Định giá đất bằng phương pháp thu nhập được quy định như thế nào theo Luật Đất đai 2024?

Nội dung chính

Phương pháp thu nhập là gì? Khi nào sử dụng phương pháp thu nhập?

Căn cứ theo điểm b khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024, phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;

Đồng thời, căn cứ điểm b khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024, phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;

Như vậy, định giá đất bằng phương pháp thu nhập bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm của thửa đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân kỳ hạn 12 tháng. Chỉ thực hiện phương pháp thu nhập khi không thể sử dụng phương pháp so sánh và có thông tin về thu nhập, chi phí viêc sử dụng đất.

Quy định pháp luật về định giá đất bằng phương pháp thu nhập theo Luật Đất đai 2024 (Hình từ Internet)

Trình tự, nội dung xác định thu nhập của thửa đất phi nông nghiệp theo phương pháp thu nhập là gì?

Căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định:

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập

1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất, khu đất cần định giá

a) Đối với đất phi nông nghiệp thì khảo sát, thu thập từ việc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng trong thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá của thửa đất, khu đất cần định giá hoặc trong 01 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liền kề trước thời điểm định giá của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để so sánh.

Trường hợp không thu thập được thông tin từ việc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng thì thu thập thông tin về thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính trong thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá của thửa đất, khu đất cần định giá hoặc trong báo cáo tài chính của 01 năm liền kề trước thời điểm định giá của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá;

...

Như vậy, thu nhập của thửa đất phi nông nghiệp nếu tính theo phương pháp thu nhập sẽ bằng tổng tiền cho thuê đất, cho thuê mặt bằng trong 3 năm liên tục liền kề trước ngày định giá của thửa đất đó; hoặc trong 01 năm liền kề trước ngày định giá của 03 thửa đất có khoảng cách gần thửa đất nhất.

Ví dụ: Nếu như tiền thuê đất và mặt bằng của khu đất ở là 50 triệu một tháng, tức là 600 triệu một năm thì thu nhập của thửa đất phi nông nghiệp sẽ bằng 1,8 tỷ theo phương pháp thu nhập.

Trình tự, nội dung xác định thu nhập của thửa đất nông nghiệp theo phương pháp thu nhập ra sao?

Căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định:

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập

1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất, khu đất cần định giá

...

b) Đối với đất nông nghiệp thì khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn, cụ thể như sau:

- Trong khoảng thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác;

- Tối thiểu 03 vụ thu hoạch liên tục trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây lâu năm;

- Trong một chu kỳ khai thác trước thời điểm định giá đối với đất trồng rừng sản xuất theo quy định của pháp luật có liên quan.

Trường hợp không có số liệu từ cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn thì thu thập thông tin về thu nhập thực tế phổ biến trên thị trường của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.

Như vậy, thu nhập của thửa đất nông nghiệp tính theo phương pháp thu nhập sẽ bằng thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp trong 1 trong ba khoảng 3 năm liên kề liên tục đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác; trong tối thiểu 03 vụ thu hoạch liên tục đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác; hoặc trong một chu kỳ khai thác trước thời điểm định giá đối với đất trồng rừng sản xuất.