Mua đất không có sổ đỏ có rủi ro gì không?Mua đất không có sổ đỏ, nếu có tranh chấp thì phải làm sao?

Nội dung chính

Mua đất không có sổ đỏ có rủi ro gì không?

Sổ đỏ đóng vai trò là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của cá nhân, tổ chức. Việc mua đất không có Sổ đỏ không chỉ có thể gây ra các vấn đề pháp lý mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro sau đây:

- Khó xác minh nguồn gốc đất đai: Khi không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc kiểm tra rõ ràng nguồn gốc đất gặp khó khăn. Người mua sẽ không biết chắc liệu mảnh đất mình định mua có nằm trong quy hoạch, có bị tranh chấp hay lấn chiếm không.

- Dễ gặp phải tranh chấp pháp lý: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và có giá trị pháp lý khi được ghi nhận trong sổ địa chính. Nếu không có Sổ đỏ và không thể thực hiện thủ tục đăng ký, người mua không được công nhận quyền sử dụng đất, dù đã thanh toán đầy đủ.

- Không thể dùng đất để vay vốn: Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, quyền sử dụng đất chỉ có thể thế chấp khi có Sổ đỏ. Nếu không có Sổ đỏ, người mua sẽ không thể dùng mảnh đất làm tài sản thế chấp vay tiền từ ngân hàng.

- Bị hạn chế quyền sở hữu đất: Mua đất không có Sổ đỏ có thể dẫn đến tình trạng bị hạn chế quyền sở hữu, bao gồm không thể chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất, trừ khi đất đó đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

- Khó xin giấy phép xây dựng: Một trong các điều kiện bắt buộc để xin giấy phép xây dựng nhà ở là phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất hợp pháp. Vì vậy, nếu đất không có Sổ đỏ, việc xin cấp phép xây dựng mới hoặc cải tạo công trình sẽ gặp rất nhiều khó khăn.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 3 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, nếu thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có Sổ đỏ (dù đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện khác), cá nhân có thể bị phạt từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng và biện pháp khắc phục hậu quả gồm:

- Buộc bên nhận chuyển quyền, phải trả lại đất cho bên chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại

- Buộc chấm dứt hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất;

- Buộc nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm;

- Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định;

- Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp không trả lại được đất do bên chuyển quyền là tổ chức đã giải thể, phá sản, cá nhân đã chết mà không có người thừa kế hoặc chuyển đi nơi khác mà được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận tại thời điểm phát hiện hành vi vi phạm không xác định được địa chỉ và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 81 và Điều 82 Luật Đất đai 2024. Bên nhận chuyển quyền phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả do bên chuyển quyền thực hiện hành vi vi phạm gây ra trước khi chuyển quyền.

Mua đất không có sổ đỏ có rủi ro gì không?Mua đất không có sổ đỏ, nếu có tranh chấp thì phải làm sao? (Hình từ Internet)

Mua đất không có sổ đỏ, nếu có tranh chấp thì phải làm sao?

Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 Luật Đất đai 2024, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Theo khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định cách thức giải quyết đối với trường hợp tranh chấp mà đất không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định:

+ Khi có tranh chấp giữa các hộ gia đình, cá nhân, hoặc cộng đồng dân cư, Chủ tịch UBND cấp huyện sẽ là người giải quyết. Nếu trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận được quyết định giải quyết mà các bên không khởi kiện hoặc khiếu nại, quyết định của Chủ tịch UBND cấp huyện sẽ có hiệu lực thi hành.

Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết này thì các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định. Quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.

+ Khi xảy ra tranh chấp mà một bên là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh sẽ là người giải quyết. Nếu trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp tỉnh mà các bên không có khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định, thì quyết định đó sẽ có hiệu lực thi hành.

Nếu không đồng ý với quyết định, các bên tranh chấp có thể khởi kiện tại Tòa án trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định, theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính. Hoặc các bên có thể khiếu nại lên Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Quyết định giải quyết của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ có hiệu lực thi hành.

- Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Thủ tục giải quyết tranh chấp mua đất không có sổ đỏ tại huyện quy định như thế nào?

Khi xảy ra tranh chấp liên quan đến việc mua bán đất không có sổ đỏ, trước tiên các bên nên thử hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn. Nếu quá trình hòa giải không thành công, thì khởi kiện tại tòa án hoặc yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp huyện can thiệp để giải quyết.

Căn cứ Điều 106 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện như sau:

Bước 1: Nộp đơn đề nghị giải quyết

Người có đơn yêu cầu giải quyết nộp đơn tại tại UBND cấp huyện có thẩm quyền.

Bước 2: Kiểm tra và tiếp nhận hồ sơ

Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp về việc thụ lý đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, trường hợp không thụ lý thì phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Bước 3: Giải quyết tranh chấp

- Chủ tịch UBND cấp huyện giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết.

- Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch UBND cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.

- Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.

Thời hạn, thời hiệu giải quyết:

- Thời hạn giải quyết: Không quá 45 ngày làm việc; không quá 55 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn; trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.

Lưu ý: Thời hạn trên không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

- Thời hiệu giải quyết tranh chấp: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần đầu; riêng các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn thì không quá 45 ngày mà các bên hoặc một trong các bên tranh chấp không có đơn gửi người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp lần hai thì quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu có hiệu lực thi hành.