Đặt cọc nhưng không bán đất thì xử lý thế nào?

Nội dung chính

Đặt cọc nhưng không bán đất thì xử lý thế nào?

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Đồng thời khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 cũng có quy định:

Đặt cọc

...

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Căn cứ quy định trên, nếu bên chuyển nhượng (bên bán đất) không thực hiện việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng mua bán đất) thì phải trả cho bên nhận chuyển nhượng (bên mua đất) tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương ứng với tài sản đặt cọc.

Đặt cọc nhưng không bán đất thì xử lý thế nào? (Hình từ Internet)

Hợp đồng đặt cọc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng có bị vô hiệu không?

Căn cứ quy định tại Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự.

Đồng thời, Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Về vấn đề này, khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 cũng quy định:

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Căn cứ các quy định trên, hiện nay pháp luật không có quy định về việc hợp đồng đặt cọc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng. Vì vậy, trường hợp hợp đồng này không công chứng những vẫn đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thì không bị vô hiệu.

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Theo Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự.

Trong khi đó, Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Căn cứ quy định trên, về cơ bản có 03 điều kiện để hợp đồng đặt cọc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực là:

(1) Điều kiện về chủ thể giao kết hợp đồng;

(2) Điều kiện về sự tự nguyện trong giao kết hợp đồng;

(3) Điều kiện về sự phù hợp của mục đích và nội dung hợp đồng so với quy định của pháp luật và đạo đức xã hội.