Chung cư Hà Nội tăng giá mạnh nhất trong 8 năm qua

Nội dung chính

Vì sao giá chung cư Hà Nội tăng nhanh như vậy?

Hà Nội đang chứng kiến một xu hướng tăng giá mạnh mẽ trong phân khúc chung cư sơ cấp, đánh dấu mức tăng trưởng lớn nhất trong 8 năm qua. Điều này không chỉ phản ánh sự phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản mà còn cho thấy các thách thức lớn đối với người mua nhà.

(1) Nguồn cung tăng nhưng không đa dạng

Năm 2024, số lượng chung cư mới mở bán tại Hà Nội đã vượt mốc 30.900 căn, cao gấp ba lần so với năm 2023. Đây là con số kỷ lục kể từ năm 2020. Tuy nhiên, nguồn cung này tập trung chủ yếu vào các đại đô thị lớn như phía Tây (Nam Từ Liêm) hay các khu vực đang phát triển mạnh như Đông Anh và Long Biên.

Dù lượng căn hộ tăng, sự đa dạng về phân khúc lại không tương xứng. Hầu hết các dự án mở bán thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với mức giá vượt xa khả năng tài chính của nhiều người dân có thu nhập trung bình. Điều này khiến nhiều người không thể tiếp cận được các sản phẩm phù hợp với ngân sách của họ.

(2) Nhu cầu mua đầu tư tăng cao

Một phần lớn khách hàng mua chung cư Hà Nội hiện nay là các nhà đầu tư. Báo cáo của CBRE và JLL chỉ ra rằng, tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán mới luôn duy trì ở mức cao, bất chấp giá bán tiếp tục tăng.

Sự gia tăng này đến từ việc các dự án thường có chính sách thanh toán linh hoạt, cho phép khách hàng thanh toán thành nhiều đợt, phù hợp với các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Điều này dẫn đến hiện tượng "chạy đua" mua nhà đầu tư, làm tăng áp lực giá trên thị trường.

(3) Định giá neo cao của chủ đầu tư

Các chủ đầu tư hiện nay tính toán giá mở bán dựa trên các yếu tố như vị trí, tiện ích nội khu và tương quan giá với khu vực lân cận. Điều này khiến giá bán các sản phẩm mới khó giảm so với trước đây. Các khu vực như Đông Anh, Long Biên – vốn là vùng ven – nay cũng ghi nhận mức giá trung bình từ 70-90 triệu đồng/m², tương đương nhiều dự án ở trung tâm thành phố.

Ngoài ra, các chủ đầu tư có xu hướng tận dụng sự khan hiếm của các dự án "giá mềm" để giữ mức giá cao cho các sản phẩm cao cấp, làm giá nhà tiếp tục tăng.

Chung cư Hà Nội tăng giá mạnh nhất trong 8 năm qua (Hình từ Internet)

Thực trạng giá chung cư tại Hà Nội hiện nay

(1) Phân khúc cao cấp thống trị thị trường

Trong năm qua, các dự án chung cư cao cấp và hạng sang chiếm lĩnh thị trường, đặc biệt ở các quận trung tâm. Chẳng hạn, dự án The Nelson Private Residence tại Ba Đình được chào bán với mức giá 128 triệu đồng/m², mức giá kỷ lục tại khu vực này.

Không chỉ ở trung tâm, các khu vực ven đô như Đông Anh, Văn Giang (Hưng Yên) cũng chứng kiến sự xuất hiện của các dự án cao cấp với giá bán vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m². Điều này cho thấy phân khúc cao cấp đang "lấn sân" vào các vùng ven, đẩy mặt bằng giá chung lên cao.

(2) Giá chung cư cũ tăng cao

Thị trường thứ cấp cũng không nằm ngoài xu hướng tăng giá. Theo JLL, giá chung cư cũ trung bình tại Hà Nội đạt 70 triệu đồng/m², tăng 17% so với năm 2023. Nhiều khu chung cư giá rẻ, được mở bán cách đây 10-15 năm với giá chỉ 10-15 triệu đồng/m², nay đã tăng lên 40-50%, phản ánh sự leo thang đáng kể của thị trường.

(3) So sánh giá giữa Hà Nội Và TP. HCM

Hà Nội và TP. HCM luôn là hai thị trường bất động sản sôi động nhất cả nước. Hiện tại, giá bán chung cư tại Hà Nội trung bình đạt 48 triệu đồng/m², tiệm cận mức giá tại TP. HCM là 49 triệu đồng/m². Điều này cho thấy khoảng cách về giá giữa hai thành phố đang dần thu hẹp.

Xu hướng và dự báo thị trường chung cư Hà Nội trong năm 2025

(1) Nguồn cung tiếp tục tăng

Theo dự báo của CBRE, năm 2025, Hà Nội sẽ chào đón hơn 31.000 căn hộ mới, tiếp tục duy trì xu hướng nguồn cung tăng cao. Tuy nhiên, các dự án này sẽ không chỉ tập trung ở khu vực phía Tây mà còn mở rộng ra phía Nam (quận Hoàng Mai), phía Đông (quận Long Biên) và phía Tây Bắc (huyện Đan Phượng).

Đặc biệt, các dự án cao cấp và hạng sang dự kiến vẫn chiếm ưu thế, đáp ứng nhu cầu đầu tư và nâng cao chất lượng sống của người dân.

(2) Tăng giá chậm lại

Mặc dù nguồn cung mới tiếp tục dồi dào, giá bán chung cư được dự báo sẽ tăng với tốc độ chậm hơn, ở mức trung bình 6-8% mỗi năm. Điều này thấp hơn nhiều so với mức tăng 12-36% trong năm 2024, cho thấy sự ổn định hơn của thị trường trong thời gian tới.

Thị trường chung cư Hà Nội hiện đang ở giai đoạn phát triển nhanh chóng nhưng cũng đầy thử thách. Dù nguồn cung không còn khan hiếm, giá bán vẫn tiếp tục neo cao, khiến việc sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn với phần lớn người dân.

Tuy nhiên, với sự gia tăng nguồn cung trong năm 2025 và tốc độ tăng giá chậm lại, người mua nhà có thể kỳ vọng một thị trường ổn định hơn trong tương lai.

Trong bối cảnh này, người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng, lựa chọn thời điểm thích hợp để đầu tư hoặc mua ở, đồng thời tận dụng các chính sách ưu đãi của chủ đầu tư. Thị trường Hà Nội hứa hẹn vẫn là điểm sáng của ngành bất động sản Việt Nam trong thời gian tới.