Công văn 5057/SXD-QLN&CS vướng mắc trong thủ tục hợp pháp hóa chuyển quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước tại thành phố Hồ Chí Minh do Sở Xây dựng ban hành

Kính gửi: Bộ Xây dựng.

Thực hiện chỉ đạo của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh tại Công văn số 3020/UBND-ĐTMT ngày 25/6/2012 về hợp thức hóa chuyển quyền sang thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh báo cáo Bộ Xây dựng như sau:

I. Tóm tắt một số quy định về chuyển quyền thuê nhà ở và bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước:

1. Điểm 5 Công văn số 806/BXD-QLN ngày 31/5/1995 về việc thực hiện Nghị định số 60/CP và 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ, có nội dung: “Nếu việc chuyển nhượng quyền thuê nhà là tự nguyện, không có tranh chấp, bên thuê nhà đã chuyển đi chỗ khác, người nhận lại quyền thuê nhà đã đến ở và không có chỗ ở khác, thì cho phép làm thủ tục chuyển hợp đồng thuê cho người đang ở. Người được nhận hợp đồng mới có nghĩa vụ đóng góp vào quỹ phát triển nhà của tỉnh, thành phố với mức bằng lệ phí trước bạ của loại nhà tương ứng khi chuyển quyền sở hữu”.

2. Điểm a khoản 5 Nghị quyết số 23/2006/NQ-CP ngày 07/9/2006 của Chính phủ về một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê theo Nghị định số 61/CP, có quy định: “Giao Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo các cơ quan có liên quan của địa phương phối hợp chặt chẽ trong việc tiếp nhận quỹ nhà ở tự quản, giải quyết bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê (kể cả trường hợp có Hợp đồng hay chưa có hợp đồng nhưng không có tranh chấp) trên tinh thần đơn giản về thủ tục, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà ở”.

3. Khoản 1 Điều 101 Luật Nhà ở năm 2006 có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2006, quy định về cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước: “Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước phải đúng đối tượng. Bên thuê nhà ở phải sử dụng đúng mục đích, không được chuyển nhượng, chuyển đổi hoặc cho thuê lại”.

4. Về lệ phí chuyển quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; hiện nay, pháp luật không có quy định thu khoản lệ phí này.

II. Những vướng mắc phát sinh trong thủ tục chuyển quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước:

1. Về thời hiệu giải quyết hồ sơ: Theo quy định tại khoản 1 Điều 101 Luật Nhà ở năm 2006 nêu trên, các trường hợp nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được chuyển nhượng sau thời điểm Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2006 sẽ không được giải quyết.

2. Về nghĩa vụ tài chính:

- Giai đoạn đầu khi triển khai thực hiện thủ tục hợp pháp hóa chuyển quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo Công văn số 806/BXD-QLN ngày 31/5/1995 của Bộ Xây dựng và Chỉ thị số 30/CT-UB-QLĐT ngày 25/9/1997 của Ủy ban nhân dân thành phố, Thành phố Hồ Chí Minh có thu Lệ phí chuyển quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bằng lệ phí trước bạ của loại nhà tương ứng khi chuyển quyền sở hữu.

- Sau đó, Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh có Công văn số 9856CT/KHTH ngày 15/9/2003 và Sở Tài chánh - Vật giá thành phố Hồ Chí Minh có Công văn số 4298/TCVG-TCDN ngày 27/10/2003 gửi Công ty Quản lý kinh doanh nhà thành phố có ý kiến không được phép thu đối với khoản thu về Lệ phí chuyển quyền thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước, vì không có trong Danh mục Phí và Lệ phí được quy định chi tiết ban hành kèm theo Nghị định số 57/2002/NĐ-CP ngày 03/6/2002 của Chính phủ. Theo đó, Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh đã có Công văn số 2726/XD-QLN ngày 09/7/2004 đề nghị Phòng Quản lý đô thị và Công ty Công ích các quận-huyện và Công ty Quản lý kinh doanh nhà thành phố không tiếp tục thu Lệ phí chuyển quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo ý kiến của Cục Thuế thành phố và Sở Tài chánh - Vật giá.

- Hiện nay, theo ý kiến của Sở Tài chính thành phố Hồ Chí Minh tại Công văn số 4109/STC-QHPX ngày 14/5/2012, cho biết không có quy định về Phí hoặc Lệ phí chuyển quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, vì người đang thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước không được chuyển quyền sử dụng nhà ở đang thuê cho người thứ ba.

3. Ngoài ra, tại Quyết định số 65/2010/QĐ-ƯBND ngày 08/9/2010 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về việc sửa đổi, bổ sung và bãi bỏ các thủ tục hành chính áp dụng tại Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân quận-huyện, phường-xã-thị trấn trong lĩhh vực Đất đai, Xây dựng, Nhà ở và công sở, có quy định về thủ tục hợp pháp hóa quyền thuê sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước tại điểm 1.2 khoản 1 Điều 1 như sau:

“a) Về thành phần hồ sơ:

- Đơn đề nghị hợp pháp hóa quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (theo mẫu phụ lục 1), có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường-xã-thị trấn nơi căn nhà tọa lạc về tình trạng tranh chấp;

- Hợp đồng thuê nhà hoặc biên lai thu tiền thuê nhà thời điểm gần nhất;

- Bản sao hộ khẩu thường trú (hoặc giấy chứng nhận đăng ký tạm trú dài hạn), chứng minh nhân dân, giấy đăng ký kết hôn (nếu có) của bên nhận quyền thuê nhà ở;

- Các chứng từ chứng minh việc bố trí, sử dụng nhà hoặc chứng minh việc sử dụng nhà hợp lệ của bên chuyền quyền thuê nhà (Tờ khai gia đình; Bản kê khai nhà cửa năm 1977, quyết định cấp nhà);

- Giấy tờ chứng minh việc sang nhượng nhà ở. Trường hợp căn nhà đã được chuyển quyền thuê qua nhiều người, các chứng từ sang thuê thất lạc thì có tờ tường trình nguồn gốc nhà và cam kết chịu trách nhiệm nếu có tranh chấp, khiếu nại sau này, có xác nhận chữ ký của chính quyền địa phương;

- Xác nhận của Công an phường nơi căn nhà tọa lạc về việc bên chuyển quyền thuê nhà đã chuyển nơi khác và bên nhận quyền thuê nhà đã đến ở tại căn nhà sang thuê;

- Tờ cam kết về các nội dung: Chưa làm chủ sở hữu căn nhà nào khác, chưa được cấp nhà - cấp đất và mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định, không sang nhượng tiếp cho đối tượng khác (theo mẫu phụ lục 2), có xác nhận chữ ký của chính quyền địa phương. Trường hợp có vợ (chồng) thì phải có thêm cam kết của vợ (chồng);

- Các trường hợp bổ sung thêm một số loại giấy tờ khác: Giấy xác nhận tình trạng độc thân (trường hợp còn độc thân); Bản vẽ hiện trạng nhà (nếu có).

b) Số lượng hồ sơ cận nộp là 01 bộ.

c) Thời hạn giải quyết: 25 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ”.

Quá trình triển khai thực hiện thủ tục nêu trên, có phát sinh một số vướng mắc về điều kiện pháp lý đối với “Căn nhà chuyển quyền thuê”, "Bên chuyển quyền thuê” và “Bên nhận chuyển quyền thuê”.

III. Kiến nghị:

Kính gửi: Bộ Xây dựng.

Thực hiện chỉ đạo của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh tại Công văn số 3020/UBND-ĐTMT ngày 25/6/2012 về hợp thức hóa chuyển quyền sang thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh báo cáo Bộ Xây dựng như sau:

I. Tóm tắt một số quy định về chuyển quyền thuê nhà ở và bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước:

1. Điểm 5 Công văn số 806/BXD-QLN ngày 31/5/1995 về việc thực hiện Nghị định số 60/CP và 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ, có nội dung: “Nếu việc chuyển nhượng quyền thuê nhà là tự nguyện, không có tranh chấp, bên thuê nhà đã chuyển đi chỗ khác, người nhận lại quyền thuê nhà đã đến ở và không có chỗ ở khác, thì cho phép làm thủ tục chuyển hợp đồng thuê cho người đang ở. Người được nhận hợp đồng mới có nghĩa vụ đóng góp vào quỹ phát triển nhà của tỉnh, thành phố với mức bằng lệ phí trước bạ của loại nhà tương ứng khi chuyển quyền sở hữu”.

2. Điểm a khoản 5 Nghị quyết số 23/2006/NQ-CP ngày 07/9/2006 của Chính phủ về một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê theo Nghị định số 61/CP, có quy định: “Giao Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo các cơ quan có liên quan của địa phương phối hợp chặt chẽ trong việc tiếp nhận quỹ nhà ở tự quản, giải quyết bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê (kể cả trường hợp có Hợp đồng hay chưa có hợp đồng nhưng không có tranh chấp) trên tinh thần đơn giản về thủ tục, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà ở”.

3. Khoản 1 Điều 101 Luật Nhà ở năm 2006 có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2006, quy định về cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước: “Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước phải đúng đối tượng. Bên thuê nhà ở phải sử dụng đúng mục đích, không được chuyển nhượng, chuyển đổi hoặc cho thuê lại”.

4. Về lệ phí chuyển quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; hiện nay, pháp luật không có quy định thu khoản lệ phí này.

II. Những vướng mắc phát sinh trong thủ tục chuyển quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước:

1. Về thời hiệu giải quyết hồ sơ: Theo quy định tại khoản 1 Điều 101 Luật Nhà ở năm 2006 nêu trên, các trường hợp nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước được chuyển nhượng sau thời điểm Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2006 sẽ không được giải quyết.

2. Về nghĩa vụ tài chính:

- Giai đoạn đầu khi triển khai thực hiện thủ tục hợp pháp hóa chuyển quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo Công văn số 806/BXD-QLN ngày 31/5/1995 của Bộ Xây dựng và Chỉ thị số 30/CT-UB-QLĐT ngày 25/9/1997 của Ủy ban nhân dân thành phố, Thành phố Hồ Chí Minh có thu Lệ phí chuyển quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bằng lệ phí trước bạ của loại nhà tương ứng khi chuyển quyền sở hữu.

- Sau đó, Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh có Công văn số 9856CT/KHTH ngày 15/9/2003 và Sở Tài chánh - Vật giá thành phố Hồ Chí Minh có Công văn số 4298/TCVG-TCDN ngày 27/10/2003 gửi Công ty Quản lý kinh doanh nhà thành phố có ý kiến không được phép thu đối với khoản thu về Lệ phí chuyển quyền thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước, vì không có trong Danh mục Phí và Lệ phí được quy định chi tiết ban hành kèm theo Nghị định số 57/2002/NĐ-CP ngày 03/6/2002 của Chính phủ. Theo đó, Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh đã có Công văn số 2726/XD-QLN ngày 09/7/2004 đề nghị Phòng Quản lý đô thị và Công ty Công ích các quận-huyện và Công ty Quản lý kinh doanh nhà thành phố không tiếp tục thu Lệ phí chuyển quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo ý kiến của Cục Thuế thành phố và Sở Tài chánh - Vật giá.

- Hiện nay, theo ý kiến của Sở Tài chính thành phố Hồ Chí Minh tại Công văn số 4109/STC-QHPX ngày 14/5/2012, cho biết không có quy định về Phí hoặc Lệ phí chuyển quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, vì người đang thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước không được chuyển quyền sử dụng nhà ở đang thuê cho người thứ ba.

3. Ngoài ra, tại Quyết định số 65/2010/QĐ-ƯBND ngày 08/9/2010 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về việc sửa đổi, bổ sung và bãi bỏ các thủ tục hành chính áp dụng tại Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân quận-huyện, phường-xã-thị trấn trong lĩhh vực Đất đai, Xây dựng, Nhà ở và công sở, có quy định về thủ tục hợp pháp hóa quyền thuê sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước tại điểm 1.2 khoản 1 Điều 1 như sau:

“a) Về thành phần hồ sơ:

- Đơn đề nghị hợp pháp hóa quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (theo mẫu phụ lục 1), có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường-xã-thị trấn nơi căn nhà tọa lạc về tình trạng tranh chấp;

- Hợp đồng thuê nhà hoặc biên lai thu tiền thuê nhà thời điểm gần nhất;

- Bản sao hộ khẩu thường trú (hoặc giấy chứng nhận đăng ký tạm trú dài hạn), chứng minh nhân dân, giấy đăng ký kết hôn (nếu có) của bên nhận quyền thuê nhà ở;

- Các chứng từ chứng minh việc bố trí, sử dụng nhà hoặc chứng minh việc sử dụng nhà hợp lệ của bên chuyền quyền thuê nhà (Tờ khai gia đình; Bản kê khai nhà cửa năm 1977, quyết định cấp nhà);

- Giấy tờ chứng minh việc sang nhượng nhà ở. Trường hợp căn nhà đã được chuyển quyền thuê qua nhiều người, các chứng từ sang thuê thất lạc thì có tờ tường trình nguồn gốc nhà và cam kết chịu trách nhiệm nếu có tranh chấp, khiếu nại sau này, có xác nhận chữ ký của chính quyền địa phương;

- Xác nhận của Công an phường nơi căn nhà tọa lạc về việc bên chuyển quyền thuê nhà đã chuyển nơi khác và bên nhận quyền thuê nhà đã đến ở tại căn nhà sang thuê;

- Tờ cam kết về các nội dung: Chưa làm chủ sở hữu căn nhà nào khác, chưa được cấp nhà - cấp đất và mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định, không sang nhượng tiếp cho đối tượng khác (theo mẫu phụ lục 2), có xác nhận chữ ký của chính quyền địa phương. Trường hợp có vợ (chồng) thì phải có thêm cam kết của vợ (chồng);

- Các trường hợp bổ sung thêm một số loại giấy tờ khác: Giấy xác nhận tình trạng độc thân (trường hợp còn độc thân); Bản vẽ hiện trạng nhà (nếu có).

b) Số lượng hồ sơ cận nộp là 01 bộ.

c) Thời hạn giải quyết: 25 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ”.

Quá trình triển khai thực hiện thủ tục nêu trên, có phát sinh một số vướng mắc về điều kiện pháp lý đối với “Căn nhà chuyển quyền thuê”, "Bên chuyển quyền thuê” và “Bên nhận chuyển quyền thuê”.

III. Kiến nghị:

Thực hiện chỉ đạo của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn về giải quyết thủ tục hợp pháp hóa chuyển quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, gồm các nội dung cụ thể như sau:

1. Về thời hiệu giải quyết hồ sơ:

- Các trường hợp nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có thời điểm chuyển nhượng sau cùng xảy ra “trước” khi Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2006 nhưng chưa được hợp pháp hóa, thì có được tiếp tục giải quyết không.

- Các trường hợp nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có thời điểm chuyển nhượng sau cùng xảy ra “sau” khi Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2006 nhưng chưa được hợp pháp hóa, thì có được tiếp tục giải quyết không.

- Riêng các trường hợp nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có thời điểm chuyển nhượng sau cùng xảy ra “sau” khi Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2006 nhưng đã được hợp pháp hóa, thì có tiếp tục công nhận hay phải thu hồi, hủy bỏ kết quả giải quyết.

2. Về nghĩa vụ đóng góp vào Quỹ phát triển nhà ở của Thành phố:

Vì hiện nay không có quy định về Phí hoặc Lệ phí chuyển quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, thì Bên chuyển quyền thuê nhà hoặc Bên nhận chuyển quyền thuê nhà có đóng góp nghĩa vụ tài chính không? Nếu có thì mức đóng góp là bao nhiêu?

3. Về điều kiện chuyển quyền thuê:

Các điều kiện cụ thể để được chuyển quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, gồm: “Căn nhà chuyển quyền thuê”, “Bên chuyển quyền thuê nhà” và “Bên nhận chuyển quyền thuê nhà”.

Kính trình Bộ Xây dựng quan tâm, sớm có hướng dẫn để Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết những hồ sơ còn tồn đọng liên quan đến chuyển quyền thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước./.