Doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm có được đầu tư kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật không?
Nội dung chính
Kinh doanh bất động sản là gì?
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua các hình thức sau:
(1) Bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng;
(2) Cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng;
(3) Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
(4) Chuyển nhượng dự án bất động sản;
(5) Kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm có được đầu tư kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật không? (Hình Internet)
Điều kiện kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân là gì?
Tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản như sau:
(1) Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản (3) và khoản (4).
Trường hợp tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản thực hiện theo quy định tại khoản (5).
(2) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.
(3) Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
(4) Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
(5) Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản), phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
(6) Chính phủ quy định chi tiết điểm b và điểm c khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023; quy định việc xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm có được đầu tư kinh doanh bất động sản không?
Căn cứ khoản 3 Điều 99 Luật Kinh doanh bảo hiểm 2022 có quy định như sau:
Quy định chung về đầu tư
…
3. Doanh nghiệp bảo hiểm, doanh nghiệp tái bảo hiểm, chi nhánh nước ngoài tại Việt Nam không được phép thực hiện các hoạt động đầu tư sau đây:
a) Kinh doanh bất động sản, trừ các trường hợp: mua cổ phiếu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán, chứng chỉ quỹ của quỹ đại chúng; mua, đầu tư, sở hữu bất động sản để sử dụng làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục vụ trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ; cho thuê trụ sở kinh doanh chưa sử dụng hết thuộc quyền sở hữu hoặc sử dụng; nắm giữ bất động sản do xử lý trái phiếu có bảo đảm bằng bất động sản, do đối trừ công nợ phải thu bằng bất động sản trong thời hạn 03 năm kể từ ngày nắm giữ;
b) Đầu tư kim khí quý, đá quý;
c) Đầu tư tài sản cố định vô hình, trừ trường hợp phục vụ cho hoạt động kinh doanh bảo hiểm của doanh nghiệp, chi nhánh;
d) Đầu tư chứng khoán phái sinh hoặc hợp đồng phái sinh, trừ trường hợp chứng khoán phái sinh niêm yết nhằm mục đích phòng ngừa rủi ro phát sinh từ hợp đồng bảo hiểm, tái bảo hiểm và từ danh mục đầu tư chứng khoán doanh nghiệp bảo hiểm, doanh nghiệp tái bảo hiểm, chi nhánh nước ngoài tại Việt Nam đang nắm giữ.
4. Doanh nghiệp bảo hiểm, doanh nghiệp tái bảo hiểm, chi nhánh nước ngoài tại Việt Nam thực hiện xác định giá trị tài sản đầu tư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
5. Chính phủ quy định chi tiết về hạn mức đầu tư của doanh nghiệp bảo hiểm, doanh nghiệp tái bảo hiểm, chi nhánh nước ngoài tại Việt Nam.
Theo đó, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm không được đầu tư kinh doanh bất động sản. Đầu tư kinh doanh bất động sản có thể sinh lời nhưng rủi ro rất cao, trong khi vốn của doanh nghiệp bảo hiểm là do phí của người tham gia bảo hiểm góp vào, vì vậy, để đảm bảo quyền lợi của khách hàng thì Luật Kinh doanh bảo hiểm 2022 không cho phép doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm đầu tư vào lĩnh vực rủi ro quá cao như đầu tư kinh doanh bất động sản, trừ các trường hợp sau đây:
(1) Doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm mua cổ phiếu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán, chứng chỉ quỹ của quỹ đại chúng;
(2) Doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm mua, đầu tư, sở hữu bất động sản để sử dụng làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục vụ trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ;
(3) Doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm cho thuê trụ sở kinh doanh chưa sử dụng hết thuộc quyền sở hữu hoặc sử dụng;
(4) Doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm nắm giữ bất động sản do xử lý trái phiếu có bảo đảm bằng bất động sản, do đối trừ công nợ phải thu bằng bất động sản trong thời hạn 03 năm kể từ ngày nắm giữ.
Trường hợp nào thì doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm không được mua bất động sản sử dụng làm trụ sở kinh doanh?
Căn cứ tại khoản 7 Điều 113 Luật Kinh doanh bảo hiểm 2022, có quy định như sau:
Biện pháp kiểm soát
1. Trường hợp doanh nghiệp bảo hiểm, doanh nghiệp tái bảo hiểm, chi nhánh nước ngoài tại Việt Nam có tỷ lệ an toàn vốn ở mức phải áp dụng biện pháp kiểm soát, Bộ Tài chính xem xét, quyết định ban hành văn bản áp dụng biện pháp kiểm soát và gửi văn bản áp dụng biện pháp kiểm soát đến doanh nghiệp bảo hiểm, doanh nghiệp tái bảo hiểm, chi nhánh nước ngoài tại Việt Nam.
…
7. Trong quá trình thực hiện biện pháp kiểm soát, doanh nghiệp bảo hiểm, doanh nghiệp tái bảo hiểm, chi nhánh nước ngoài tại Việt Nam không được thực hiện các hoạt động sau đây:
a) Các hoạt động quy định tại khoản 5 Điều 112 của Luật này;
b) Tham gia góp vốn thành lập doanh nghiệp; mua bất động sản để sử dụng làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục vụ trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ;
c) Đầu tư vào các tài sản có mức độ rủi ro cao hoặc thực hiện các hoạt động kinh doanh làm giảm tỷ lệ an toàn vốn
…
Theo đó, trường hợp doanh nghiệp bảo hiểm có tỷ lệ an toàn vốn ở mức phải áp dụng biện pháp kiểm soát, Bộ Tài chính xem xét, quyết định ban hành văn bản áp dụng biện pháp kiểm soát và gửi văn bản áp dụng biện pháp kiểm soát đến doanh nghiệp bảo hiểm. Trong quá trình thực hiện biện pháp kiểm soát, doanh nghiệp bảo hiểm không được thực hiện hoạt động mua bất động sản để sử dụng làm trụ sở kinh doanh.
Như vậy, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm không được mua bất động sản sử dụng làm trụ sở kinh doanh trong trường hợp đang trong quá trình thực hiện biện pháp kiểm soát.