Những rủi ro phổ biến khi đặt cọc mua đất và cách phòng tránh

Nội dung chính

Đặt cọc mua đất là gì?

Đặt cọc là một bước quan trọng trong quy trình mua bán đất đai, thường diễn ra trước khi hai bên ký kết hợp đồng chính thức. Theo quy định, khoản tiền đặt cọc là số tiền người mua đưa trước cho người bán để đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên trong giao dịch. Nếu giao dịch thành công, số tiền này sẽ được trừ vào tổng giá trị của hợp đồng mua bán. Ngược lại, nếu một trong hai bên vi phạm thỏa thuận, số tiền đặt cọc có thể được coi là khoản bồi thường. Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi mua bán nhà đất.

Vì đây là khoản tiền đáng kể và thường được thực hiện trước khi hợp đồng chính thức được ký kết, đặt cọc trở thành mục tiêu của nhiều chiêu trò lừa đảo. Các thủ đoạn lừa đảo này không chỉ nhắm vào người mua mà đôi khi còn hướng đến người bán, làm cho cả hai bên đều có nguy cơ trở thành nạn nhân.

Những rủi ro phổ biến khi đặt cọc mua đất và cách phòng tránh

Những rủi ro mà người mua có thể gặp phải khi đặt cọc mua đất?

- Đặt cọc nhưng không nhận được đất: Tình trạng không nhận được đất dù đã đặt cọc là vấn đề khá phổ biến. Sau khi đạt được thỏa thuận mua bán, người mua thường tiến hành đặt cọc để đảm bảo giao dịch. Tuy nhiên, đến thời điểm ký hợp đồng người bán đột ngột biến mất hoặc từ chối thực hiện thỏa thuận, người mua có thể mất tiền đặt cọc mà không nhận được đất. Nguyên nhân thường do người mua không kiểm tra kỹ thông tin về mảnh đất hoặc người bán có hành vi lừa đảo với giấy tờ giả. Trong trường hợp hai bên có mối quan hệ quen biết và chỉ thỏa thuận miệng, việc giải quyết khi xảy ra tranh chấp càng trở nên khó khăn và tốn kém.

- Lừa bán đất không chính chủ: Trường hợp lừa bán đất của người khác nhằm mục đích lấy tiền cọc xảy ra khi người mua chỉ tiếp xúc với trung gian, không gặp trực tiếp chính chủ đất. Trung gian thường đưa ra những lý do để tạo niềm tin như khẳng định rằng mảnh đất là của mình hoặc đã được mua nhưng việc sang tên chưa kịp thực hiện hoặc nhờ người khác đứng tên vì lý do cá nhân. Do sự nhẹ dạ và cả tin của một số người mua, họ có thể đưa tiền đặt cọc mà không kiểm tra kỹ. Khi sự việc vỡ lở, người mua mới phát hiện rằng mảnh đất có thật nhưng người bán thực chất chỉ là trung gian hoặc môi giới, không phải là chính chủ.

- Bán một thửa đất cho nhiều người cùng lúc: Trường hợp lừa bán cùng một thửa đất cho nhiều người xảy ra khi thửa đất có thực nhưng được các đối tượng lừa đảo rao bán với giá thấp hoặc kèm theo nhiều ưu đãi hấp dẫn. Các đối tượng này cung cấp các giấy tờ giả mạo như sổ đỏ và sơ đồ quy hoạch để tạo lòng tin cho người mua. Sau khi đạt thỏa thuận và yêu cầu người mua đặt cọc, chúng thực hiện cam kết bằng giấy viết tay. Sau đó, chúng tiếp tục lừa thêm nhiều người khác, lấy tiền cọc rồi bỏ trốn.

- Đặt cọc mua theo hình thức chồng cọc: Mua bán qua việc đặt cọc chồng cọc thường xảy ra ở những thời điểm hoặc khu vực có giá đất tăng cao, được gọi là "lướt đất." Trong tình huống này, người mua đầu tiên đặt cọc cho người bán và sau đó bán lại mảnh đất cho người khác với giá cao hơn, nhận cọc từ người thứ hai. Người thứ hai tiếp tục bán cho người thứ ba và nhận cọc, quá trình này có thể tiếp tục kéo dài với nhiều người tham gia.

Toàn bộ chuỗi giao dịch này chỉ dừng lại khi giá đất ổn định hoặc giảm xuống. Nếu một bên trong chuỗi phá vỡ thỏa thuận, tất cả các hợp đồng cọc sau đó cũng bị hủy. Nếu người sở hữu đất quyết định không bán và chỉ đồng ý đền bù cho người mua đầu tiên thì các người mua tiếp theo cũng phải được đền bù tương tự. Điều này dẫn đến việc nếu xảy ra lừa đảo, số lượng người bị ảnh hưởng có thể rất lớn, tạo thành một dây chuyền lừa đảo rộng.

Cách phòng tránh lừa đảo khi đặt cọc mua đất

Để tránh bị lừa đảo khi đặt cọc mua đất, người mua cần thực hiện các biện pháp phòng tránh sau:

- Kiểm tra tình trạng pháp lý của mảnh đất: Trước khi thực hiện đặt cọc, người mua nên kiểm tra cẩn thận tình trạng pháp lý của mảnh đất. Việc này bao gồm xác minh sổ đỏ, sổ hồng và các giấy tờ liên quan khác. Đảm bảo rằng mảnh đất không bị thế chấp, không nằm trong tranh chấp và không thuộc diện quy hoạch của chính quyền địa phương. Người mua có thể thực hiện kiểm tra này bằng cách tra cứu thông tin tại cơ quan quản lý đất đai địa phương hoặc nhờ sự hỗ trợ từ các dịch vụ tư vấn pháp lý uy tín.

- Yêu cầu hợp đồng đặt cọc rõ ràng và minh bạch: Khi thực hiện đặt cọc, người mua cần đảm bảo hợp đồng đặt cọc được soạn thảo một cách rõ ràng, minh bạch và đầy đủ các điều khoản về quyền lợi và nghĩa vụ của cả hai bên. Nên nhờ sự hỗ trợ của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để kiểm tra hợp đồng, nhằm đảm bảo không có các điều khoản bất lợi hoặc có thể dẫn đến tranh chấp trong tương lai.

- Thận trọng khi làm việc với môi giới bất động sản: Nếu quyết định hợp tác với môi giới bất động sản, người mua nên chọn các công ty môi giới uy tín, có giấy phép hoạt động rõ ràng. Cần đặc biệt cẩn trọng với các mảnh đất được chào bán với giá quá rẻ hoặc điều kiện thanh toán quá dễ dàng, vì đây có thể là dấu hiệu của lừa đảo.

- Kiểm tra thông tin về người bán: Người mua nên kiểm tra kỹ lưỡng thông tin về người bán, bao gồm việc xác minh danh tính và quyền sở hữu đất đai của họ. Yêu cầu người bán cung cấp các giấy tờ tùy thân, chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan khác. Nếu có bất kỳ dấu hiệu nghi ngờ nào, hãy cẩn trọng và tìm kiếm thêm thông tin trước khi quyết định đặt cọc.

- Tìm hiểu về giá thị trường: Trước khi đặt cọc, người mua nên nghiên cứu kỹ lưỡng giá trị thị trường của mảnh đất trong khu vực. Việc này giúp có cái nhìn rõ ràng về giá cả và tránh bị lừa đảo bởi các chiêu trò thổi giá đất lên cao hơn thực tế. Nên tham khảo từ nhiều nguồn thông tin, bao gồm các chuyên gia bất động sản, các trang web tin cậy về bất động sản và cả ý kiến của người dân địa phương để đánh giá giá trị thực tế của mảnh đất.