Công văn 76514/CT-TTHT năm 2017 về chính sách thuế đối với khoản tiền đặt cọc do Cục Thuế thành phố Hà Nội ban hành

Kính gửi: Công ty Cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà
(Địa chỉ: Số 19, Phố Trúc Khuê, P. Láng Hạ, Q. Đống Đa, TP Hà Nội,
MST: 0102186917)

Trả lời công văn số 127/CV-TCKT ngày 27/10/2017 của Công ty Cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà hỏi về chính sách thuế đối với khoản tiền đặt cọc, Cục Thuế TP Hà Nội có ý kiến như sau:

- Căn cứ Điều 328 Bộ Luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 của Quốc hội quy định về đặt cọc

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

- Căn cứ Khoản 4 Điều 8 Thông tư 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế giá trị gia tăng quy định thời điểm xác định thuế GTGT

“Điều 8. Thời điểm xác định thuế GTGT

...4. Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê là thời điểm thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng. Căn cứ số tiền thu được, cơ sở kinh doanh thực hiện khai thuế GTGT đầu ra phát sinh trong kỳ. ”

- Căn cứ Điều 16 Thông tư 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 51/2010/NĐ-CP ngày 14/5/2010 và Nghị định số 04/2014/NĐ-CP ngày 17/01/2014 của Chính phủ quy định về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ quy định nguyên tắc lập hóa đơn

“Điều 16. Lập hóa đơn

2. Cách lập một số tiêu thức cụ thể trên hóa đơn

a) Tiêu thức “Ngày tháng năm” lập hóa đơn

Ngày lập hóa đơn đối với bán hàng hóa là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hóa cho người mua, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

...Trường hợp tổ chức kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì ngày lập hóa đơn là ngày thu tiền...”

- Căn cứ Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp

+ Tại Tiết a.1 Khoản 1 Điều 17 quy định về doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

“Điều 17. Căn cứ tính thuế

...1. Thu nhập chịu thuế

...a) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

a.1) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).

- Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng, cụ thể:

+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì doanh nghiệp kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo doanh thu trừ chi phí.

+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm...”

- Căn cứ Hợp đồng đặt cọc số 01/2015/HĐĐC giữa Công ty CP Đầu tư và xây dựng và phát triển Sông Đà và Công ty CP Đầu tư Hải Phòng về việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng khu văn phòng hình thành trong tương lai tại Dự án “Cải tạo, xây dựng lại Khu tập thể XI-26 Liễu Giai, Q. Ba Đình, Hà Nội” tại địa chỉ số 26 Phố Liễu Giai, Q. Ba Đình, Hà Nội.

Căn cứ vào các quy định trên, trường hợp Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và Phát triển đô thị Sông Đà (sau đây gọi tắt là Công ty) ký hợp đồng đặt cọc số 01/2015/HĐĐC với Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phòng (bên nhận chuyển nhượng) về việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng khu văn phòng hình thành trong tương lai theo đúng quy định của pháp luật tại Dự án “Cải tạo, xây dựng lại Khu tập thể XI-26 Phố Liễu Giai, Quận Ba Đình, TP. Hà Nội” tại địa chỉ số 26 Phố Liễu Giai, Q. Ba Đình, Hà Nội. Trường hợp, để đảm bảo cho việc thực hiện ký kết hợp đồng, Công ty đã nhận khoản tiền đặt cọc tương ứng 100% giá trị hợp đồng với tiến độ đặt cọc chia thành 3 đợt và việc thu tiền đặt cọc nằm trong tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì Công ty phải lập hóa đơn, đồng thời kê khai thuế GTGT.

Trường hợp, Công ty có thu tiền ứng trước của bên nhận chuyển nhượng theo tiến độ dưới hình thức là khoản đặt cọc thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế TNDN tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng và được xác định theo quy định tại Tại Tiết a.1 Khoản 1 Điều 17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính.

Kính gửi: Công ty Cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà
(Địa chỉ: Số 19, Phố Trúc Khuê, P. Láng Hạ, Q. Đống Đa, TP Hà Nội,
MST: 0102186917)

Trả lời công văn số 127/CV-TCKT ngày 27/10/2017 của Công ty Cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà hỏi về chính sách thuế đối với khoản tiền đặt cọc, Cục Thuế TP Hà Nội có ý kiến như sau:

- Căn cứ Điều 328 Bộ Luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 của Quốc hội quy định về đặt cọc

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

- Căn cứ Khoản 4 Điều 8 Thông tư 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế giá trị gia tăng quy định thời điểm xác định thuế GTGT

“Điều 8. Thời điểm xác định thuế GTGT

...4. Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê là thời điểm thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng. Căn cứ số tiền thu được, cơ sở kinh doanh thực hiện khai thuế GTGT đầu ra phát sinh trong kỳ. ”

- Căn cứ Điều 16 Thông tư 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 51/2010/NĐ-CP ngày 14/5/2010 và Nghị định số 04/2014/NĐ-CP ngày 17/01/2014 của Chính phủ quy định về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ quy định nguyên tắc lập hóa đơn

“Điều 16. Lập hóa đơn

2. Cách lập một số tiêu thức cụ thể trên hóa đơn

a) Tiêu thức “Ngày tháng năm” lập hóa đơn

Ngày lập hóa đơn đối với bán hàng hóa là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hóa cho người mua, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

...Trường hợp tổ chức kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì ngày lập hóa đơn là ngày thu tiền...”

- Căn cứ Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp

+ Tại Tiết a.1 Khoản 1 Điều 17 quy định về doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

“Điều 17. Căn cứ tính thuế

...1. Thu nhập chịu thuế

...a) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

a.1) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).

- Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng, cụ thể:

+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì doanh nghiệp kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo doanh thu trừ chi phí.

+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm...”

- Căn cứ Hợp đồng đặt cọc số 01/2015/HĐĐC giữa Công ty CP Đầu tư và xây dựng và phát triển Sông Đà và Công ty CP Đầu tư Hải Phòng về việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng khu văn phòng hình thành trong tương lai tại Dự án “Cải tạo, xây dựng lại Khu tập thể XI-26 Liễu Giai, Q. Ba Đình, Hà Nội” tại địa chỉ số 26 Phố Liễu Giai, Q. Ba Đình, Hà Nội.

Căn cứ vào các quy định trên, trường hợp Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và Phát triển đô thị Sông Đà (sau đây gọi tắt là Công ty) ký hợp đồng đặt cọc số 01/2015/HĐĐC với Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phòng (bên nhận chuyển nhượng) về việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng khu văn phòng hình thành trong tương lai theo đúng quy định của pháp luật tại Dự án “Cải tạo, xây dựng lại Khu tập thể XI-26 Phố Liễu Giai, Quận Ba Đình, TP. Hà Nội” tại địa chỉ số 26 Phố Liễu Giai, Q. Ba Đình, Hà Nội. Trường hợp, để đảm bảo cho việc thực hiện ký kết hợp đồng, Công ty đã nhận khoản tiền đặt cọc tương ứng 100% giá trị hợp đồng với tiến độ đặt cọc chia thành 3 đợt và việc thu tiền đặt cọc nằm trong tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì Công ty phải lập hóa đơn, đồng thời kê khai thuế GTGT.

Trường hợp, Công ty có thu tiền ứng trước của bên nhận chuyển nhượng theo tiến độ dưới hình thức là khoản đặt cọc thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế TNDN tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng và được xác định theo quy định tại Tại Tiết a.1 Khoản 1 Điều 17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính.

Trong quá trình thực hiện, nếu còn vướng mắc, đề nghị Công ty CP ĐTXD & PTĐT Sông Đà liên hệ với Phòng Kiểm tra thuế số 2 để được hướng dẫn cụ thể.

Cục thuế TP Hà Nội trả lời Công ty CP ĐTXD & PTĐT Sông Đà biết và thực hiện./.