Cải tạo chung cư cũ Hà Nội 2025 thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tác động đến thị trường bất động sản ra sao?

Nội dung chính

Cải tạo chung cư cũ Hà Nội 2025 thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tác động đến thị trường bất động sản ra sao?

Căn cứ khoản 9 Điều 20 Luật Thủ đô 2024 quy định như sau:

Cải tạo, chỉnh trang đô thị

...

9. Hội đồng nhân dân Thành phố có trách nhiệm sau đây:

a) Quy định chi tiết các khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này;

b) Quy định trách nhiệm của chủ đầu tư, chủ sở hữu trong việc kiểm định chất lượng nhà chung cư để thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị;

c) Quyết định cơ chế hỗ trợ kiểm định, di dời, bồi thường, tái định cư, chuyển đổi nghề nghiệp, thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị;

d) Quy định các biện pháp hỗ trợ, khuyến khích thực hiện cải tạo, chỉnh trang đô thị.

...

Căn cứ khoản 5 Điều 29 Luật Thủ đô 2024 quy định như sau:

Phát triển nhà ở

...

5. Hội đồng nhân dân Thành phố quy định chi tiết Điều này.

Từ các cơ sở đó, để tiến hành triển khai trên thực tế thì Hội đồng nhân dân Thành phố Hà Nội đã thực hiện việc quy định chi tiết cho nội dung về các hoạt động quy định tại khoản 6 Điều 20 Luật Thủ đô 2024 và khoản 3 Điều 29 Luật Thủ đô 2024 nhằm thực hiện cải tạo chung cư cũ Hà Nội hoặc xây dựng lại các nhà chung cư.

Trong quá trình thi thành thực tế thì Hội đồng nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành Kế hoạch 08/KH-HĐND năm 2025 nhằm mục đích xây dựng một nội dung hướng dẫn cụ thể về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện cải tạo chung cư cũ Hà Nội 2025.

Dựa trên các mốc cơ sở thực tiễn thì tại Hà Nội có khoảng 1579 chung cư cũng và đang tiến hành rà soát thêm để xác định, ước tình con số dự kiến là khoảng 1880 căn chung cư cũ. Nhìn chung, nhóm chung cư này tập trung tại các khu vực nội thành và nội đô mang tính lịch sử lâu dài hoặc một số bộ phận mang tính đơn lẻ độc lập nằm rải rác trên địa bàn các quốc trung tâm.

Việc cải tạo chung cư cũ Hà Nội 2025 là một bước đi cần thiết bởi các yếu tố sau:

[1] Khi thực hiện cải tạo lại sẽ nâng cao chất lượng sống của người dân, cải tạo lại không gian sống và mở rộng cơ hội để phát triển thêm hạ tầng.

Đây là các bước cơ bản để đặt nền móng cho một sự phát triển bền vững, ổn định và lâu dài.

[2] Tạo ra một môi trường sống an toàn, trong lành giúp cải thiện thêm diện mạo của đô thị, đây là một trong những nguyên nhân chính mà các năm qua khu vực này không quá mặn mòi với việc đầu tư.

[3] Thúc đẩy sự phát triển kinh tế, tạo ra được thêm nhiều cơ hội việc làm và du lịch tuy nhiên vẫn giữa được nét văn hóa độc đáo và giá trị lịch sử trong việc quy hoạch đô thị và nông thôn.

[4] Giải quyết về thủ tục pháp lý mang tính rườm rà trong hoạt động cải tạo chung cư cũ và chỉnh trang đô thị trong địa bàn Hà Nội.

[5] Chia làm nhiều trường hợp để xác định việc bồi thường và hỗ trợ tái định cư một cách hợp lý, tham khảo từ Dự thảo Nghị quyết quy định một số chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện các dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội có nêu như sau:

- Đối với chính sách và cơ chế hỗ trợ di dời, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị trong trường hợp cấp bách: thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024, trong đó được áp dụng chính sách bồi thường cao nhất cho các chủ sở hữu nhà, đất bị thu hồi.

- Đối với chính sách và cơ chế hỗ trợ di dời, bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội trong trường hợp cấp bách: thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023 hoặc Luật Đất đai 2024, trong đó ưu tiên được áp dụng chính sách bồi thường cao nhất cho các chủ sở hữu nhà, đất bị thu hồi.

- Đối với việc đấu giá quyền sử dụng đất dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư trong trường hợp cấp bách: thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024 và Nghị định của Chính phủ.

Vậy vấn đề cần đặt ra là việc xác định trường hợp cấp bách là như thế nào và trường hợp nào để xác định cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chính xác.

Hiện nay, pháp luật Việt Nam không có quy định cụ thể để xác định trường hợp cấp bách trong chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện các dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội nhưng có thể hiểu như sau:

Trường hợp cấp bách là trường hợp cần thiết phải thực hiện nhằm đáp ứng kịp thời các yêu cầu về phòng, chống thiên tai, an toàn sự cố công trình, các nhiệm vụ chính trị và các yêu cầu cấp bách khác.

Tóm lại, sau khi thực hiện xác định chính xác nhằm cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội và thực hiện hỗ trợ, bồi thường, tái định cư sẽ là những yếu tố tích cực như các phân tích trước đó. Từ đó làm cơ sở tác động đến thị trường bất động sản như sau:

[1] Đây là cơ sở để gia tăng thêm về các dự án bất động sản mới, mở cửa cho việc phát triển các khu nhà ở, quỹ căn hộ mang tính hiện đại cung cấp được chất lượng cuộc sống cao.

[2] Ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản ở khu vực trung tâm do thuộc diện cải tạo là tăng cao mức giá đất thực tế.

[3] Mức giá của nhóm căn hộ, chung cư cũ sau khi tái thiết sẽ tăng cao hơn so với nhóm căn hộ chung cư cũ, yếu tố này làm cho giá bất động sản khu vực được tăng theo mặt bằng chung.

[4] Thu hút được nguồn đầu tư và lựa chọn của các doanh nghiệp bất động sản bởi việc xác định rõ ràng về tính pháp lý và có chính sách phù hợp sẽ biến bất động sản trở thành mảnh đất vàng cho các nhà đầu tư có chuyên môn.

Lưu ý: Thông tin chỉ mang tính chất tham khảo! Nếu nhà đầu tư hoặc khách hàng có mong muốn và nhu cầu thực tế cần liên hệ xác minh thông tin cuối cùng với chủ đầu tư, chuyên gia về bất động sản chuyên nghiệp hoặc luật sư để có quyết định chính xác nhất.

Thị trường bất động sản: Cải tạo chung cư cũ Hà Nội 2025 thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tác động ra sao? (Hình từ Internet)

Việc cải tạo, chỉnh trang đô thị trên địa bàn Thành phố được thực hiện trong các trường hợp nào?

Căn cứ khoản 3 Điều 20 Luật Thủ đô 2024 quy định như sau:

- Khu vực đô thị có các công trình xây dựng có kết cấu, khoảng cách giữa các công trình không bảo đảm quy chuẩn theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về phòng cháy, chữa cháy;

- Khu vực đô thị có các công trình xây dựng thuộc diện nguy hiểm, xuống cấp, có nguy cơ sập đổ thuộc trường hợp buộc phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở; khu vực có hạ tầng giao thông không bảo đảm yêu cầu về an toàn giao thông theo quy định của pháp luật về giao thông;

- Khu vực đô thị không bảo đảm đủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của đơn vị ở mà không còn đủ quỹ đất để phát triển bổ sung hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội;

- Khu vực đô thị không phù hợp với quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc, thiết kế đô thị; khu vực đô thị có chỉ tiêu dân số vượt quá tiêu chuẩn, quy chuẩn của đơn vị ở cần di dời để giảm mật độ dân cư theo quy hoạch;

- Khu vực đô thị có các công trình kiến trúc có giá trị, các di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh cần được bảo vệ, tu bổ nhưng có các công trình xây dựng xung quanh không phù hợp với việc bảo vệ;

- Khu vực đô thị có trụ sở cơ quan, đơn vị, cơ sở phải di dời theo quy định của pháp luật, có cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ có nguy cơ hoặc để xảy ra sự cố gây mất an toàn cho sức khỏe, tính mạng của người dân.

Chủ sở hữu chung cư cũ có được phép tự đề xuất phương án cải tạo không?

Căn cứ khoản 4 Điều 20 Luật Thủ đô 2024 quy định như sau:

Cải tạo, chỉnh trang đô thị

...

4. Các chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất tại khu vực đô thị có quyền tự đề xuất thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị khi được toàn bộ số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất nằm trong ranh giới dự án đề xuất cải tạo, chỉnh trang đô thị đồng thuận góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.

Việc cải tạo, chỉnh trang đô thị trong trường hợp này phải được lập thành dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị, do doanh nghiệp được các chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thống nhất lựa chọn làm chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết, lập dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị trình Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt và triển khai thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị, bảo đảm phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt.

Trường hợp các chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất góp quyền sử dụng đất để mở rộng quỹ đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh phục vụ cải tạo, chỉnh trang đô thị và không tự lựa chọn chủ đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện vai trò chủ đầu tư dự án.

Như vậy, khi thực hiện cải tạo và chỉnh trang đô thị, cải tạo chung cư cũ Hà Nội 2025 thì chủ sở hữu của chung cư cũ được phép tự đề xuất thực hiện dự án cải tạo, chỉnh trang chung cư cũ khi được toàn bộ số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất nằm trong ranh giới dự án đề xuất cải tạo, chỉnh trang đô thị đồng thuận góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.