Bồi thường, tái định cư đối với căn hộ chung cư thuộc tài sản công như thế nào 2025?

Nội dung chính

Bồi thường, tái định cư đối với căn hộ chung cư thuộc tài sản công như thế nào 2025?

Căn cứ theo Điều 33 Nghị định 98/2024/NĐ-CP:

Theo đó, bồi thường, tái định cư đối với căn hộ chung cư thuộc tài sản công được quy định như sau:

(1) Trường hợp có căn hộ chung cư thuộc tài sản công hỗn hợp với căn hộ thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân trong nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc bồi thường, tái định cư được thực hiện như sau:

- Hệ số k bồi thường diện tích sử dụng căn hộ được áp dụng như đối với căn hộ chung cư không thuộc tài sản công quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP;

- Trường hợp các bên thống nhất trong phương án bồi thường, tái định cư có diện tích căn hộ tái định cư theo thiết kế lớn hơn diện tích căn hộ được bồi thường theo hệ số k quy định tại điểm a khoản này thì ngân sách chi thường xuyên của địa phương phải chi trả phần giá trị chênh lệch diện tích này cho chủ đầu tư dự án. Trường hợp diện tích căn hộ tái định cư theo thiết kế nhỏ hơn diện tích căn hộ được bồi thường theo hệ số k quy định tại điểm a khoản này thì chủ đầu tư phải thanh toán cho Nhà nước phần giá trị chênh lệch diện tích này.

Việc thanh toán tiền chênh lệch quy định tại điểm này được thực hiện theo nguyên tắc quy định tại khoản 2 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP; cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan tài chính cùng cấp báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cấp kinh phí từ nguồn ngân sách chi thường xuyên của địa phương để thanh toán phần giá trị chênh lệch quy định tại điểm này cho chủ đầu tư dự án.

Sau khi nghiệm thu, hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở, đại diện chủ sở hữu thuộc tài sản công hoặc cơ quan được đại diện chủ sở hữu thuộc tài sản công giao có trách nhiệm nhận bàn giao căn hộ và nộp kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 22 Nghị định 98/2024/NĐ-CP;

- Trường hợp Nhà nước không có nhu cầu nhận căn hộ tái định cư theo quy định tại điểm a khoản này mà nhận bồi thường bằng tiền thì chủ đầu tư thanh toán tiền cho Nhà nước theo giá bán căn hộ tái định cư do chủ đầu tư đề xuất và được thống nhất trong phương án bồi thường, tái định cư; việc nhận tiền bồi thường căn hộ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt; chủ đầu tư được bán các căn hộ này cho các chủ thể khác theo giá kinh doanh thương mại theo quy định tại Điều 41 Nghị định 98/2024/NĐ-CP.

(2) Trường hợp toàn bộ nhà chung cư thuộc tài sản công được cải tạo, xây dựng lại bằng nguồn vốn ngân sách quy định tại điểm a khoản 2 Điều 62 Luật Nhà ở 2023 thì việc bồi thường, tái định cư được thực hiện như sau:

- Căn cứ quy hoạch chi tiết dự án, nguồn vốn ngân sách bố trí để đầu tư xây dựng lại nhà chung cư và tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng nhà chung cư, cơ quan đại diện chủ sở hữu thuộc tài sản công quyết định hệ số k diện tích thiết kế của các căn hộ sau khi xây dựng lại bảo đảm bằng hoặc lớn hơn diện tích sử dụng căn hộ cũ nhưng không nhỏ hơn diện tích theo tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.

Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với các cơ quan chuyên môn cùng cấp gồm: kế hoạch và đầu tư, quy hoạch - kiến trúc (nếu có), tài chính, tài nguyên và môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số k diện tích căn hộ theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 33 Nghị định 98/2024/NĐ-CP.

Đối với nhà chung cư thuộc tài sản công do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đầu tư xây dựng để cho bố trí cho đối tượng lực lượng vũ trang nhân dân thuê thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an căn cứ quy định tại khoản này để quyết định hệ số k bồi thường diện tích căn hộ khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;

- Trường hợp theo quy hoạch không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công quyết định việc đầu tư xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt; người đang thuê nhà ở được bố trí thuê tại địa điểm khác theo các cơ chế quy định tại Điều 35 Nghị định 98/2024/NĐ-CP.

Trên đây là nội dung về Bồi thường, tái định cư đối với căn hộ chung cư thuộc tài sản công như thế nào 2025?

Bồi thường, tái định cư đối với căn hộ chung cư thuộc tài sản công như thế nào 2025? (Hình từ Internet)

Quy định về thu kinh phí quản lý vận hành đối với nhà chung cư thuộc tài sản công?

Căn cứ theo quy định tại Điều 30 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD:

Điều 30. Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư

1. Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng) để đơn vị quản lý vận hành thực hiện các công việc trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

2. Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được tính bằng giá dịch vụ quản lý vận hành và được tính trên mỗi m2 diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư nhân (x) với diện tích sử dụng của căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư đó.

3. Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành được quy định như sau:

a) Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận thì xác định theo diện tích ghi trong Giấy chứng nhận;

b) Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì xác định diện tích sử dụng theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc biên bản bàn giao căn hộ.

4. Đối với nhà chung cư thuộc tài sản công thì việc thu kinh phí quản lý vận hành được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 7 Điều 151 của Luật Nhà ở.

Theo đó, đối với nhà chung cư thuộc tài sản công thì việc thu kinh phí quản lý vận hành được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 7 Điều 151 của Luật Nhà ở 2023.

Căn cứ theo điểm a khoản 7 Điều 151 Luật Nhà ở 2023:

Điều 151. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

...

7. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư để áp dụng cho các trường hợp sau đây:

a) Thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư thuộc tài sản công trên địa bàn;

...

Tóm lại, việc thu kinh phí quản lý vận hành đối với nhà chung cư là tài sản công không áp dụng cơ chế như các nhà chung cư thương mại. Thay vào đó, việc thu – chi được điều chỉnh theo khung giá bắt buộc do UBND cấp tỉnh ban hành.

Chung cư chưa vào ở có phải đóng phí dịch vụ?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD:

Điều 4. Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư

1. Nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt.

2. Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được thực hiện trên cơ sở tự nguyện cam kết, thỏa thuận giữa các bên nhưng không được trái pháp luật về nhà ở, pháp luật có liên quan và đạo đức xã hội.

3. Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư (sau đây gọi tắt là Ban quản trị) và các khoản phí, lệ phí khác để phục vụ cho quá trình sử dụng nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan; phải chấp hành nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch.

4. Ban quản trị thay mặt cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; trường hợp nhà chung cư không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư.

[...]

Theo đó, việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở

Như vậy, để biết có phải đóng phí dịch vụ chung cư khi chưa vào ở hay không, cần căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ.