Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu từ bao nhiêu?

Nội dung chính

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu từ bao nhiêu?

Căn cứ theo điểm c khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:

Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.

Trường hợp tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều này.

2. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;

c) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

...

Theo đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện một dự án bất động sản cần phải tuân thủ yêu cầu về vốn chủ sở hữu như sau:

- Đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, doanh nghiệp phải có vốn chủ sở hữu ít nhất 20% tổng vốn đầu tư của dự án.

- Đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên, vốn chủ sở hữu tối thiểu phải là 15% tổng vốn đầu tư của dự án.

Ngoài yêu cầu về vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp cũng cần phải đảm bảo khả năng huy động vốn đầy đủ để thực hiện dự án một cách hiệu quả.

Nếu doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án cùng lúc, cần phải phân bổ vốn chủ sở hữu sao cho đảm bảo tỷ lệ yêu cầu cho từng dự án riêng biệt. Điều này có nghĩa là vốn chủ sở hữu phải được phân bổ hợp lý để đáp ứng các yêu cầu tỷ lệ vốn cho tất cả các dự án đang triển khai.

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu từ bao nhiêu? (Hình từ internet)

Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được xác định ra sao?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định như sau:

Tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:

1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản căn cứ vốn chủ sở hữu, phương án đầu tư, kinh doanh quyết định việc vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bảo đảm:

a) Đáp ứng các tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp; tuân thủ các quy định của pháp luật về tín dụng và pháp luật về trái phiếu doanh nghiệp;

b) Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận làm chủ đầu tư thì phải đảm bảo tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp và vốn chủ sở hữu phải có theo quy định đối với mỗi dự án không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó;

c) Tổng tỷ lệ dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án không quá 04 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất dưới 20ha và không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.

2. Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định này.

Dẫn chiếu đến quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được xác định dựa trên các yếu tố sau:

- Kết quả báo cáo tài chính: Vốn chủ sở hữu sẽ được tính dựa trên báo cáo tài chính hoặc báo cáo kiểm toán đối với khoản mục vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp trong năm hiện tại.

- Khi không có báo cáo tài chính năm hiện tại: Nếu báo cáo tài chính hoặc báo cáo kiểm toán cho năm hiện tại chưa có, thì sẽ dùng báo cáo tài chính hoặc báo cáo kiểm toán của năm trước đó.

- Doanh nghiệp mới thành lập: Đối với các doanh nghiệp mới thành lập chưa hoạt động đủ 12 tháng, vốn chủ sở hữu sẽ được xác định theo vốn điều lệ đã được góp theo quy định pháp luật.

Tóm lại, việc xác định vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ dựa vào báo cáo tài chính đã được kiểm toán, hoặc vốn điều lệ đối với doanh nghiệp mới thành lập, nhằm đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc xác định vốn chủ sở hữu.

Những yêu cầu đối với dự án bất động sản theo quy định hiện hành?

Theo Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các yêu cầu đối với dự án bất động sản được quy định như sau:

- Phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Dự án bất động sản phải tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

- Tuân thủ quy hoạch xây dựng và đô thị: Dự án phải phù hợp với quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị theo quy định pháp luật.

- Thực hiện đúng trình tự, thủ tục: Các bước đầu tư và xây dựng dự án phải tuân thủ theo các quy định liên quan đến quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở, và các quy định pháp luật khác.

- Tuân thủ giấy phép xây dựng: Nếu dự án yêu cầu giấy phép xây dựng, doanh nghiệp phải thực hiện đúng quy trình cấp phép để đảm bảo chất lượng xây dựng.

- Đảm bảo tiến độ và thiết kế: Dự án phải được thực hiện theo đúng tiến độ, quy hoạch, và thiết kế đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

- Yêu cầu đặc biệt đối với dự án nhà ở: Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, ngoài việc đáp ứng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì còn phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Những quy định này đảm bảo rằng các dự án bất động sản được thực hiện một cách hợp pháp, đồng bộ với quy hoạch và đảm bảo chất lượng xây dựng.