Công văn 56313/CT-TTHT năm 2017 về giải đáp chính sách thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản do Cục Thuế thành phố Hà Nội ban hành

TỔNG CỤC THUẾ CỤC THUẾ TP HÀ NỘI -------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------------
Số: 56313/CT-TTHT V/v giải đáp chính sách thuế	Hà Nội, ngày 18 tháng 08 năm 2017

 

Kính gửi: Xí nghiệp 296 - Tổng công ty 319 Bộ Quốc phòng
Địa chỉ: số 145/154 đường Ngọc Lâm, P.Ngọc Lâm, Q.Long Biên, TP Hà Nội
MST 0100108984-006

Trả lời công văn số 132/XN296-BTC ngày 02/6/2017 và công văn số 153/XN296-BTC của Xí nghiệp 296 - Tổng công ty 319 Bộ Quốc phòng (sau đây gọi tắt là Xí nghiệp) hỏi về chính sách thuế, Cục Thuế TP Hà Nội có ý kiến như sau:

- Căn cứ Bộ Luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 của Quốc hội;

+ Tại Điều 385 quy định khái niệm hợp đồng

“Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.

+ Tại Điều 430 quy định hợp đồng mua bán tài sản

“Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. ”...

- Căn cứ Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ quy định đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất.

“1. Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây:

b) Tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

c) Tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đó;... ”

- Căn cứ Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

Căn cứ quy định về giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tại các văn bản của từng thời kỳ;

a, giai đoạn trước ngày 01/01/2009

- Tại Điểm 10, 11 Mục I, Phần B Thông tư số 120/2003/TT-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chính quy định về giá tính thuế:

"10- Đối với các cơ sở kinh doanh được nhà nước giao đất xây nhà, cơ sở hạ tầng kỹ thuật để bán, để chuyển nhượng gắn với chuyển quyền sử dụng đất, giá tính thuế GTGT đối với nhà, cơ sở hạ tầng bán ra hoặc chuyển nhượng là giá bán, giá chuyển nhượng chưa có thuế, trừ tiền sử dụng đất theo giá đất quy định khi giao đất.

11- Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế GTGT đối với nhà, hạ tầng gắn với đất được trừ giá đất theo giá do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm bán đất động sản",

- Tại Điểm 10, 11 Mục I, Phần B Thông tư số 32/2007/TT-BTC ngày 9/4/2007 của Bộ Tài chính quy định về giá tính thuế:

"10- Đối với cơ sở hạ tầng kỹ thuật do các cơ sở kinh doanh được Nhà nước giao đất xây dựng để chuyển nhượng gắn với chuyển quyền sử dụng đất thì giá tính thuế GTGT là giá thực tế chuyển nhượng cơ sở hạ tầng cùng với chuyển quyền sử dụng đất chưa có thuế GTGT, trừ tiền sử dụng đất phải nộp vào NSNN theo giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm giao đất. Trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất đã có cơ sở hạ tầng theo quy định của pháp luật về đất đai, sau đó cơ sở kinh doanh trúng đấu giá đất xây dựng nhà, cơ sở hạ tầng để bán thì giá tính thuế GTGT là giá thực tế chuyển nhượng nhà, cơ sở hạ tầng cùng với chuyển quyền sử dụng đất trừ (-) giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

11- Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế GTGT đối với nhà, hạ tầng gắn với đất được trừ giá đất theo giá do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm nhận quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản”.

b) Giai đoạn áp dụng từ ngày 01/01/2009 đến 28/02/2012:

- Căn cứ Điểm 1.8, Mục I Phần B Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế GTGT và hướng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định về giá tính thuế (có hiệu lực từ ngày 01/01/2009):

"Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) - giá đất (hoặc giá thuê đất) thực tế tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá đất tại thời điểm chuyển nhượng do người nộp thuế kê khai không đủ căn cứ để xác định giá tính thuế hợp lý theo quy định của pháp luật thì tính trừ theo giá đất (hoặc giá thuê đất) do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm chuyển nhượng bất động sản. Giá đất tính trừ để xác định giá tính thuế tối đa không vượt quá số tiền đất thu của khách hàng.

Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng có thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng, giá đất được trừ (-) là giá đất thực tế tại thời điểm thu tiền lần đầu theo tiến độ. Giá đất được trừ tính theo tỷ lệ (%) của số tiền thu theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng với giá đất thực tế tại thời điểm chuyển nhượng (thời điểm thu tiền lần đầu theo tiến độ)”.

- Căn cứ công văn số 10383/BTC-TCT ngày 22/7/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản từ ngày 01/9/2009 như sau:

“1. Từ ngày 01/01/2009, đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản từ (-) giá đất thực tế do người nộp thuế (cơ sở kinh doanh bất động sản) tự khai tại thời điểm chuyển nhượng. Giá đất thực tế do cơ sở kinh doanh bất động sản tự khai tại thời điểm chuyển nhượng theo hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

Cơ sở kinh doanh bất động sản tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của việc kê khai giá đất được trừ trong giá tính thuế GTGT”

c) Giai đoạn áp dụng từ ngày 01/03/2012 đến ngày 31/12/2013

- Căn cứ Thông tư số 06/2012/TT-BTC ngày 11/01/2012 của Bộ Tài chính Hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng, hướng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 và Nghị định số 121/2011/NĐ-CP ngày 27/12/2011 của Chính phủ:

+ Tại điểm 9 Điều 7 quy định về giá tính thuế:

"9. Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

a) Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:

a.1) Đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật;"

+ Tại Khoản 2 Điều 21 quy định:

"2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản ký với khách hàng từ ngày 01/01/2009 đến trước ngày 01/3/2012, thời điểm thu tiền lần đầu từ ngày 01/01/2009 và được thực hiện trước ngày 01/3/2012, nếu số tiền đã thu được không thấp hơn 20% tổng giá thanh toán của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, giá đất được trừ vẫn áp dụng theo Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 và các văn bản hướng dẫn của Bộ Tài chính.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản ký với khách hàng trước ngày 01/3/2012 nhưng thời điểm thu tiền lần đầu sau ngày 01/3/2012 hoặc số tiền thu được trước ngày 01/3/2012 nhỏ hơn 20% tổng giá thanh toán của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, giá đất được trừ áp dụng theo quy định tại Nghị định số 121/2011/NĐ-CP của Chính phủ và hướng dẫn tại Thông tư này."

- Tại Công văn số 6992/BTC-TCT ngày 18/5/2009 của Bộ Tài Chính hướng dẫn về thuế GTGT đối với trường hợp cơ sở kinh doanh đầu tư xây dựng nhà, cơ sở hạ tầng đã thu tiền trước của người mua theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trước thời điểm 01/01/2009 quy định:

"1. Các cơ sở kinh doanh bất động sản, đầu tư xây dựng nhà, cơ sở hạ tầng đã thu tiền của khách hàng theo tiến độ trước ngày 01/01/2009 và đã kê khai khấu trừ thuế GTGT đầu vào (hoặc hoàn thuế) đối với vật tư, hàng hóa, chi phí phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản, đầu tư xây dựng nhà, cơ sở hạ tầng nhưng chưa kê khai doanh thu, chưa kê khai nộp thuế GTGT đầu ra trước ngày 01/01/2009 thì cơ sở kinh doanh phải lập hóa đơn GTGT, kê khai nộp thuế GTGT đối với số tiền đã thu được trước ngày 01/01/2009.

Trường hợp sang năm 2009 cơ sở kinh doanh vẫn tiếp tục thu tiền theo tiến độ thì cơ sở kinh doanh phải lập hóa đơn, kê khai nộp thuế GTGT tính trên toàn bộ số tiền đã thu được (bao gồm cả số tiền thu của khách hàng trước ngày 01/01/2009 và số tiền thu tiếp trong năm 2009).

Thời hạn kê khai thuế GTGT đối với số tiền đã thu của khách hàng theo tiến độ trước ngày 01/01/2009 chậm nhất không quá kỳ tính thuế tháng 8 năm 2009.

2. Về giá tính thuế GTGT:

- Trường hợp cơ sở kinh doanh được Nhà nước giao đất có nộp tiền sử dụng đất thì giá tính thuế GTGT là số tiền đã thu trừ tiền sử dụng đất phải nộp vào NSNN.

- Trường hợp không được giao đất, cơ sở kinh doanh được trừ giá đất theo giá do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.

Trường hợp cơ sở kinh doanh trúng đấu giá đất xây dựng nhà, cơ sở hạ tầng để bán thì giá tính thuế GTGT là số tiền đã thu (-) giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất"

d. Giai đoạn từ 01/01/2014

Căn cứ Tiết a4, Điểm a, Khoản 10, Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính, hướng dẫn thi hành Luật Thuế GTG và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều luật Thuế GTGT, hướng dẫn về giá đất được trừ làm căn cứ tính Thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản như sau:

“10. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

a) Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:

a.1) Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.

…

a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT

Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng...”

- Căn cứ Khoản 1 Mục VI Phần B Thông tư số 120/2002/TT-BTC ngày 30/12/2002 của Bộ Tài chính quy định về sử dụng hóa đơn.

“1- Đối với tổ chức, cá nhân sử dụng hóa đơn.

1.1- Tổ chức, cá nhân khi bán, trao đổi hàng hóa, dịch vụ phải lập hóa đơn theo quy định và giao cho khách hàng.

1.2- Thời điểm lập hóa đơn: Hóa đơn phải được lập ngay khi cung cấp hàng hóa, dịch vụ và các khoản thu tiền phát sinh theo quy định. Khi lập hóa đơn, bên bán phải phản ảnh đầy đủ các nội dung, chỉ tiêu in sẵn trên mẫu hóa đơn, gạch chéo phần bỏ trống (nếu có) từ trái qua phải. Việc lập hóa đơn có thể viết bằng tay, đánh máy 1 lần in sang các liên có nội dung như nhau...”

- Căn cứ Thông tư số 153/2010/TT-BTC ngày 28/9/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 51/2010/NĐ-CP ngày 14/5/2010 của Chính phủ quy định về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ.

+ Tại Khoản 3 Điều 18 quy định xử lý đối với hóa đơn đã lập.

“3. Trường hợp hóa đơn đã lập và giao cho người mua, đã giao hàng hóa, cung ứng dịch vụ, người bán và người mua đã kê khai thuế, sau đó phát hiện sai sót thì người bán và người mua phải lập biên bản hoặc có thỏa thuận bằng văn bản ghi rõ sai sót, đồng thời người bán lập hóa đơn điều chỉnh sai sót. Hóa đơn ghi rõ điều chỉnh (tăng, giảm) số lượng hàng hóa, giá bán, thuế suất thuế giá trị gia tăng..., tiền thuế giá trị gia tăng cho hóa đơn số..., ký hiệu... Căn cứ vào hóa đơn điều chỉnh, người bán và người mua kê khai điều chỉnh doanh số mua, bán, thuế đầu ra, đầu vào. Hóa đơn điều chỉnh không được ghi số âm (-).”

+ Tại Điểm 2.11 Khoản 2 Phụ lục 4 quy định

“2.11. Trường hợp tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì khi thu tiền, tổ chức, cá nhân phải lập hóa đơn GTGT. Trên hóa đơn ghi rõ số tiền thu, giá đất được giảm trừ trong doanh thu tính thuế GTGT, thuế suất thuế GTGT, số thuế GTGT.”

- Căn cứ Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 51/2010/NĐ-CP ngày 14/5/2010 và Nghị định số 04/2014/NĐ-CP ngày 17/01/2014 của Chính phủ quy định về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ.

- Căn cứ Khoản 5 Điều 10 Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 Chính phủ quy định khai bổ sung hồ sơ khai thuế.

“a) Sau khi hết hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quy định, người nộp thuế phát hiện hồ sơ khai thuế đã nộp cho cơ quan thuế có sai sót thì được khai bổ sung hồ sơ khai thuế. ”...

- Căn cứ công văn và giải trình của đơn vị.

Căn cứ các quy định trên, Cục Thuế TP Hà Nội trả lời theo nguyên tắc sau:

1. Về giá đất được trừ.

Trường hợp Xí nghiệp 296 thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng khu dân cư bờ Tây Cầu Trới theo phương thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Khi ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản cho khách hàng có thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ ghi trong hợp đồng thì công ty phải lập hóa đơn, tính thuế GTGT theo quy định. Giá đất được trừ khi xác định thuế GTGT phải nộp được xác định như sau:

- Đối với các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản ký và thu tiền theo tiến độ từ năm 2011 đến ngày 29/02/2012, giá tính thuế GTGT và giá đất được trừ, đơn vị xác định theo quy định tại Thông tư 129/2008/TT-BTC và công văn 10383/BTC-TCT ngày 22/07/2009 của Bộ Tài chính.

- Đối với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản ký và thu tiền theo tiến độ từ ngày 01/03/2012 đến ngày 31/12/2013, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản ký với khách hàng trước ngày 01/03/2012 nhưng thời điểm thu tiền lần đầu sau ngày 01/03/2012 hoặc số tiền thu được trước ngày 01/03/2012 nhỏ hơn 20% tổng giá thanh toán của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế GTGT và giá đất được trừ, đơn vị xác định theo quy định tại khoản 9 Điều 7 Thông tư 06/2012/TT-BTC.

- Đối với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản ký với khách hàng và thu tiền theo tiến độ từ ngày 01/01/2014, giá tính thuế GTGT và giá đất được trừ đơn vị xác định theo quy định tại tiết a khoản 10 Điều 7 Thông tư 219/2013/TT-BTC.

2. Về việc lập hóa đơn chưa trừ giá đất.

Trường hợp đơn vị ký hợp đồng nhận góp vốn mua bất động sản của cá nhân theo đúng quy định của pháp luật thì khi nhận tiền góp vốn theo tiến độ, đơn vị phải lập hóa đơn, tính thuế kê khai nộp thuế GTGT theo quy định.

Trường hợp, khi thu tiền theo tiến độ, đơn vị chưa trừ giá đất được trừ trên các hóa đơn GTGT đã lập thì công ty được trừ giá đất theo cách xác định tại điểm 1 nêu trên vào các lần lập hóa đơn GTGT tiếp theo. Nếu đã lập hóa đơn đủ số tiền theo hợp đồng thì lập hóa đơn điều chỉnh theo quy định tại Khoản 3 Điều 18 Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 của Bộ Tài chính;

3. Về khách hàng là cá nhân góp vốn mua bất động sản sau đó chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác.

Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản và khách hàng là cá nhân có ký hợp đồng đặt cọc về việc mua (hoặc góp vốn mua) bất động sản, sau đó khách hàng chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ cho bên thứ ba thì khách hàng phải kê khai, nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Khi khách hàng là cá nhân tiếp tục chuyển nhượng hợp đồng cho tổ chức, cá nhân khác; việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bất động sản của khách hàng được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, có hợp đồng chuyển nhượng và khách hàng mới (tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng từ khách hàng góp vốn mua bất động sản) được kế thừa lợi ích, nghĩa vụ của khách hàng đã góp vốn thì khi khách hàng mới nộp tiền theo tiến độ, đơn vị phải lập hóa đơn GTGT và xác định giá đất được trừ giao cho khách hàng mới theo quy định.

Trường hợp còn vướng mắc đề nghị Đơn vị liên hệ với phòng Kiểm tra thuế số 5 - Cục Thuế TP Hà Nội để được giải đáp.

Cục Thuế TP Hà Nội trả lời để Đơn vị được biết và thực hiện./.

 

Nơi nhận: - Như trên; - Phòng: KT5; - Phòng Pháp chế; - Lưu: VT, TTHT(2).

KT. CỤC TRƯỞNG PHÓ CỤC TRƯỞNG Mai Sơn