Muốn bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng có được không? Giải quyết tranh chấp bán nhà đất đang thế chấp bằng cách nào?

Nội dung chính

Muốn bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng có được không?

Căn cứ theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý. Cụ thể khoản 4, 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền của bên thế chấp như sau:

Quyền của bên thế chấp

...

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Như vậy, bên thế chấp nhà đất tại ngân hàng muốn bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng phải được sự đồng ý của ngân hàng.

Giải quyết tranh chấp bán nhà đất đang thế chấp bằng cách nào?

(1) Tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải cơ sở

Theo khoản 1 Điều 2 Luật Hòa giải ở cơ sở 2013, hòa giải ở cơ sở là việc hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp, vi phạm pháp luật theo quy định của Luật Hòa giải ở cơ sở 2013. Hòa giải bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng có thể thực hiện thông qua hai hình thức là hòa giải tại cơ sở và hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có tranh chấp.

Nếu hòa giải thành thì kết thúc tranh chấp; nếu hòa giải không thành thì tùy vào từng trường hợp mà pháp luật có cách giải quyết khác nhau (khởi kiện, đề nghị UBND có thẩm quyền giải quyết).

(2) Giải quyết tranh chấp bán nhà đất tại UBND

Căn cứ theo Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

- Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;

- Đối với trường hợp hòa giải tranh chấp đất đai quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 235 Luật Đất đai 2024 mà hòa giải thành và có thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích, người sử dụng đất thì trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên tham gia hòa giải phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.

(3) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Trường hợp đã thực hiện các phương thức thỏa thuận, hòa giải nhưng không thành thì chủ sở hữu hợp pháp có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân để bảo vệ quyền và lợi ích của mình đối với phần nhà đất đó.

Chủ sở hữu đất hợp pháp khi khởi kiện tại tòa án cần cung cấp các giấy tờ, tài liệu và minh chứng nhằm bảo vệ lợi ích của mình theo quy định tại Điều 96 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Muốn bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng có được không? Giải quyết tranh chấp bán nhà đất đang thế chấp bằng cách nào? (Hình ảnh từ internet)

Thực tiễn giải quyết tranh chấp đòi tiền mua đất khi bên mua đã thế chấp đất cho ngân hàng như thế nào?

Hiện nay, việc giải quyết tranh chấp đòi tiền mua đất khi bên mua đã thế chấp cho ngân hàng được thể hiện tại án lệ số 43/2021/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp là nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng từ người khác nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán.

Nguồn án lệ: Quyết định giám đốc thẩm số 01/2019/KDTM-GĐT ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án kinh doanh thương mại “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” tại Thành phố Hồ Chí Minh giữa nguyên đơn là Ngân hàng A với bị đơn là bà Nguyễn Thị L; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Phạm Thị Kim H, ông Dương Quốc K.

Tình huống án lệ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được công chứng, bên mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nhưng mới thanh toán được một phần tiền mua nhà đất; các bên chưa thực hiện việc giao nhận nhà. Bên mua thế chấp nhà đất cho Ngân hàng, có đăng ký thế chấp theo đúng quy định của pháp luật; bên bán biết và đồng ý để bên mua thế chấp nhà đất nhưng sau đó lại có yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Giải pháp pháp lý: Trường hợp này, phải xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật, không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Căn cứ kết luận pháp lý của Án lệ số 43 thì để án lệ này được áp dụng, cần đáp ứng hai điều kiện: Thứ nhất, bên mua được xác định đã có quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nên được phép thế chấp tài sản. Thứ hai, hợp đồng thế chấp đã được đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật.