Đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng BĐS, người mua nhà tại TPHCM được lợi gì?

Nội dung chính

Đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng BĐS, người mua nhà tại TPHCM được lợi gì?

Ngày 17/7/2025, Bộ Tài chính đã công bố Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân thay thế Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007.

Điều 15. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá bán trừ (-) giá mua và các khoản chỉ phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyền nhượng bất động sản.

2. Trường hợp không xác định giá mua và các chỉ phí liên quan đến việc chuyền nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng giá bán nhân với thuế suất như sau:

a) Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 2 năm: 10%;

Theo Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân thay thế Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 có nêu thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng

Có thể hiểu là đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng BĐS là loại thuế thu nhập cá nhân (TNCN) được tính dựa trên phần lãi (lợi nhuận ròng) mà người bán thu được sau khi chuyển nhượng bất động sản như nhà, đất, căn hộ.

Trường hợp không xác minh được giá mua hoặc chi phí, phương pháp thuế suất được tính dựa theo thời gian nắm giữ tài sản: nếu chuyển nhượng trong vòng 2 năm, mức thu 10%; từ 2 đến dưới 5 năm là 6%; từ 5 đến dưới 10 năm là 4%; và từ 10 năm trở lên là 2%

So với mô hình thuế hiện hành cách tính thuế thu nhập cá nhân theo phương pháp mới mang lại sự công bằng hơn khi phản ánh đúng thực chất lời – lỗ trong giao dịch bất động sản.

Hiện nay, người bán nhà đất phải nộp thuế cố định 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng, bất kể họ có lãi hay không. Điều này dẫn đến trường hợp dù không có lãi hoặc thậm chí bị lỗ, người bán vẫn phải đóng thuế cao.

Theo đề xuất mới, thuế sẽ được tính 20% trên phần lợi nhuận thực tế sau khi trừ đi chi phí hợp lệ như giá mua, lệ phí sang tên, chi phí môi giới, sửa chữa...

Ví dụ: Nếu một cá nhân mua căn nhà với giá 3 tỷ đồng và bán lại với giá 3,1 tỷ đồng, phần chênh lệch 100 triệu đồng sẽ là lãi chịu thuế. Khi đó, thuế phải nộp là 20% x 100 triệu = 20 triệu đồng. Trong khi nếu áp theo cách cũ (2% trên giá bán), số thuế sẽ là 2% x 3,1 tỷ = 62 triệu đồng – cao hơn gấp 3 lần dù mức lời không lớn.

Ngược lại, nếu không có lãi (giá bán bằng hoặc thấp hơn giá mua), người chuyển nhượng sẽ không phải đóng thuế theo cách tính mới. Điều này đặc biệt có lợi cho người bán “ở thật” chỉ chuyển nhượng sau nhiều năm vì lý do cá nhân chứ không nhằm mục đích đầu tư kiếm lời.

Như vậy, mô hình thuế mới sẽ hỗ trợ nhóm người mua để ở, đồng thời góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ lướt sóng trên thị trường.

Vậy nếu dự thảo Đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng BĐS được thông qua thì người mua nhà tại TPHCM được lợi gì?

Trong quý II/2025, mức giá bán trung bình căn hộ chung cư toàn TP.HCM đạt khoảng 88,7 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với quý trước và tiệm cận mốc 90 triệu đồng/m². Phân khúc chung cư tiếp tục dẫn đầu quan tâm với tỷ trọng chiếm 29% thị trường, trong khi đất nền giảm nhiệt rõ rệt. 

Với tốc độ tăng khoảng 36% trong quý IV/2024 . Báo cáo cũng cho thấy nhu cầu mua thực tăng rõ, 64% môi giới cho biết giao dịch vì nhu cầu ở chiếm trên 40%.

Nếu dự thảo Đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng BĐS được thông qua thì người mua nhà tại TPHCM có thể sẽ được hưởng những lợi ích sau:

(1) Giá nhà sẽ duy trì ở mức ổn định hơn

Việc đánh thuế thuế 10% đối với BĐS (thay vì 2% trên tổng giá bán) bán trong vòng 2 năm làm giảm động lực đầu cơ, giúp giá hấp thụ thực tế hơn giá trị sử dụng. Khi thị trường đầu cơ giảm, giá sẽ ít biến động thất thường, giúp người mua dễ tiếp cận hơn

(2) Người mua nhà sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn vì tăng nguồn cung

Do những người nắm giữ nhiều BĐS ngắn hạn sẽ có xu hướng bán bớt tài sản (trước khi luật mới có hiệu lực hoặc sau thời hạn tối thiểu để giảm thuế) để tránh chịu thuế cao.

Điều này đồng nghĩa người mua thực sẽ tiếp cận sản phẩm tốt hơn với đa dạng lựa chọn và mức giá hợp lý.

(3) Tăng quyền thương lượng của người mua

Trong bối cảnh nguồn cung dồi dào và cạnh tranh giữa các chủ bán, người mua dễ thương lượng hơn, không bị ép giá vì thị trường có nhiều lựa chọn thay thế.

(4) Miễn thuế cho giao dịch không có lời

Phương án thuế 20% trên lợi nhuận là khả năng miễn thuế cho các giao dịch không có lời, miễn là nhà đầu tư cung cấp đủ chứng từ chứng minh. Điều này khắc phục hạn chế của quy định hiện hành, khi người bán dù không có lời, thậm chí lỗ vẫn phải nộp thuế 2% trên giá bán, qua đó hỗ trợ nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường biến động.

Ngoài ra, Các doanh nghiệp phát triển dự án có uy tín lại được hưởng lợi vì khi đầu cơ đất giảm, đất đai quay về giá trị hợp lý, họ có cơ hội mua đất rẻ hơn để phát triển dự án mới, bán hàng cho người ở thực thuận lợi hơn

Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận mặt trái tiềm ẩn như thuế cao lên giao dịch có thể làm giảm thanh khoản chung của thị trường, đặc biệt trong ngắn hạn.

Việc áp dụng mức thuế cao có thể khiến nhiều nhà đầu tư và người sở hữu bất động sản do dự hoặc trì hoãn quyết định bán, dẫn đến sự sụt giảm trong tổng số lượng giao dịch. Khi thanh khoản thấp, thị trường trở nên kém linh hoạt, dễ rơi vào trạng thái “đóng băng cục bộ”

Dù chính sách chủ yếu nhằm vào hoạt động đầu cơ, song trên thực tế vẫn có những người dân mua nhà để ở nhưng phải bán sớm vì lý do bất khả kháng như chuyển công tác, cần vốn đột xuất hoặc biến cố gia đình.

Trong các trường hợp này, việc áp thuế lũy tiến theo thời gian sở hữu có thể khiến họ phải gánh một khoản thuế lớn, dù không nhằm mục tiêu đầu tư. Điều này tạo ra chi phí không mong muốn, dễ khiến những người thật sự gặp khó khăn tài chính bị thiệt thòi.

*Lưu ý: Thông tin trên chỉ mang tính tham khảo

Đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng BĐS, người mua nhà tại TPHCM được lợi gì? (Hình ảnh Internet)

Các loại thuế phí phải nộp khi mua bán nhà đất tại TPHCM

Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà, đất tại TP.HCM, người dân không chỉ cần chuẩn bị giấy tờ pháp lý đầy đủ mà còn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật. Trong đó, một số loại thuế, phí và lệ phí là bắt buộc để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Dưới đây là tổng hợp chi tiết các loại thuế, phí người mua và người bán cần nắm rõ 

(1) Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ theo Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bổ sung bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng; 

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Lưu ý: Đối với thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động mua bán nhà đất hay còn gọi là chuyển nhượng BĐS chỉ áp dụng đối với cá nhân là người bán và không áp dụng đối với người mua t do thu nhập của người bán mới là thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản thuộc một trong những thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân theo quy định.

(2) Lệ phí trước bạ

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, nhà, đất là đối tượng chịu lệ phí trước bạ.

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5% 

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá chuyển nhượng.

(3) Phí thẩm định hồ sơ

Căn cứ khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định danh mục các khoản phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, bao gồm phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

(4) Phí công chứng

Căn cứ theo quy định tại tiết a1 điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu phí công chứng như sau:

Như vậy, khi mua bán nhà đất năm 2025 phải đóng các loại phí công chứng, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ.

Nộp thuế khi mua bán nhà đất ở đâu tại TPHCM?

Căn cứ khoản 7 Điều 11 Nghị định 126/2020/NĐ-CP có quy định:

Điều 11. Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế

[...]

7. Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế đối với người nộp thuế có phát sinh nghĩa vụ thuế đối với các khoản thu từ đất theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 45 Luật Quản lý thuế như sau:

[...]

đ) Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản:

đ.1) Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đất theo quy định tại cơ chế một cửa liên thông nơi có bất động sản.

Theo quy định trên thì nơi nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất là tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đất nơi có bất động sản đó.