà đất có vay ngân hàng sẽ có thêm một số các bước như tiến hành xác định điều kiện vay, thực hiện thủ tục vay và thực hiện thủ tục giải ngân.

Lưu ý: Thông tin chỉ mang tính chất tham khảo! Bởi có thể thay đổi tùy thuộc vào từng hiện trạng thực tế hoặc yêu cầu khác nhau của các bên tham gia giao dịch, ngân hàng có quy định khác sẽ làm thay đổi thủ tục mua bán nhà đất.

Hướng dẫn thủ tục mua bán nhà đất có vay ngân hàng tại TPHCM chuẩn pháp lý 2025 (Hình từ Internet)

Phí liên quan đến hoạt động cho vay mua bán nhà đất của ngân hàng tại TPHCM quy định ra sao?

Căn cứ Điều 14 Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định như sau:

Tổ chức tín dụng và khách hàng thỏa thuận về việc thu các khoản phí liên quan đến hoạt động cho vay, gồm:

- Phí trả nợ trước hạn trong trường hợp khách hàng trả nợ trước hạn.

- Phí trả cho hạn mức tín dụng dự phòng.

- Phí thu xếp cho vay hợp vốn.

- Phí cam kết rút vốn kể từ thời điểm thỏa thuận cho vay có hiệu lực đến ngày giải ngân vốn vay lần đầu.

- Các loại phí khác liên quan đến hoạt động cho vay được quy định cụ thể tại văn bản quy phạm pháp luật liên quan.

Cơ cấu lại thời hạn trả nợ vay mua bán nhà đất của ngân hàng tại TPHCM quy định ra sao?

Căn cứ Điều 19 Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định như sau:

Tổ chức tín dụng xem xét quyết định việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ trên cơ sở đề nghị của khách hàng, khả năng tài chính của tổ chức tín dụng và kết quả đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng, như sau:

- Khách hàng không có khả năng trả nợ đúng kỳ hạn nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay và được tổ chức tín dụng đánh giá là có khả năng trả đầy đủ nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay theo kỳ hạn trả nợ được điều chỉnh, thì tổ chức tín dụng xem xét điều chỉnh kỳ hạn trả nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay đó phù hợp với nguồn trả nợ của khách hàng; thời hạn cho vay không thay đổi.

- Khách hàng không có khả năng trả hết nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay đúng thời hạn cho vay đã thỏa thuận và được tổ chức tín dụng đánh giá là có khả năng trả đầy đủ nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay trong một khoảng thời gian nhất định sau thời hạn cho vay, thì tổ chức tín dụng xem xét cho gia hạn nợ với thời hạn phù hợp với nguồn trả nợ của khách hàng.

- Việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ được thực hiện trước hoặc trong thời hạn 10 (mười) ngày kể từ ngày đến kỳ hạn, thời hạn trả nợ đã thỏa thuận.