|
TỔNG CỤC THUẾ
CỤC THUẾ TP HÀ NỘI
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 54481/CTHN-TTHT
V/v chính sách thuế đối với hoạt động chuyển
nhượng bất động sản
|
Hà Nội, ngày 04
tháng 10 năm 2024
|
Kính gửi:
Công ty Cổ phần Tập đoàn HD Holdings Việt Nam
(Địa chỉ: Số 6 phố Mễ Trì Thượng, phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội;
MST: 0109795562)
Cục Thuế TP Hà Nội nhận được văn bản số
09/2024/CV-HD ghi ngày 27/9/2024 của Công ty Cổ phần Tập đoàn HD Holdings Việt
Nam (Công ty) v/v xin hướng dẫn chính sách thuế. Về vấn đề này, Cục Thuế TP Hà
Nội có ý kiến như sau:
- Căn cứ khoản 1 Điều 1 Nghị định số 49/2022/NĐ-CP
ngày 29/7/2022 sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày
18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều
của Luật Thuế giá trị gia tăng:
“3. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động
sản, giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-)
giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng:
a) Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng
được quy định cụ thể như sau:
…
a.2) Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì
giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.
…
Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng quy định
tại điểm a.1 và điểm a.3 khoản này là số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng
theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được trừ vào tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng
đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính
thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ
thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có). Trường hợp không xác
định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính
thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất
động sản của các tổ chức, cá nhân đã xác định giá đất bao gồm cả giá trị cơ sở
hạ tầng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP (đã
được sửa đổi, bổ sung tại khoản 3 Điều 3 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12
tháng 02 năm 2015) thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất
tại thời điểm nhận chuyển nhượng không bao gồm cơ sở hạ tầng.
Trường hợp không tách được giá trị cơ sở hạ tầng
tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia
tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy
định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
…”
- Căn cứ Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày
31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế GTGT và Nghị định số
209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành một số điều Luật Thuế GTGT.
+ Tại Khoản 6 Điều 4 quy định đối tượng không chịu thuế:
“Điều 4. Đối tượng không chịu thuế GTGT
…
6. Chuyển quyền sử dụng đất.”
+ Tại Điều 11 quy định thuế suất 10%:
“Điều 11. Thuế suất 10%
Thuế suất 10% áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ
không được quy định tại Điều 4, Điều 9 và Điều 10 Thông tư này.
…”
- Căn cứ Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014
của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013
của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp:
+ Tại khoản 2 Điều 7 quy định về thu nhập khác:
“2. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo
hướng dẫn tại Chương V Thông tư này.”
+ Tại Điều 16 quy định về đối tượng chịu thuế đối
với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản:
“1. Doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập
từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh
tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản; Doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất
2. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động
sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng
quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật); Thu nhập từ hoạt động cho
thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp
luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình
kiến trúc gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng
đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có
hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; Thu
nhập từ chuyển nhượng các tài sản sắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển
nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.”
+ Tại Điều 17 về căn cứ tính thuế:
“Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất
động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.
Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế
trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước
(nếu có).
1. Thu nhập chịu thuế.
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản
được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản
trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động
chuyển nhượng bất động sản.
a) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động
sản.
a.1) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất
động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp
đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật
(bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).
Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp
đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký
hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển
nhượng bất động sản.
- Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời
điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã
đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại
cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
…
b) Chi phí chuyển nhượng bất động sản:
b.1) Nguyên tắc xác định chi phí:
- Các khoản chi được trừ để xác định thu nhập
chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng hất động sản trong kỳ tính thuế phải
tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế và phải đảm bảo các điều
kiện quy định các khoản chi được trừ và không thuộc các khoản chi không được
trừ quy định tại Điều 6 Thông tư này.
... b.2) Chi phí chuyển nhượng bất động sản được
trừ bao gồm:
- Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù
hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất cụ thể như sau:
... + Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ
chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận
quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả
tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất
động sản.
…
+ Giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá
quyền sử dụng đất, quyền thuê đất;
+ Đối với đất của doanh nghiệp có nguồn gốc do
thừa kế theo pháp luật dân sự; do được cho, biếu, tặng mà không xác định được
giá vốn thì xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương quyết định căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất do
Chính phủ quy định tại thời điểm thừa kế, cho, biếu, tặng.
Trường hợp đất của doanh nghiệp được thừa kế,
cho, biếu, tặng trước năm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá các loại đất
do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định năm 1994
căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17
tháng 8 năm 1994 của Chính phủ.
…
- Chi phí đền bù thiệt hại về đất.
- Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu.
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi
phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp
luật.
Các khoản chi phí bồi thường, đền bù, hỗ trợ tái
định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nêu trên
nếu không có hóa đơn thì được lập Bảng kê ghi rõ tên; địa chỉ của người nhận;
số tiền đền bù, hỗ trợ; chữ ký của người nhận tiền và được chính quyền phường,
xã nơi có đất được đền bù, hỗ trợ xác nhận theo đúng quy định của pháp luật về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp
luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất.
- Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng.
- Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như
đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông...
- Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc
có trên đất.
- Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động
sản được chuyển nhượng.
Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh
nhiều ngành nghề khác nhau thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí. Trường
hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung
được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản so với tổng
doanh thu của doanh nghiệp.
Không được tính vào chi phí chuyển nhượng bất
động sản các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng
nguồn vốn khác.
2. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với
hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 22% (từ ngày 01/01/2016 là 20%).
- Căn cứ Điều 9 Thông tư số 96/2015/TT-BTC ngày 22/6/2015
của Bộ Tài chính sửa đổi; bổ sung Khoản 3 Điều 17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC:
“3. Xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp phải
nộp;
Số thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ tính thuế
đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản bằng thu nhập tính thuế từ hoạt
động chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất 22%.
…”.
Căn cứ các quy định và hướng dẫn nêu trên:
- Về thuế GTGT:
Hoạt động chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng
áp dụng thuế suất thuế GTGT 10% theo quy định tại Điều 11 Thông tư số
219/2013/TT-BTC.
Giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng
bất động sản là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính
thuế giá trị gia tăng. Giá đất được trừ để tính thuế GTGT thực hiện theo quy
định tại khoản 1 Điều 1 Nghị định số 49/2022/NĐ-CP.
- Về thuế TNDN:
Số thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ tính thuế
đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản bằng thu nhập tính thuế từ hoạt
động chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất 20% theo quy định tại khoản
2 Điều 17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC, Điều 9 Thông tư số 96/2015/TT-BTC của Bộ
Tài chính.
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản
được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản
trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động
chuyển nhượng bất động sản. Doanh thu và chi phí của hoạt động chuyển nhượng bất
động sản được xác định theo quy định tại Điều 17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC của
Bộ Tài chính.
Đề nghị Công ty căn cứ tình hình thực tế, nghiên
cứu các văn bản pháp luật về thuế, đối chiếu với các quy định pháp luật trích
dẫn nêu trên để thực hiện đúng theo quy định.
Trong quá trình thực hiện chính sách thuế, nếu có
vướng mắc đề nghị Công ty tham khảo các văn bản hướng dẫn của Cục Thuế TP Hà
Nội được đăng tải trên website http://hanoi.gdt.gov.vn hoặc liên hệ với
Phòng Thanh tra - Kiểm tra số 9 để được hỗ trợ giải quyết.
Cục Thuế TP Hà Nội có ý kiến để Công ty được biết
và thực hiện./.
|
Nơi nhận:
- Như trên;
- Phòng: NVDTPC;
- Phòng: TTKT9;
- Website CTHN;
- Lưu:VT, TTHT(2).
|
KT. CỤC TRƯỞNG
PHÓ CỤC TRƯỞNG
Nguyễn Hồng Thái
|