Chỉ số GFA là gì? Cách tính chỉ số GFA và vai trò quan trọng của nó trong quy hoạch xây dựng

Nội dung chính

GFA là gì? Định nghĩa và công thức tính toán

GFA, viết tắt của Gross Floor Area, là tổng diện tích sàn của một tòa nhà. Diện tích này bao gồm các khu vực như tầng hầm, tầng lửng, tầng kỹ thuật, tầng áp mái, và mái tum. Tuy nhiên, một số khu vực như bãi đậu xe, hành lang giao thông, hoặc các khu vực dành cho hệ thống kỹ thuật không được tính vào GFA.

(1) Định nghĩa về GFA

Theo hướng dẫn tại Công văn 601/BXD-HĐXD năm 2020 về cách tính diện tích sàn xây dựng, GFA không tính diện tích của những khu vực không được sử dụng trực tiếp như bãi đậu xe, hành lang giao thông, tầng kỹ thuật, sàn phục vụ cơ khí điện tử, mái, và sân vườn trên không kết nối với các khu nhà.

Để tính toán GFA, bạn cần nắm rõ các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến diện tích sàn, bao gồm cả các khu vực có thể được sử dụng vào mục đích công cộng và những khu vực chỉ dành riêng cho các mục đích kỹ thuật.

(2) Công thức tính chỉ số GFA

Để tính được GFA, bạn có thể sử dụng công thức đơn giản sau:

GFA = Z x H

Trong đó:

Z là diện tích sàn của từng tầng, trừ đi không gian công cộng.

H là số tầng của tòa nhà.

Ngoài công thức này, một số nhà thầu cũng sử dụng các phương pháp khác để tính toán diện tích sàn xây dựng, bao gồm việc tính toán diện tích sử dụng, phần mái, phần móng, tầng hầm, và sân.

GFA là gì? Định nghĩa và công thức tính toán (Hình từ internet)

Ý nghĩa của chỉ số GFA trong xây dựng

(1) GFA ảnh hưởng đến quy hoạch và hiệu quả sử dụng đất

Chỉ số GFA đóng vai trò quan trọng trong việc xác định tổng diện tích sử dụng của một công trình. Việc áp dụng GFA vào các dự án xây dựng giúp các nhà đầu tư, nhà quy hoạch và các cơ quan quản lý kiểm soát hiệu quả sử dụng đất và không gian xây dựng. Đối với chủ đầu tư, một GFA lớn thường đồng nghĩa với việc có nhiều diện tích sử dụng hơn, điều này mang lại khả năng tối đa hóa lợi nhuận từ việc cho thuê hoặc bán các diện tích này.

(2) Tác động của GFA đối với hạ tầng và môi trường

Tuy nhiên, từ góc độ của cơ quan quản lý, chỉ số GFA cao có thể tạo ra một số vấn đề liên quan đến áp lực lên hạ tầng đô thị và môi trường sống. Khi GFA của một tòa nhà quá cao, có thể dẫn đến việc các cơ sở hạ tầng như giao thông, cấp thoát nước, và các tiện ích công cộng khác bị quá tải. Bên cạnh đó, không gian xanh và các khu vực công cộng cũng có thể bị thu hẹp, ảnh hưởng đến chất lượng sống của cư dân trong khu vực.

(3) Cần có tiêu chuẩn điều chỉnh chỉ số GFA

Chính vì những tác động tiêu cực này, việc áp dụng các tiêu chuẩn và quy định nghiêm ngặt để điều chỉnh GFA là vô cùng cần thiết. Các quy định này sẽ giúp cân bằng giữa lợi ích kinh tế từ việc tăng trưởng diện tích sàn và yêu cầu về phát triển bền vững, bảo vệ không gian sống và môi trường. Cụ thể, các tiêu chuẩn về GFA cũng cần đảm bảo rằng các yếu tố như cây xanh, sân chơi, khoảng lùi, và các diện tích dành cho đường giao thông không bị ảnh hưởng quá nhiều.

Cách tính diện tích sàn xây dựng cho các công trình xây dựng

Hiện nay, diện tích sàn xây dựng cũng được các nhà thầu áp dụng như sau:

Diện tích sử dụng = Diện tích sàn sử dụng + Phần diện tích khác (phần móng, phần mái, sân, tầng hầm,…)

Trong đó:

Phần mái: Nếu mái được lát gạch, diện tích mái sẽ được tính bằng 10% diện tích sàn sử dụng. Nếu mái không lát gạch hoặc bê tông cốt thép, diện tích mái sẽ được tính bằng 50% diện tích sàn sử dụng.

Phần móng: Diện tích móng được tính tùy thuộc vào loại móng, như móng đơn (tính 30% diện tích sàn sử dụng), móng băng (50% diện tích sàn sử dụng), móng đài xây trên nền bê tông cốt thép (35% diện tích sàn sử dụng), hoặc gia cố bằng bê tông cốt thép (20% diện tích sàn sử dụng).

Phần sân:

+ Sân có diện tích 20m², xây tường rào quanh, đổ cột và có lát nền (100% diện tích sàn sử dụng)

+ Sân có diện tích < 40m² (70% diện tích sàn sử dụng)

+ Sân có diện tích ≥ 40m², lát nền gạch, có xây tường rào và đổ cột (50% diện tích sàn sử dụng)

Diện tích sàn:

+ Sàn có mái che (100% diện tích sàn sử dụng)

+ Sàn không có mái che nhưng lát gạch nền (50% diện tích sàn sử dụng)

+ Diện tích sàn < 4m² (70% diện tích sàn sử dụng)

+ Diện tích sàn > 8m² (50% diện tích sàn sử dụng)

Chỉ số GFA đóng một vai trò rất quan trọng trong việc xác định diện tích sàn xây dựng và quy hoạch đô thị. Việc tính toán GFA chính xác không chỉ giúp các nhà đầu tư tối ưu hóa diện tích sử dụng mà còn giúp các cơ quan quản lý đảm bảo sự phát triển bền vững và hạn chế các tác động tiêu cực lên môi trường và cơ sở hạ tầng. Việc nắm rõ và áp dụng đúng cách chỉ số GFA sẽ mang lại lợi ích lâu dài cho cả các chủ đầu tư và cộng đồng.