Định giá đất, tính giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp theo phương pháp thu nhập như thế nào? Lợi nhuận ròng dùng để tính giá trị quyền sử dụng đất được tính như thế nào?
Nội dung chính
Cách tính thu nhập thửa đất nông nghiệp theo phương pháp thu nhập?
Căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định:
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập
1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất, khu đất cần định giá:
...
b) Đối với đất nông nghiệp thì khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn, cụ thể như sau:
- Trong khoảng thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác;
- Tối thiểu 03 vụ thu hoạch liên tục trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây lâu năm;
- Trong một chu kỳ khai thác trước thời điểm định giá đối với đất trồng rừng sản xuất theo quy định của pháp luật có liên quan.
Trường hợp không có số liệu từ cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn thì thu thập thông tin về thu nhập thực tế phổ biến trên thị trường của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.
...
Như vậy, thu nhập của thửa đất nông nghiệp tính theo phương pháp thu nhập sẽ bằng thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp trong 1 trong ba khoảng 3 năm liên kề liên tục đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác; trong tối thiểu 03 vụ thu hoạch liên tục đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác; hoặc trong một chu kỳ khai thác trước thời điểm định giá đối với đất trồng rừng sản xuất.
Tính giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp theo phương pháp thu nhập như thế nào? Lợi nhuận ròng dùng để tính giá trị quyền sử dụng đất được tính như thế nào? (Hình từ Internet)
Cách tính thu nhập ròng bình quân thửa đất nông nghiệp theo phương pháp thu nhập được thực hiện như thế nào?
Căn cứ theo khoản 3 Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định:
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập
...
3. Xác định thu nhập ròng bình quân năm được thực hiện như sau:
Thu nhập ròng bình quân năm = Thu nhập bình quân năm - Chi phí bình quân năm
Trong đó:
a) Thu nhập bình quân năm là trung bình cộng thu nhập quy định tại khoản 1 Điều này trong thời gian 01 năm. Đối với trường hợp thu nhập được xác định từ việc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng của 03 thửa đất thì giá cho thuê đất, cho thuê mặt bằng để tính thu nhập bình quân năm xác định theo trình tự, nội dung như xác định giá đất bằng phương pháp so sánh quy định tại các khoản 6, 7 và 8 Điều 4 của Nghị định này;
b) Chi phí bình quân năm là trung bình cộng chi phí quy định tại khoản 2 Điều này trong thời gian 01 năm.
Như vậy, thu nhập ròng bình quân năm của khu đất ở sẽ bằng cho trung bình cộng thu nhập 3 năm được tính ở trên trừ cho trung bình cộng chi phí trong 1 năm được tính theo phương pháp nêu trên.
Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá được thực hiện như thế nào?
Căn cứ theo khoản 4 Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập,
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập
...
4. Xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá được thực hiện như sau:
Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá = Thu nhập ròng bình quân năm/ Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh (sau đây gọi là ngân hàng thương mại nhà nước) của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.
...
Như vậy, giá trị quyền sử dụng đất thửa đất nông nghiệp bằng thu nhập ròng bình quân năm được tính theo công thức:
Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá = Thu nhập ròng bình quân năm/ Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân
Trong công thức trên, lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân là lãi gửi tiền đồng kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại Nhà nước.