Xin hỏi về luật đền bù đất đai mà chủ đầu tư là doanh nghiệp tư nhân

Nội dung chính

Xin hỏi về luật đền bù đất đai mà chủ đầu tư là doanh nghiệp tư nhân

Câu hỏi: Tôi đại diện cho toàn bộ dân cư ở Thị Trấn Phú Mỹ, Tân Thành, Tỉnh BRVT (thuộc dự án quy hoạch khu đô thị Phú Mỹ 35ha). Tôi xin hỏi một số ý kiến như sau:

1. Theo luật đất đai thì khi giải tỏa, quy hoạch mà dư án không thuộc nhà nước quản lý. do một công ty tư nhân ( cty CP đầu tư & XD A.T.A) làm chủ đầu tư thì dân chúng tôi có được thương lượng giá cả hay không? Hiện tại đã có quyết định thu hồi đất của UBND tỉnh BRVT số 3640/QĐ-UBND ngày 20/10/08 và quyết định phương án bồi thường 2942/QĐ-UBND ngày 29/8/08. Nhưng giá cả của Tỉnh đưa ra chưa phù hợp với nguyện vọng của dân chúng tôi, giá từ năm 2007 đến 2009 không có sự thay đổi, và áp theo khung giá chung của giá nhà nước thu hồi để làm công ích xã hội.

2. Theo cuộc họp dân với chủ đầu tư và UBND thị trấn Phú Mỹ thì ý kiến dân chúng tôi đưa ra không được lắng nghe, giải quyết mà UBND thị trấn luôn phát biểu rằng: đã có quyết định thu hồi của UBND tỉnh thì không còn có sự thương lượng nữa mà là phải tuân theo. Nếu dân không đồng ý thì sẽ tiến hành kiểm kê bắt buộc và đi đến hình thức cưởng chế. nghĩa là ép buộc người dân chúng tôi. Như vậy có đúng luật hay không?

3. Theo tôi được biết thì trường hợp này cơ quan nhà nước chỉ là trọng tài, chứ làm sao can thiệp vào? Hiện giá thị trường tại khu vực chúng tôi gấp 2 lần giá bị thu hồi, và người dân chúng tôi chỉ yêu cầu ở xung quanh mức giá đó.

Do chúng tôi không có các văn bản của UBND tỉnh và phương án đền bù để nghiên cứu cụ thể hơn. Nên chỉ có thể giúp Chị và bà con một cách chung nhất theo quy định của pháp luật đất đai về việc thu hồi đất. Nếu có thể Chị nên cung cấp cho chúng tôi các văn bản nêu trên. Chúng tôi sẽ trả lời cụ thể hơn.

Theo Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Nhà nước chỉ thu hồi đất trong một số trường hợp được quy định tại Điều 38 – LĐĐ. Mọi trường hợp khác, nhà đầu tư phải hợp đồng thỏa thuận với người sử dụng đất.  

Việc hạn chế can thiệp của Nhà nước vào các dự án có tính chất kinh doanh, không có nghĩa là nhà nước không có quyền trong việc thu hồi đất, giao đất cho chủ đầu tư nào đó.

 Trong trường hợp này, việc áp giá đền bù như Chị viện dẫn là “theo khung giá nhà nước thu hồi để làm công ích xã hội” là không phù hợp; người bị thu hồi đất không chấp nhận là lẽ đương nhiên.  

Trong kinh doanh, nhà đầu tư luôn tìm mọi cách có thể để có chi phí thấp nhất, thu lợi nhuện tối đa. Do vậy, cũng dễ hiểu chủ đầu tư luôn đưa giá đền bù thấp.

Việc đưa giá đền bù thấp hoặc không phù hợp với thực tế xã hội, sẽ không có lợi cho cả các bên, chủ đầu tư và người sử dụng đất. Chắc chắn, chủ đầu tư sẽ đối diện với hàng loạt khó khăn trong quá trình triển khai, thực hiện dự án.

Trách nhiệm của UBND thị trấn là thông tin về dự án cho người dân biết. Cũng như tiến hành việc kiểm kê, cưỡng chế thu hồi đất. Đó là thủ tục hành chính trong quy trình thu hồi đất. 

Việc UBND thị trấn Phú Mỹ cho rằng đã có quyết định của UBND tỉnh, nên không thương lượng mà chỉ chấp hành. Là không đúng.

Quyền của người sử dụng đất được pháp luật thừa nhận. Do vậy, phải được pháp luật bảo vệ. Người trong UBND thị trấn là đại biểu của nhân dân trong toàn thị trấn. Lẽ ra, phải đại diện cho cử tri của mình, nêu lên nguyện vọng của nhân dân, lắng nghe ý kiến của dân mình. Để chính quyền thực sự là chỗ dựa của nhân dân. Từ đó, kiến nghị cấp trên hoạch định và đưa ra chính sách phù hợp với lòng dân.

Người sử dụng đất có quyền khiếu nại hoặc khiếu kiện hành chính theo quy định của Luật khiếu nại, tố cáo; Luật đất đai. Nếu người sử dụng đất thấy quyền lợi mình bị xâm hại.

Trong trường hợp này, nếu xảy ra tranh chấp giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất về hợp đồng thỏa thuận đền bù phải do hệ thống Tòa án nhân dân giải quyết. Còn tranh chấp về quyết định hành chính, hành vi hành chính thì theo quy định của Luật khiếu nại, tố cáo (Khoản 2 Điều 40 Nghị định 84). 

Đối với các dự án có tính chất kinh doanh. Nhà đầu tư phải thỏa thuận với người sử dụng đất về giá đền bù. Giá đền bù là giá mà nhà đầu tư và người sử dụng thỏa thuận được.  

Giá đền bù khó có thể được nhà đầu tư và người bị thu hồi đất chấp thuận.

Theo chúng tôi. Để hình thành giá này, cần phải tham khảo với cơ quan thẩm định giá độc lập để làm cơ sở bảo vệ ý kiến của mình.

Nếu các bên không thỏa thuận chọn cơ quan, tổ chức thẩm định giá độc lập làm cơ sở để đền bù. Các bên nên chọn cho mình cơ quan thẩm định giá (độc lập) để thẩm định lại giá trị tài sản. Làm cơ sở cho việc thương lượng giá đền bù. 

Cũng có cách khác, không có tốn kém.
Đó là Chị căn cứ vào các bản án do huyện xét xử, có tranh chấp tài sản là đất hoặc nhà, đất. Giá của Hội đồng định giá tài sản tranh chấp khi tòa án giải quyết vụ kiện cũng có thể làm chứng cứ cho yêu cầu của mình đối với nhà đầu tư.