Cách kiểm tra tính pháp lý khi mua căn hộ chung cư. Chậm bàn giao chung cư thì có phải bồi thường thiệt hại không?

Nội dung chính

Cách kiểm tra tính pháp lý khi mua căn hộ chung cư

(1) Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án khi mua căn hộ chung cư

Hồ sơ dự án chung cư chính là "bản căn cước" pháp lý, minh chứng rõ ràng nhất về tính hợp pháp và sự minh bạch của dự án. Mỗi giấy tờ, tài liệu trong hồ sơ đều là một mắt xích quan trọng, giúp khách hàng đánh giá toàn diện về tình trạng pháp lý của dự án và đảm bảo quyền lợi của mình.

Theo đó, một dự án chung cư có hồ sơ pháp lý đầy đủ không thể thiếu những giấy tờ quan trọng sau:

- Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định cấp đất, cho thuê đất cho chủ dự án nhằm tránh những tranh chấp pháp lý về sau.

- Giấy phép xây dựng (trừ những dự án thuộc đối tượng được miễn giấy phép xây dựng).

- Văn bản chấp thuận đầu tư theo mẫu A.I.5 Danh mục ban hành kèm theo Thông tư 03/2021/TT-BKHĐT nhằm đảm bảo sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc đầu tư xây dựng dự án căn hộ của chủ đầu tư đó.

- Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án: Căn cứ Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì điều kiện mở bán là phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng dự án.

(2) Kiểm tra Sổ hồng nhà chung cư

Sổ hồng là một trong các giấy tờ pháp lý vô cùng quan trọng mà người mua cần đặc biệt lưu ý khi mua căn hộ chung cư, đây là giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

Có rất nhiều lý do gây ra tình trạng dù đã dọn vào ở chung cư một thời gian thế nhưng người mua vẫn chưa được sở hữu Sổ hồng mang tên mình như: Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính; Sổ hồng đang được thế chấp tại ngân hàng…. điều này gây ảnh hưởng không nhỏ tới quá trình sử dụng chung cư, nhất là khi thực hiện các thủ tục liên quan đến chung cư như mua bán, tặng cho, sửa chữa…

Căn cứ Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

(3) Kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư

Chủ đầu tư có nghĩa vụ phải nộp một số khoản thuế, phí, lệ phí khi xây dựng và mở bán dự án căn hộ như: Thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất …

Khi có nhu cầu làm thủ tục xin Sổ hồng, cơ quan nhà nước sẽ kiểm tra tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với thửa đất đó. Trường hợp chủ đầu tư còn nợ tiền thuế đất, cơ quan nhà nước có thể từ chối cấp Sổ hồng. Do đó, bạn cần kiểm tra kỹ thông tin này trước khi mua nhà.

(4) Kiểm tra thời điểm bàn giao căn hộ

Căn cứ tại Điều 124 Luật Xây dựng 2014 được bổ sung bởi điểm a khoản 46 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 thì có thể thấy rằng, pháp luật không quy định cụ thể thời hạn bàn giao căn hộ chung cư, thay vào đó thời hạn bàn giao và tiếp nhận căn hộ chung cư sẽ được thực hiện theo hợp đồng đã ký kết với bên nhà thầu.

Riêng trường hợp chủ đầu tư không đồng thời là người quản lý sử dụng căn hộ thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao căn hộ cho chủ quản lý sử dụng căn hộ sau khi đã tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng.

Và việc bàn giao công trình xây dựng phải được lập thành biên bản.

Hiện nay, căn hộ cần được bàn giao trước hoặc đúng thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Tuy nhiên, thực tế vẫn có những dự án nhà chung cư xuất hiện tình trạng chậm bàn giao căn hộ cho khách hàng, tuy nhiên chủ đầu tư phải có thông báo về việc chậm bàn giao.

Cách kiểm tra tính pháp lý khi mua căn hộ chung cư. Chậm bàn giao chung cư thì có phải bồi thường thiệt hại không? (Hình ảnh từ internet)

Chậm bàn giao chung cư thì có phải bồi thường thiệt hại không?

Theo Điều 353 Bộ luật dân sự 2015, nếu bên chậm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, bên chậm đó sẽ phải bồi thường thiệt hại về mặt vật chất và tinh thần. 

Như vậy, trường hợp bên bán, bên chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ có thể bị xử phạt và bồi thường thiệt hại (nếu có gây ra thiệt hại).

Theo đó, trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao chung cư sẽ bị xử lý vi phạm hành chính căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 14 Nghị định 16/2022/NĐ-CP

- Cụ thể, hành vi chậm bàn giao dự án theo tiến độ đã được phê duyệt có thể bị phạt tiền từ 80 - 100 triệu đồng

Trường hợp chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý và vận hành công trình có không bàn giao, bàn giao chậm hoặc bàn giao không đầy đủ quy trình bảo trì công trình xây dựng được duyệt cho chủ sở hữu, đơn vị quản lý sử dụng thì căn cứ điểm đ khoản 2 Điều 20 Nghị định 16/2022/NĐ-CP sẽ bị phạt tiền từ 30 - 40 triệu đồng.

Lưu ý: Mức phạt tiền nêu trên áp dụng đối với tổ chức, trường hợp cá nhân vi phạm thì mức phạt tiền bằng 1/2 so với tổ chức.