Vì sao nhu cầu sở hữu căn hộ dịch vụ lại tăng lên nhanh chóng? Căn hộ dịch vụ chịu cạnh tranh mạnh từ chung cư thương mại

Nhu cầu sở hữu căn hộ dịch vụ chứng kiến sự tăng trưởng đột biến. Vậy điều gì đã thúc đẩy sự gia tăng nhu cầu này, liệu căn hộ dịch vụ có đủ sức cạnh tranh với chung cư thương mại?

Nội dung chính

Vì sao nhu cầu sở hữu căn hộ dịch vụ lại tăng lên nhanh chóng?

Số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cho thấy, tính đến Quý 2/2024, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp toàn thị trường Hà Nội trung bình đạt khoảng 65 triệu đồng/m2, tăng 25% theo quý và 29,8% theo năm. Trong đó, mức giá căn hộ tại khu Tây đang cao nhất toàn thị trường khoảng 70 triệu đồng/m2, mặt bằng giá khu Đông thấp hơn mặt bằng chung của thị trường, khoảng 56 triệu đồng/m2.

Theo dự báo tổng nguồn cung của năm 2024 tại thị trường Hà Nội khoảng 22.000 căn trong khi theo Chi cục dân số Hà Nội mỗi năm Thủ đô có thêm 160.000 người, kéo theo nhu cầu sở hữu nhà rất lớn. Sự thiếu hụt cung này sẽ dẫn đến việc giá căn hộ khó có khả năng giảm trong thời gian tới.

Nếu như trong những năm 2016 - 2021 khách hàng có rất nhiều sự lựa chọn về phân khúc để đầu tư như: đất nền, nghỉ dưỡng, biệt thự, liền kề, shophouse... nhưng trong 1 năm trở lại đây, nhà đầu tư chủ yếu lựa chọn phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, bất động sản có thể sinh ra dòng tiền với tính thanh khoản cao, tập trung vào những thị trường lớn để tránh rủi ro và căn hộ chung cư là sự lựa chọn của họ.

Hơn nữa, xu hướng mua bán của khách hàng cũng có sự thay đổi đáng kể. Hiện tại, nhiều người mua không chỉ đơn thuần tìm kiếm nơi ở mà còn xét yếu tố đầu tư sinh lời, điều này càng làm tăng giá trị của các sản phẩm chung cư.

Đồng thời, Việt Nam có tốc độ gia tăng tầng lớp trung lưu nhanh bậc nhất thế giới, nhu cầu sở hữu nhà của phân khúc trung, cao cấp lớn. Các chủ đầu tư cũng phải phát triển các dự án để đáp ứng nhu cầu cho đối tượng này. Như vậy, giá của các dự án chung cư cũng được đẩy lên cao theo.

Hiện nay, các chủ đầu tư có quỹ đất ra hàng được đang nằm trong các đại đô thị, với chi phí phát triển dự án tốn kém, do hạ tầng, tiện ích nhiều, kéo theo giá đầu vào của các sản phẩm căn hộ cao.

Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing dự báo nguồn cung căn hộ trong thời gian tới sẽ chưa cải thiện nhiều, năm 2025 đạt 23.000 căn và năm 2026 là 24.000 căn, gần như không có yếu tố nào có thể khiến cho giá bất động sản căn hộ giảm.

Bên cạnh đó, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển ổn định và thay đổi theo chiều hướng tích cực, nhiều giải pháp thúc đẩy thị trường được các bộ ngành triển khai thực hiện. Ngoài ra, cùng việc đồng bộ chính sách, niềm tin cũng quay trở lại với thị trường bất động sản bởi đây vẫn là một kênh trú ẩn và gia tăng lợi nhuận tốt so với các kênh đầu tư khác. Khi có các chính sách điều tiết phù hợp, bất động sản sẽ hấp dẫn nguồn vốn đầu tư, nhất là khi hạ tầng đang ngày càng phát triển cũng tạo ra những trợ lực đáng kể.

Vì sao nhu cầu sở hữu căn hộ dịch vụ lại tăng lên nhanh chóng? Căn hộ dịch vụ chịu cạnh tranh mạnh từ chung cư thương mại (Hình ảnh từ internet)

Căn hộ dịch vụ chịu cạnh tranh mạnh từ chung cư thương mại

Nguồn cầu căn hộ dịch vụ được thúc đẩy bởi dòng vốn FDI nhưng nguồn lực này đã có tín hiệu phát triển chậm lại ở TP.HCM. Do đó, triển vọng tương lai sẽ có nhiều thách thức.

Theo Cục Thống kê TP.HCM, trong nửa đầu năm nay, tổng vốn FDI đạt 1,1 tỉ USD giảm 19% theo năm. FDI đăng ký mới đạt 192 triệu USD từ 597 dự án mới.

Nhu cầu lưu trú dài hạn từ các doanh nhân vẫn ổn định nhưng tăng trưởng có thể gặp khó khăn trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt từ chung cư thương mại.

Theo ghi nhận của Savills Việt Nam, căn hộ chung cư cho thuê được bàn giao trong ba năm gần đây đạt hơn 40.000 căn. Đối tượng khách thuê chính của phân khúc căn hộ dịch vụ là chuyên gia nước ngoài làm việc tại các khu công nghiệp và các doanh nghiệp tại TP.HCM, Long An, Đồng Nai, Bình Dương. Để tối ưu công suất, các dự án đều kết hợp cho thuê dài hạn và ngắn hạn.

Với nhu cầu cao về chỗ ở, giá cả phải chăng, loại căn studio và một phòng ngủ luôn được lựa chọn nhiều.

Trong 5 năm qua, Savills ghi nhận có 1.849 căn hộ từ 48 dự án hạng B, C và các chủ đầu tư tập trung vào phát triển các căn hộ studio và một phòng ngủ với 85% thị phần nguồn cung mới.

Theo báo cáo thị trường quý II-2024 của Savills, nguồn cung đạt 8.490 căn, ổn định theo quý và tăng 21% theo năm. Nguồn cung tương lai tại TP.HCM dự báo sẽ hạn chế. Đến năm 2025, 5 dự án mới dự kiến sẽ bổ sung nguồn cung với khoảng 500 căn, 63% trong số đó sẽ nằm ở quận 1 từ ba dự án hạng B và C.

Công suất cho thuê của phân khúc căn hộ dịch vụ tại TP.HCM đạt 79%, giảm so với cùng kỳ năm ngoái do nhu cầu thuê ngắn hạn đang ở mùa thấp điểm. Giá thuê đạt 513.000 đồng/m2/tháng và không đổi theo năm ngoái.

Tuy nhiên, giá thuê của những dự án hạng A và B lại tăng trung bình 3% theo quý do giá thuê đã được cố định hơn một năm và chủ đầu tư đã dừng các chính sách khuyến mãi kích cầu.

Giá căn hộ dịch vụ tại TP. HCM tiếp tục tăng

Báo cáo thị trường quý II của hãng dịch vụ tư vấn bất động sản Avison Young Việt Nam cho biết, tại Thành phố Thủ Đức, giá bình quân (sơ cấp và thứ cấp) ở quận 2 cũ dao động 5.000-8.000 USD mỗi m2. Trong khi đó, dự án thuộc quận 9, quận Thủ Đức cũ khoảng 2.200-3.500 USD một m2. Riêng giá sơ cấp ở khu vực này tăng 10% so với quý I, gấp đôi các khu vực khác của TP. HCM (5%).

Mặt bằng giá căn hộ ở Thủ Đức tăng nhanh do rổ hàng mới nơi đây chủ yếu là dự án cao cấp. Theo đó, chung cư hạng sang trên đường Mai Chí Thọ, phường An Phú đã bán hết quỹ căn còn lại trong giai đoạn cuối ở mức 170 triệu đồng mỗi m2. Một dự án chung cư cao cấp khác chào sân gần đây cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trên 70%, trung bình khoảng 130 triệu đồng mỗi m2, chưa bao gồm thuế VAT.

Diễn biến giá căn hộ ở khu Đông TP. HCM đang chào bán ra thị trường nằm trong xu hướng tăng của phân khúc này. Theo ghi nhận của CBRE - đơn vị tư vấn bất động sản, quản lý đầu tư - hơn 70% chung cư mở bán mới gần trung tâm TP. HCM, định vị từ cao cấp đến hạng sang, bình quân hơn 63 triệu đồng một m2. Ngoài ra, một số dự án cũ ở khu vực trung tâm mở bán lại, giá chào tăng gần gấp đôi so với trước.

Trên thị trường thứ cấp, phân khúc này cũng tăng 4% so với quý I và 3% cùng kỳ, theo CBRE. Thậm chí, các khu vực xa trung tâm, có nguồn cung nhiều và từng ghi nhận tình trạng cắt lỗ cũng bắt đầu chào giá tăng 2-3%. Chủ nhà tự tin hơn nhờ các thông tin tốt về hoàn thiện, khai trương tiện ích mới và hạ tầng khu vực.

Giá nhà ở đắt hơn trong quý II do nguồn cung sơ cấp vẫn hạn chế. Thống kê của Savills cho biết, lượng căn hộ được tung ra nửa đầu năm ở mức 6.751 căn, hơn một nửa trong số này tọa lạc ở Thủ Đức, thị trường phía Tây (Bình Tân, Bình Chánh) chiếm 29%.

Hãng dịch vụ tư vấn này dự báo thị trường sẽ có thêm hơn 6.200 căn hộ trong nửa cuối năm nay. Chỉ riêng tại Thành phố Thủ Đức, hàng loạt dự án như Empire City, The Metropole và The Opus One sẽ tiếp tục tung hàng. Đến 2026, thị trường sẽ bổ sung khoảng 35.600 căn, trong đó 52% ở Thủ Đức, quận 7 và Bình Tân lần lượt 12% và 8%. Cùng với nguồn cung sẽ dồi dào hơn, giá chào bán cũng đắt thêm 5% so với 2023, CBRE ước tính.