Môi giới chuyên nghiệp
Đăng xuất
Áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng BĐS, liệu giá nhà Hà Nội có giảm?
Mua bán Nhà riêng tại Hà Nội
Nội dung chính
Áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng BĐS, liệu giá nhà Hà Nội có giảm?
Lãi thu được từ việc chuyển nhượng BĐS là khoảng chênh lệch giữa giá bán và giá mua ban đầu sau khi trừ đi các chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
Nói cách khác, lãi chuyển nhượng BĐS là phần lợi nhuận thực tế mà người bán thu được sau khi bán tài sản.
Nếu giá bán cao hơn tổng giá mua và chi phí hợp lệ thì khoản chênh này được gọi là lãi (thu nhập chịu thuế).
Nếu giá bán thấp hơn hoặc chỉ ngang bằng với tổng giá mua và chi phí, thì không phát sinh lãi hoặc thậm chí bị lỗ.
| Theo quy định hiện hành tại Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP), quy định thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng. |
Tức là, người bán phải nộp thuế bằng 2% tổng giá trị bất động sản ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, không quan tâm đến việc lãi hay lỗ.
---> Theo chuyên gia, cách tính thuế hiện hành còn nhiều hạn chế tạo ra lỗ hổng trong việc kê khai giá bán. Thực tế, người bán thường khai giá chuyển nhượng thấp hơn để giảm số thuế phải nộp, dẫn tới thất thu ngân sách, thị trường bất động sản thiếu minh bạch.
Theo đó, Ngày 17/7/2025, Bộ Tài chính đã công bố Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân thay thế Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007.
>>> Xem chi tiết Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân thay thế Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007: TẠI ĐÂY
Cụ thể, tại Điều 15 Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân thay thế quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng.
Bộ Tài chính thông tin tới báo chí về một số vấn đề được dư luận, xã hội, báo chí quan tâm liên quan đến Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế).
Theo đó, mục đích của phương án mới là đảm bảo công bằng hơn giữa các đối tượng nộp thuế, đồng thời sát thực hơn với thu nhập thực tế phát sinh. Theo tính toán sơ bộ, số thuế phải nộp theo phương án mới tổng thể sẽ tương đương phương pháp cũ. Tuy nhiên:
- Với những trường hợp lãi ít, thậm chí lỗ, nghĩa vụ thuế của cá nhân sẽ thấp hơn, phù hợp thực tế hơn.
- Việc tính trên lãi ròng giúp điều tiết thu ngân sách hợp lý, minh bạch hơn, khuyến khích kê khai đúng giá trị thật.
Đồng thời, phương án thuế theo thời gian nắm giữ với mức cao cho giao dịch ngắn hạn sẽ khiến hành vi lướt sóng bớt hấp dẫn, buộc nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ chiến lược vốn và dòng tiền.
Ví dụ cụ thể về áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng BĐS |
Theo tính toán sơ bộ, mức thuế phải nộp theo phương án mới về tổng thể sẽ không chênh lệch nhiều so với phương pháp hiện hành.
Ngoài ra, trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng giá bán nhân với thuế suất như sau:
*Cách tính thuế thu nhập cá nhân theo dự thảo mới
Các trường hợp giao dịch | Giá trị tính thuế | Thuế |
Xác định được giá mua bán | Lãi sau khi trừ chi phí | 20% |
Không xác định được giá mua bán, thời gian sở hữu dưới 2 2 năm | Toàn bộ giá bán | 10% |
Không xác định được giá mua bán, thời gian sở hữu từ 2 năm đến dưới 5 năm | Toàn bộ giá bán | 6% |
Không xác định được giá mua bán, thời gian sở hữu từ 5 đến dưới 10 năm | Toàn bộ giá bán | 4% |
Không xác định được giá mua bán, thời gian sở hữu trên 10 năm | Toàn bộ giá bán | 2% |
Thừa kế | Toàn bộ giá bán | 2% |
*Lưu ý: Thời gian nắm giữ bất động sản tính từ khi cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (từ ngày Luật Thuế TNCN (thay thế) có hiệu lực) đến thời điểm chuyển.
Liệu giá nhà tại Hà Nội có giảm do tác động của chính sách thuế mới này?
Hiện tại, giá nhà đất tại Hà Nội vẫn ở mức cao. Giá căn hộ trung bình ở mức khoảng 75–79 triệu đồng mỗi mét vuông, gần như đi ngang so với cuối năm 2024. Nhà riêng, nhà phố tại các quận trung tâm tiếp tục tăng nhẹ, trong khi đất nền vùng ven ghi nhận mức tăng mạnh, có nơi lên tới 30–80% chỉ trong vài tháng, đặc biệt tại Đông Anh, Hoài Đức, Quốc Oai.
Với chính sách thuế mới, các giao dịch đầu cơ ngắn hạn sẽ chịu chi phí thuế cao hơn do phần lãi bị tính thuế trực tiếp. Điều này làm giảm động lực mua nhanh bán nhanh vốn đang chi phối thị trường ven đô Hà Nội. Kết quả là những khu vực này nhiều khả năng sẽ hạ nhiệt, giá đất nền có thể điều chỉnh giảm khoảng 5–10% hoặc ít nhất chững lại, quay về mức hợp lý hơn so với thời điểm bị thổi giá quá mức.
Tuy nhiên, chính sách thuế mới cũng được cho là sẽ góp phần làm minh bạch thị trường, khuyến khích người mua bán kê khai giá trị thực tế, giảm rủi ro bong bóng giá do đầu cơ.
Về dài hạn, đây là bước quan trọng trong tái cấu trúc thị trường, hạn chế đầu cơ ngắn hạn, hỗ trợ nhu cầu ở thật và giúp giá nhà phản ánh đúng giá trị sử dụng thay vì kỳ vọng lợi nhuận ảo. Người mua để ở sẽ có thêm cơ hội tiếp cận nhà phù hợp, trong khi nhà đầu tư cần chuyển dịch chiến lược sang dài hạn, bền vững hơn.
>>> Xem thêm một số tin rao mua bán nhà đất tại Hà Nội Mới nhất Tháng 7/2025: TẠI ĐÂY
*Lưu ý: Thông tin trên chỉ mang tính tham khảo
Áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng BĐS, liệu giá nhà Hà Nội có giảm? (Hình ảnh Internet)
Tổng quan về thị trường bất động sản Hà Nội nửa đầu 2025
Trong 6 tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 36.000 sản phẩm, tăng gần 90% so với cùng kỳ 2024. Riêng quý II/2025 đã ghi nhận trên 9.700 căn được chào bán – mức cao nhất kể từ đầu chu kỳ điều chỉnh. Giao dịch thị trường cũng cho thấy xu hướng phục hồi: tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt khoảng 60%, tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, đặc biệt tại các khu vực vùng ven có hạ tầng tốt như Hà Đông, Gia Lâm, Long Biên và Nam Từ Liêm.
Một điểm sáng đáng chú ý trong nửa đầu năm là việc nhiều dự án đã được khơi thông về pháp lý và tái khởi động. Cụ thể:
- Dự án Palmy Biztown tại Thanh Liệt (Hoàng Mai) – bị đình trệ suốt 16 năm vì vướng thủ tục đất đai, đã được tháo gỡ và chính thức khởi công lại vào tháng 7/2025, bổ sung 142 căn nhà ở thương mại ra thị trường.
- Tổ hợp Sun Feliza Suites tại Cầu Giấy – dự án cao tầng từng bị ngừng triển khai do vướng mắc quy hoạch, đã được tái cơ cấu sau thương vụ M&A và hiện đã bắt đầu xây dựng trở lại.
Giá bán căn hộ sơ cấp tiếp tục xu hướng tăng nhẹ. Tính đến cuối quý II/2025, giá trung bình đạt khoảng 75,5 triệu đồng/m², tăng hơn 7% so với đầu năm. Tuy nhiên, mức tăng này chủ yếu xuất hiện ở phân khúc cao cấp và các dự án mới có vị trí đẹp, thiết kế đồng bộ. Trong khi đó, các căn hộ tầm trung tại vùng ven vẫn duy trì mức giá từ 38–50 triệu/m², tạo điều kiện cho nhu cầu ở thực tiếp cận dễ dàng hơn.
Do nguồn cung bình dân khan hiếm (chỉ chiếm khoảng 3% thị trường), sự phân hóa giá giữa các phân khúc đang rõ rệt hơn bao giờ hết
Nửa đầu năm 2025 ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ trong việc ứng dụng công nghệ vào quản lý, bán hàng và giao dịch bất động sản. Các nền tảng số giúp minh bạch thông tin, tiết kiệm thời gian cho cả người bán và người mua.
Đặc biệt, đề xuất thí điểm Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Bộ Xây dựng đề xuất nếu được triển khai sẽ tạo nên một cuộc cách mạng hóa toàn ngành.
*Lưu ý: Thông tin trên chỉ mang tính tham khảo
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nào được miễn thuế thu nhập cá nhân?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP được bổ sung bởi khoản 6 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định như sau:
Điều 4. Thu nhập được miễn thuế
1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau:
a) Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);
b) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;
c) Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;
[...]
Theo đó, miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa : Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.
Lưu ý: Bao gồm cả thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
