Nội dung chính

• Phê duyệt quy hoạch khu công nghiệp mới tại Đồng Nai giáp cao tốc, thông tin chi tiết ra sao?
• Quy hoạch khu công nghiệp mới tại Đồng Nai thế nào?
• Tác động của việc sắp xây dựng khu công nghiệp đến bất động sản nhà ở tại Đồng Nai?

Phê duyệt quy hoạch khu công nghiệp mới tại Đồng Nai giáp cao tốc, thông tin chi tiết ra sao?

Ngày 31/3/2025, UBND tỉnh Đồng Nai đã phê duyệt quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 cho Khu công nghiệp Phước An, tọa lạc tại xã Phước An, huyện Nhơn Trạch, với tổng diện tích khoảng 330 ha. Khu công nghiệp này có một mặt giáp với cao tốc Bến Lức - Long Thành và mặt còn lại giáp sông Thị Vải cùng tuyến đường sắt theo quy hoạch.

Cơ cấu phân khu của khu công nghiệp Phước An:

- Phân khu A: Nằm phía tây đường tỉnh 771C, diện tích hơn 58 ha, tiếp giáp nút giao cao tốc Bến Lức - Long Thành. Khu vực này dự kiến thu hút các doanh nghiệp công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa, cũng như các dự án đổi mới sáng tạo.​

- Phân khu B: Nằm phía đông đường tỉnh 771C, rộng hơn 271 ha, ưu tiên phát triển công nghiệp hỗ trợ đa ngành, khu dịch vụ và các thiết chế công đoàn. Đây cũng sẽ là nơi bố trí các đầu mối hạ tầng kỹ thuật cho toàn khu vực.

Cơ cấu sử dụng đất trong khu công nghiệp:

- Đất dành cho sản xuất công nghiệp và kho bãi chiếm 74% tổng diện tích.​

- Phần còn lại được phân bổ cho khu dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, cây xanh mặt nước và giao thông.

Nhu cầu lao động và hạ tầng xã hội:

- khu công nghiệp Phước An dự kiến tạo việc làm cho khoảng 18.000 lao động.

- Khu lưu trú và thiết chế công đoàn sẽ được xây dựng trên diện tích 6,8 ha, với chiều cao tối đa 9 tầng, cung cấp khoảng 1.000 chỗ ở cho chuyên gia và lao động trình độ cao làm việc ngắn hạn.​

Ngoài ra, UBND huyện Nhơn Trạch sẽ bố trí khoảng 50 ha tại khu hỗn hợp xã Phước An và Long Thọ để xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở công nhân, nằm ngoài ranh giới quy hoạch của dự án.

Định hướng phát triển: Khu công nghiệp Phước An được quy hoạch theo hướng sinh thái, tập trung thu hút các dự án sản xuất sản phẩm công nghiệp hỗ trợ và công nghiệp sử dụng công nghệ cao, đồng thời khai thác lợi thế đặc thù của cảng Phước An.

Trước đó, vào tháng 8/2024, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã ký quyết định phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch, chuyển đổi chức năng đất tại phân khu dịch vụ hậu cần cảng và cảng Phước An sang đất công nghiệp để xây dựng mới khu công nghiệp Phước An.

Quy hoạch khu công nghiệp mới tại Đồng Nai thế nào?

Tỉnh Đồng Nai đang tích cực triển khai quy hoạch và phát triển các khu công nghiệp (KCN) mới nhằm đáp ứng nhu cầu thu hút đầu tư và thúc đẩy phát triển kinh tế. Theo kế hoạch, đến năm 2030, Đồng Nai sẽ có tổng cộng 48 KCN với tổng diện tích hơn 18.400 ha.

Hiện trạng và kế hoạch phát triển khu công nghiệp tại Đồng Nai:

- Khu công nghiệp hiện có: Tính đến nay, Đồng Nai đã thành lập 36 KCN với tổng diện tích khoảng 12.800 ha; trong đó, 32 KCN đã đi vào hoạt động, 1 KCN đang trong giai đoạn xây dựng hạ tầng.

- KCN mới được phê duyệt: Gần đây, UBND tỉnh Đồng Nai đã phê duyệt quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 cho KCN Phước An tại xã Phước An, huyện Nhơn Trạch, với quy mô 330 ha. KCN này giáp cao tốc Bến Lức - Long Thành và được định hướng phát triển theo mô hình sinh thái, thu hút các dự án công nghiệp hỗ trợ và công nghệ cao. ​

- KCN đang lập quy hoạch: Tỉnh đang đẩy nhanh tiến độ lập quy hoạch cho 14 KCN mới với tổng diện tích khoảng 7.035 ha. Các KCN này bao gồm: Long Đức 3, Bàu Cạn - Tân Hiệp, Xuân Quế - Sông Nhạn, Xuân Thiện, Hàng Gòn, Mo Nang, Gia Canh, Xuân Hòa, Bàu Xéo 2, Dầu Giây giai đoạn 2, Tân Phú giai đoạn 2, Phước An giai đoạn 2, Phú Bình giai đoạn 2 và Tân Phú mở rộng.

Đồng Nai chú trọng phát triển các KCN theo mô hình xanh, sạch, ưu tiên các ngành công nghiệp sử dụng công nghệ cao và thân thiện với môi trường. Việc lập quy hoạch và triển khai các KCN mới được thực hiện theo lộ trình, đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả trong thu hút đầu tư.

Quá trình lập quy hoạch khu công nghiệp mới gặp một số khó khăn như thời gian thực hiện kéo dài, cần điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp huyện để phù hợp với quy hoạch tỉnh. Để khắc phục, Ban Quản lý các KCN Đồng Nai đề xuất rút ngắn thời gian lập quy hoạch, thực hiện song song một số công việc và đơn giản hóa thủ tục hành chính, đồng thời tập trung vào các KCN có tính cấp thiết và thuận lợi trong triển khai.

Như vậy, Đồng Nai đang nỗ lực mở rộng và phát triển hệ thống KCN nhằm tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế và thu hút đầu tư trong tương lai.

Phê duyệt quy hoạch khu công nghiệp mới tại Đồng Nai giáp cao tốc, thông tin chi tiết ra sao? Quy hoạch khu công nghiệp mới tại Đồng Nai thế nào? (hình từ internet)

Tác động của việc sắp xây dựng khu công nghiệp đến bất động sản nhà ở tại Đồng Nai?

Việc quy hoạch và chuẩn bị xây dựng hàng loạt khu công nghiệp mới tại Đồng Nai trong giai đoạn 2025–2030 không chỉ là bước đột phá trong chiến lược phát triển công nghiệp của tỉnh mà còn kéo theo những tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản nhà ở tại Đồng Nai. Những ảnh hưởng này đang dần định hình lại diện mạo đô thị, cơ cấu dân cư và xu hướng đầu tư tại các địa bàn giáp ranh khu công nghiệp, đặc biệt là các huyện Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom và Cẩm Mỹ.

(1) Nhu cầu nhà ở tăng mạnh nhờ lực lượng lao động nhập cư

Khi một khu công nghiệp được triển khai, kéo theo đó là sự dịch chuyển và tập trung của lực lượng lao động, gồm cả công nhân phổ thông và chuyên gia kỹ thuật cao. Ước tính, riêng khu công nghiệp Phước An tại Nhơn Trạch với diện tích 330 ha sẽ tạo việc làm cho khoảng 18.000 người. Với hàng chục khu công nghiệp khác đang chờ quy hoạch và triển khai, tổng lực lượng lao động có thể lên đến vài trăm ngàn người trong vòng 5–10 năm tới. Điều này làm phát sinh nhu cầu cực lớn về nhà ở, từ nhà trọ giá rẻ, nhà ở xã hội đến căn hộ dịch vụ cho chuyên gia.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản nhà ở tại Đồng Nai đã nhanh chóng đón đầu xu hướng này bằng cách phát triển các khu nhà ở công nhân khép kín hoặc dự án nhà ở thương mại giá rẻ nằm gần các trục giao thông kết nối đến khu công nghiệp. Các khu vực có tiềm năng lớn về dân cư dịch chuyển như xã Long Thọ, Phước An (Nhơn Trạch) hay Bình Sơn, Lộc An (Long Thành) đều chứng kiến sự xuất hiện của hàng loạt dự án mới trong vài năm gần đây.

(2) Giá đất khu vực ven khu công nghiệp tăng mạnh

Sự phát triển của các khu công nghiệp luôn kéo theo làn sóng tăng giá đất tại các vùng lân cận. Đặc biệt, tại Đồng Nai – nơi có hạ tầng kết nối mạnh mẽ với TP.HCM, Bình Dương và cảng biển Cái Mép – Thị Vải, giá đất nền khu vực ven khu công nghiệp đã ghi nhận mức tăng từ 20–40% chỉ trong 1–2 năm gần đây. Đơn cử, khu vực Phước An – nơi vừa được phê duyệt KCN mới – đã có nhiều lô đất nông nghiệp được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở và bắt đầu được rao bán với giá tăng gấp đôi so với năm 2022.

Tuy nhiên, không chỉ đất nền mà phân khúc nhà phố liền kề, shophouse phục vụ kinh doanh quanh các trục đường chính dẫn vào khu công nghiệp cũng đang được giới đầu tư săn lùng. Những bất động sản có tiềm năng cho thuê mặt bằng phục vụ dịch vụ ăn uống, nhà thuốc, siêu thị mini, ký túc xá cho chuyên gia... đều có giá trị khai thác cao và khả năng sinh lời ổn định.

(3) Bùng nổ đô thị vệ tinh và các dự án nhà ở quy mô lớn

Trước làn sóng phát triển công nghiệp, tỉnh Đồng Nai đã định hướng quy hoạch theo mô hình đô thị vệ tinh, kết nối với TP.HCM thông qua các tuyến cao tốc như Bến Lức – Long Thành, Biên Hòa – Vũng Tàu và đặc biệt là Cảng hàng không quốc tế Long Thành. Những đô thị mới như Long Thành, Nhơn Trạch và Trảng Bom đang nổi lên như những trung tâm đô thị công nghiệp – dịch vụ.

Các tập đoàn lớn như Novaland, Nam Long, LDG, Hưng Thịnh... đều đã triển khai hoặc đề xuất các dự án đô thị quy mô từ vài chục đến hàng trăm hecta, tích hợp đầy đủ nhà ở, tiện ích, dịch vụ và thậm chí cả khu công nghiệp phụ trợ bên trong. Sự hình thành của những đô thị kiểu mẫu này sẽ giúp phân bố dân cư hợp lý, giảm tải áp lực cho khu trung tâm và tạo đà phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.

(4) Cơ hội lớn cho nhà đầu tư dài hạn nhưng cần tỉnh táo

Mặc dù làn sóng quy hoạch khu công nghiệp và đầu tư hạ tầng mở ra rất nhiều cơ hội, nhưng thị trường bất động sản Đồng Nai cũng không tránh khỏi rủi ro đầu cơ, "sốt ảo" cục bộ, đặc biệt là tại các khu vực chưa hoàn thiện pháp lý hoặc mới chỉ là thông tin dự kiến. Đã từng có những giai đoạn, nhà đầu tư đổ xô gom đất theo tin đồn quy hoạch khu công nghiệp, khiến giá đất tăng đột biến rồi sau đó lại lao dốc khi quy hoạch chưa rõ ràng.

Do đó, các nhà đầu tư cần tỉnh táo, lựa chọn những khu vực đã có quy hoạch cụ thể, pháp lý minh bạch và có tiềm năng hạ tầng thật sự. Ngoài ra, xu hướng đầu tư dài hạn, khai thác cho thuê thay vì “lướt sóng” ngắn hạn đang được khuyến khích để đảm bảo tính ổn định và bền vững cho thị trường.