Nhà chung cư đang xây dựng được rao bán khi nào? Mua nhà chung cư chưa xây xong lần đầu phải thanh toán bao nhiêu tiền?

Nội dung chính

Nhà chung cư đang xây dựng được rao bán khi nào?

Vợ chồng tôi đang làm việc tại Tp Hồ Chí Minh, 2 vợ chồng tôi có góp được một khoản dự định sẽ mua chung cư. Tôi thấy có rất nhiều dự án xây dựng chung cư được phép rao bán. Vậy Ban biên tập cho tôi hỏi, chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư được rao bán căn hộ khi nào? 

Trả lời:

Tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, có quy định về điều kiện để bán nhà chung cư đang xây dựng như sau:

- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng,

-Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

- Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Bên cạnh đó, Luật cũng quy định thêm chủ đầu tư bất động sản trước khi cho bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở them đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Phạm vi bảo lãnh do các bên thoả thuận nhưng phải đảm bảo những quy định theo pháp luật.

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định:

Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai có quy định việc thanh toán chia thành nhiều lần thì số tiền thanh toán đợt đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng không quá 70% giá trị còn lại.

Như vậy, để nhà ở là chung cư được đưa vào kinh doanh, thì dự án về việc xây dựng chung cư đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu theo tiến độ dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đã có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của toà nhà và được cấp có thẩm quyền quản lý nhà ở cấp tỉnh phê duyệt cho bán cho bán.

Mua nhà chung cư chưa xây xong thì lần đầu phải thanh toán bao nhiêu tiền?

Vợ chồng tôi dự định mua một căn hộ thuộc dự án chung cư đang xây ở quận 7. Bên chủ dự án có tư vấn rất nhiều thông tin cho vợ chồng tôi nhưng vì mua nhà lần đầu nên cũng có nhiều thắc mắc và bỡ ngỡ về các dự án nhà hình thành trong tương lai. Do đó, tôi mong Ban biên tập có thể tư vấn giúp tôi vài vấn đề sau:

- Nhà phải được xây đến giai đoạn nào thì chúng tôi mới có thể mua?

- Các giai đoạn thanh toán được chia thành mấy lần, lần đầu phải thanh toán ít nhất là bao nhiêu? Có bắt buộc phải thanh toán 50% giá trị hợp đồng không?

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì khi đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh thì phải đáp ứng các điều kiện sau:

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Như vậy, chủ đầu tư dự án chỉ được tiến hành các giao dịch căn hộ khi đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Tức là, Anh/Chị tuyệt đối không ký vào bất kỳ hợp đồng nào khi mà chủ đầu tư dự án chưa hoàn thành xong phần móng công trình.

Về tiến độ thanh toán thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Do đó, khi mua nhà chung cư đang xây dựng thì khi thanh toán lần đầu sẽ không quá 30% giá trị hợp đồng. Chủ đầu tư không được yêu cầu Anh/Chị thanh toán hết toàn bộ giá trị hợp đồng khi chưa thực hiện bàn giao căn hộ cho Anh/Chị. Vì vậy, Anh/Chị cần lưu ý các mức thanh toán từng giai đoạn để tránh rủi ro về sau.

Ban biên tập thông tin đến Anh/Chị!

Nguyên tắc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng

Là sinh viên ngành Kinh tế, nhưng hiện tại tôi đang làm việc tại một công ty bất động sản. Có thắc mắc sau tôi mong nhận phản hồi. Cụ thể: Nguyên tắc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được quy định ra sao?

Trả lời:

Nguyên tắc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được quy định tại Khoản 2 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể như sau:

- Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;

- Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.

Ban biên tập phản hồi thông tin đến bạn

Trân trọng!