Một số khoản tiền phải chi khi bán nhà ở thương mại cũ

Nội dung chính

Khi bán nhà ở thương mại cũ phải trả phí công chứng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cũ

Theo quy định tại khoản 4 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường.

Việc mua bán nhà ở thương mại cũ phải thành lập hợp đồng có các nội dung theo Điều 136 Luật Nhà ở 2023 bao gồm:

- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà ở thương mại theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà ở thương mại theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà ở thương mại trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà ở thương mại lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

- Giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá;

- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền

- Thời gian giao nhận nhà ở thương mại cũ; thời gian bảo hành nhà thương mại cũ; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở thương mại cũ có thời hạn;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên

- Cam kết của các bên;

- Thỏa thuận khác;

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Căn cứ khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 nêu rõ đối với trường hợp mua bán nhà ở thương mại cũ thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán.

Tại Điều 2 Thông tư 257/2016/TT-BTC cũng nêu rõ tổ chức, cá nhân khi yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cũ phải nộp phí công chứng.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014 thì người yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán phải nộp phí công chứng. Do đó, nếu hai bên trong giao dịch mua bán có thỏa thuận về việc người bán là người yêu cầu công chứng thì khi bán nhà ở thương mại cũ, bên bán phải chịu khoản phí này.

Theo quy định tại điểm a2 khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định đối với việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cũ thì mức thu phí công chứng được tính trên tổng giá trị của nhà ở thương mại cũ (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị nhà chung cư cũ)

Mức phí công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư cũ được tính dựa trên giá trị hợp đồng, cụ thể:

Lưu ý:

- Ngoài mức phí công chứng thì người yêu cầu công chứng phải trả thù lao khi yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng thực hiện việc soạn thảo hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cũ (nếu có), đánh máy, sao chụp, dịch giấy tờ, văn bản và các việc khác liên quan đến việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cũ.

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành mức trần thù lao công chứng áp dụng đối với các tổ chức hành nghề công chứng tại địa phương. 

- Tổ chức hành nghề công chứng xác định mức thù lao đối với từng loại việc không vượt quá mức trần thù lao công chứng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và niêm yết công khai các mức thù lao tại trụ sở của mình. 

-Tổ chức hành nghề công chứng thu thù lao cao hơn mức trần thù lao và mức thù lao đã niêm yết thì bị xử lý theo quy định của pháp luật.

(Điều 67 Luật Công chứng 2014)

Một số khoản tiền phải chi khi bán nhà ở thương mại cũ (Hình từ Internet)

Khi bán nhà ở thương mại cũ phải trả phí sang tên sổ hồng

Khi mua bán nhà ở thương mại cũ các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên Sổ hồng) theo quy định tại Điều 133 Luật Đất đai 2024.

Sau khi nộp hồ sơ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc sang tên Sổ hồng thì phải nộp phí thẩm định hồ sơ cấp Sổ hồng. Phí thẩm định hồ sơ cấp Sổ hồng là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp đổi Sổ hồng và chứng nhận biến động vào sổ hồng (điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC được sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC)

Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ hồng thuộc danh mục các khoản phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh (khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC)

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp

Lưu ý: Nếu có nhu cầu cấp mới sổ hồng thì mức phí cấp mới sẽ do từng địa phương quy định, tuy nhiên thông thường đều là mức 100.000 đồng/giấy/lần cấp.

Bên bán chỉ chi trả phí sang tên Sổ hồng khi có thỏa thuận với bên mua về việc bên bán phải trả khoản phí này.

Khi bán nhà ở thương mại phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập khi bán nhà ở thương mại cũ được xác định là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. 

Tuy nhiên, 2 trường hợp sau đây khi bán nhà ở thương mại cũ sẽ không phải chịu thuế thu nhập cá nhân. bao gồm:

(1) Bán nhà ở thương mại cũ giữa những người được pháp luật quy định miễn thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định thu nhập từ bán nhà ở thương mại cũ giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

(2) Bán nhà ở thương mại cũ là nhà ở duy nhất ở Việt Nam

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC nêu rõ thu nhập từ bán nhà ở thương mại cũ trong trường hợp bên bán chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc đất ở tại Việt Nam sẽ được miễn thuế thu nhập nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật.

Như vậy, khi bán nhà ở thương mại cũ phải chịu thuế thu nhập cá nhân trừ các trường hợp được pháp luật quy định miễn thuế thu nhập cá nhân.