Hạn mức đất ở khi cấp sổ đỏ tại Hải Phòng từ 12/9/2025 là bao nhiêu theo QĐ 158 2025?

Nội dung chính

Hạn mức đất ở là gì?

Hạn mức đất ở được hiểu là giới hạn diện tích đất ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, được áp dụng khi công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc khi giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

Tuy nhiên, hạn mức đất ở không đồng nghĩa với việc người dân chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho phần diện tích nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức.

Trên thực tế, nếu thửa đất đáp ứng đầy đủ điều kiện cấp sổ, người sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích, kể cả trường hợp vượt hạn mức.

Điểm khác biệt giữa việc cấp trong hạn mức và vượt hạn mức thể hiện ở nghĩa vụ tài chính:

Trong hạn mức: Người sử dụng đất có thể không phải nộp tiền sử dụng đất; nếu phải nộp thì mức thu được tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Vượt hạn mức: Phần diện tích vượt hạn mức phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể (cao hơn giá trong bảng giá đất), do đó số tiền phải nộp sẽ lớn hơn. Tiền sử dụng đất cấp vượt hạn mức phải nhân (x) với hệ số K.

Ví dụ:

Một hộ gia đình xin cấp sổ cho thửa đất có diện tích 50m², giá đất tại vị trí đó là 1.000.000 đồng/m².

Nếu trong hạn mức:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50m² x 1.000.000 đồng = 50 triệu đồng.

Nếu vượt hạn mức (giả sử hệ số K = 1,3):

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50m² x 1.000.000 đồng x 1,3 = 65 triệu đồng.

Lưu ý: Thông tin chỉ mang tính tham khảo.

Hạn mức đất ở khi cấp sổ đỏ tại Hải Phòng từ 12 9 2025 là bao nhiêu?

Theo Điều 195, Điều 196 Luật Đất đai 2024 thì căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất ở khi cấp sổ đỏ.

Người dân muốn biết rõ hạn mức đất ở là bao nhiêu phải xem trong quyết định về hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở, hạn mức giao đất ở của từng địa phương, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, hạn mức giao đất tại mỗi khu vực trong cùng địa phương cũng có sự khác nhau.

Tại Hải Phòng, ngày 12/9/2025, UBND thành phố Hải Phòng đã ban hành Quyết định 158/2025/QĐ-UBND năm 2025 quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2024, Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng.

Căn cứ theo Điều 9 Quyết định 158/2025/QĐ-UBND năm 2025  có nêu hạn mức giao đất ở tại Hải Phòng đối với cá nhân tại khu vực đô thị và nông thôn theo quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai 2024 như sau:

[1] Khu vực các phường (trừ trường hợp quy định tại [2]): diện tích tối thiểu 40 m2, diện tích tối đa 120 m2.

[2] Khu vực các xã; khu vực xã Bắc An, xã Hoàng Hoa Thám thành phố Chí Linh cũ (nay thuộc một phần phường Nguyễn Trãi, thành phố Hải Phòng) thuộc danh sách vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi giai đoạn 2021 - 2025 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định 861/QĐ-TTg ngày 04 tháng 6 năm 2021 và Đặc khu Cát Hải: diện tích tối thiểu 60 m2; diện tích tối đa 200 m2.

[3] Đặc khu Bạch Long Vỹ: diện tích tối thiểu 50 m2; diện tích tối đa 100 m2.

Hạn mức đất ở khi cấp sổ đỏ tại Hải Phòng từ 12 9 2025 là bao nhiêu theo QĐ 158 2025? (Hình từ Internet)

Xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất như thế nào?

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà trên giấy tờ đó có thể hiện mục đích sử dụng để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư thì diện tích đất ở được xác định khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

(1) Trường hợp thửa đất được hình thành trước ngày 18/12/1980, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định như sau:

- Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó; trường hợp diện tích đất ở thể hiện trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở;

- Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở;

(2) Trường hợp thửa đất được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định như sau:

- Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó; trường hợp diện tích đất ở thể hiện trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở;

- Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở;

(3) Trường hợp thửa đất được hình thành từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/8/2024 thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ về quyền sử dụng đất;

(4) Đối với phần diện tích đất còn lại của thửa đất sau khi đã được xác định diện tích đất ở theo quy định tại điểm a khoản 1, điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 141 Luật Đất đai 2024  thì được xử lý như sau:

- Trường hợp đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống thì được xác định là mục đích đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp đã xây dựng công trình sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

- Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận là đất nông nghiệp; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

(5) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện, tập quán tại địa phương quy định cụ thể hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản (1) và khoản (2) đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 và từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993;

(6) Việc xác định lại diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao, đất thổ cư đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2004 khi người sử dụng đất có nhu cầu hoặc khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện như sau:

+ Diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại khoản (1) và khoản (2) nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận trước đây có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 Luật Đất đai 2024  mà không thuộc quy định tại khoản 4 Điều 137 Luật Đất đai 2024 ; người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích được xác định lại là đất ở.

Trường hợp người sử dụng đất đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất một phần diện tích đất ở của thửa đất hoặc Nhà nước đã thu hồi một phần diện tích đất ở của thửa đất thì khi xác định lại diện tích đất ở phải trừ đi phần diện tích đất ở đã chuyển quyền sử dụng đất hoặc thu hồi;

+ Phần diện tích đất của người nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hoặc phần diện tích đất Nhà nước đã thu hồi thì không được xác định lại theo quy định tại điểm a khoản này;

- Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai 2024 có trách nhiệm xác định lại diện tích đất ở và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 .