Hệ số sử dụng đất trong quy hoạch xây dựng được giải thích là gì?
Nội dung chính
Hệ số sử dụng đất trong quy hoạch xây dựng là gì?
Căn cứ theo tiểu mục 1.4.21 mục 1.4 Điều 1 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD về quy định chung quy định như sau:
1. QUY ĐỊNH CHUNG
...
1.4 Giải thích từ ngữ
Trong quy chuẩn này, các thuật ngữ dưới đây được hiểu như sau:
...
1.4.21 Hệ số sử dụng đất
Tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.
...
Như vậy, hệ số sử dụng đất trong quy hoạch xây dựng là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của công trình, bao gồm cả tầng hầm (không tính các diện tích sàn dành cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe), so với tổng diện tích lô đất.
Hệ số sử dụng đất trong quy hoạch xây dựng được giải thích là gì? (Hình từ Internet)
Các thông số về hệ số sử dụng đất phải xác định trong đồ án nào?
Căn cứ theo tiểu mục 2.7.1 mục 2.7 Điều 2 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD về quy định kỹ thuật quy định như sau:
2. QUY ĐỊNH KỸ THUẬT
...
2.7 Yêu cầu về không gian và sử dụng đất các khu vực hiện hữu trong đô thị
2.7.1 Quy định chung
- Các khu vực hiện hữu trong đô thị phải được xác định trong quy hoạch chung, quy hoạch phân khu. Quy hoạch các khu vực hiện hữu trong đô thị phải: đảm bảo khớp nối đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với các khu vực lân cận; không gây tác động, ảnh hưởng xấu đến chất lượng hệ thống hạ tầng hiện hữu;
- Quỹ đất cho các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, cây xanh phải quy hoạch theo hướng tăng dần để tiệm cận với các chỉ tiêu của các khu vực phát triển mới;
- Đối với khu vực nội đô có chất lượng hạ tầng kỹ thuật chưa đảm bảo các quy định của quy chuẩn này, các dự án tái thiết đô thị phải đánh giá tác động đến hạ tầng kỹ thuật của khu vực;
- Các thông số về diện tích lô đất, mật độ xây dựng, tầng cao, khoảng cách giữa các công trình, hệ số sử dụng đất và chuyển đổi chức năng sử dụng đất phải xác định trong đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị;
- Các tuyến đường phố mở mới hoặc các tuyến đường phố cải tạo mở rộng phải quy hoạch, thiết kế các công trình tiếp giáp với tuyến đường đồng bộ với các công trình liền kề, đảm bảo mỹ quan chung trên toàn tuyến; quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị phải tính toán đến hiện trạng hình dạng các lô đất không đảm bảo các yêu cầu về cảnh quan và an toàn trong xây dựng để điều chỉnh, hợp khối;
- Các công trình nằm trong các lô đất không tiếp giáp với tuyến đường phố (mở mới, tuyến cải tạo mở rộng, tuyến đường hiện hữu) phải được quy hoạch đảm bảo cho mọi công trình phải được thông gió, chiếu sáng, thuận lợi về giao thông, đảm bảo khoảng cách an toàn về phòng cháy và tiếp cận được với các phương tiện, thiết bị phòng cháy chữa cháy;
- Các khu, cụm, cơ sở sản xuất công nghiệp gây ô nhiễm phải được di dời. Quỹ đất sau khi di dời được chuyển đổi chức năng, phải được xem xét ưu tiên bố trí bổ sung các công trình hạ tầng xã hội, cây xanh, hạ tầng kỹ thuật còn thiếu của khu vực;
- Việc cải tạo, chỉnh trang khu, cụm, cơ sở sản xuất công nghiệp phải đảm bảo phù hợp với các quy định về công trình hạ tầng kỹ thuật; đảm bảo môi trường, an toàn phòng chống cháy, nổ và cảnh quan đô thị.
...
Theo đó, các thông số về hệ số sử dụng đất phải được xác định trong đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị.
Các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho chỉ tiêu gì?
Căn cứ theo tiểu mục 2.7.7 mục 2.7 Điều 2 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD về quy định kỹ thuật quy định như sau:
2. QUY ĐỊNH KỸ THUẬT
...
2.7 Yêu cầu về không gian và sử dụng đất các khu vực hiện hữu trong đô thị
...
2.7.7 Quy định về mật độ xây dựng thuần
- Mật độ xây dựng thuần tuân thủ các quy định tại điểm 2.6.3. Riêng các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤25 m có diện tích lô đất ≤100 m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình tại điểm 2.7.5 và điểm 2.7.6;
- Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ - công cộng, cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ - công cộng nhưng không vượt quá 60%;
- Đối với các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Bảng 2.12 dưới đây.
...
Theo đó, các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ và tầng cao xây dựng.