|
BỘ TÀI CHÍNH
---------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA
VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 77/2005/QĐ-BTC
|
Hà Nội, ngày 01 tháng 11
năm 2005
|
VỀ VIỆC BAN HÀNH 03 TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ
VIỆT NAM (ĐỢT 2)
BỘ TRƯỞNG BỘ TÀI CHÍNH
Căn cứ
Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002;
Căn cứ Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ Quy
định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá;
Căn cứ Nghị định số 77/2003/NĐ-CP ngày 01 tháng 7 năm 2003 của Chính phủ quy định
chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;
Theo đề nghị của Cục trưởng Cục Quản lý giá và Chánh Văn phòng Bộ Tài chính,
QUYẾT ĐỊNH:
Điều 1. Ban hành ba
(03) tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) có số hiệu và tên gọi sau đây:
- Tiêu chuẩn số 02:
TĐGVN 02 - Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản.
- Tiêu chuẩn số 05:
TĐGVN 05 - Quy trình thẩm định giá tài sản.
- Tiêu chuẩn số 06:
TĐGVN 06 - Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá
tài sản.
Điều 2. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được ban hành theo Quyết định
này áp dụng đối với hoạt động thẩm định giá trên lãnh thổ Việt Nam.
Điều 3. Quyết định này có hiệu lực thi hành sau 15 ngày, kể từ ngày đăng
Công báo.
Điều 4. Chánh Văn phòng Bộ, Cục trưởng Cục Quản lý Giá, Thủ trưởng
các đơn vị liên quan thuộc Bộ Tài chính, Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá và
thẩm định viên về giá chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.
|
Nơi nhận:
Văn phòng TW Đảng;
Văn phòng Quốc hội;
Văn phòng Chủ tịch nước;
Toà án nhân dân tối cao;
Viện kiểm sát nhân dân tối cao;
- Các Bộ, cơ quan ngang Bộ và cơ quan thuộc Chính phủ;
- Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc TW;
- Sở Tài chính các tỉnh, thành phố trực thuộc TW;
Cục kiểm tra văn bản (Bộ Tư pháp);
- Công báo;
- Các đơn vị thuộc Bộ Tài chính;
- Vụ Pháp chế (Bộ Tài chính);
- Lưu: VT, Cục QLG.
|
KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG
Trần Văn Tá
|
HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
Tiêu chuẩn số 02
GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG LÀM CƠ SỞ CHO THẨM ĐỊNH
GIÁ TÀI SẢN
(Ký hiệu: TĐGVN 02)
(Ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11
năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)
QUY ĐỊNH CHUNG
01- Mục đích của
tiêu chuẩn này là quy định nội dung về giá trị phi thị trường của tài sản và vận
dụng giá trị phi thị trường khi tiến hành thẩm định giá tài sản.
Hoạt động thẩm
định giá phần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên có những
loại tài sản riêng biệt, mục đích thẩm định giá riêng biệt đòi hỏi thẩm định
giá phải dựa trên giá trị phi thị trường.
Thẩm định viên và
người sử dụng dịch vụ thẩm định phải phân biệt rõ sự khác nhau giữa giá trị thị
trường và giá trị phi thị trường để đảm bảo đưa đến kết quả thẩm định giá khách
quan.
02- Phạm vi áp dụng:
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên về giá (sau đây gọi là thẩm
định viên) phải tuân thủ những quy định tại tiêu chuẩn này trong quá trình sử dụng
giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
NỘI DUNG TIÊU CHUẨN
03- Nội dung giá
trị phi thị trường của tài sản:
Giá trị phi thị
trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với
giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản
ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá
trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản
bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị
tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế...
04- Nội dung trên
được hiểu như sau:
a) Việc đánh giá
giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức
năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của
tài sản đó.
b) Giá trị tài sản
đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được xem xét từ giác độ
một người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng biệt.
Khi tiến hành thẩm
định giá loại tài sản này, thẩm định viên tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham
gia, đóng góp của tài sản vào hoạt động của một dây chuyền sản xuất, một doanh
nghiệp… không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài sản hoặc
số tiền có thể có từ việc bán tài sản đó trên thị trường.
c) Giá trị tài sản
có thị trường hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc, hoặc do những
điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài
sản này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó.
Đặc điểm quan trọng
cần phân biệt của tài sản này không phải là không có khả năng bán được
trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài
hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác.
d) Giá trị tài sản
chuyên dùng là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp
cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị
trường.
e) Giá trị doanh
nghiệp là giá trị toàn bộ tài sản của một doanh nghiệp. Giá trị của mỗi tài sản
cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không
thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường.
Giá trị doanh nghiệp
phải được xem xét trên tổng thể tài sản, không phải là giá trị của từng tài sản
riêng rẽ, bao gồm tài sản hữu hình và tài sản sở hữu trí tuệ của doanh nghiệp.
Một tài sản nếu để
riêng biệt có thể không phát huy được giá trị sử dụng nhưng khi kết hợp với một
tài sản khác lại có thể phát huy được giá trị sử dụng của chính tài sản đó. Giá
trị của từng tài sản riêng rẽ được xác định dựa trên phần đóng góp của tài sản
đó vào hoạt động của toàn bộ doanh nghiệp nên không liên quan đến thị trường,
không tính đến giá trị sử dụng tối ưu và tốt nhất của tài sản đó cũng như số tiền
mà tài sản đó mang lại khi được mang ra bán.
Giá trị tài sản
đang trong quá trình sử dụng của doanh nghiệp có xu hướng cao hơn giá trị thị
trường của tài sản khi doanh nghiệp đang kinh doanh hiệu quả, thu được lợi nhuận
cao hơn so với doanh nghiệp cùng sản xuất sản phẩm tương tự; ngược lại có xu hướng
thấp hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp làm ăn kém hiệu quả. Giá trị tài sản
đang trong quá trình sử dụng cũng có xu hướng cao hơn giá trị thị trường khi
doanh nghiệp có bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất những sản phẩm đặc
biệt, hoặc doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, họăc các dạng tài sản thuộc sở hữu
trí tuệ khác mà các doanh nghiệp cùng loại hình kinh doanh khác không có.
f) Giá trị thanh
lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài sản
sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính.
Giá trị thanh lý
phản ánh giá trị còn lại của một tài sản (trừ đất đai) khi tài sản đó đã hết hạn
sử dụng và được bán thanh lý. Tài sản vẫn có thể được sửa chữa, hoặc hoán cải
cho mục đích sử dụng mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận linh kiện rời cho
những tài sản khác còn hoạt động.
g) Giá trị tài sản
bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong điều kiện thời
gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để
thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng
bán hoặc bán không tự nguyện, bị cưỡng ép.
Một cuộc mua bán bắt
buộc liên quan đến một mức giá được hình thành trong một tình huống mà thời
gian tiếp thị không phù hợp cho việc mua bán hoặc trong điều kiện người bán
chưa sẵn sàng bán và người mua tài sản biết rõ việc chưa sẵn sàng bán đó hoặc
người bán phải bán tài sản một cách cưỡng ép, không tự nguyện. Giá cả trong những
cuộc mua bán tài sản như vậy gọi là giá trị tài sản bắt buộc phải bán,
không phản ánh giá trị thị trường.
Trong những cuộc
mua bán như vậy thẩm định viên phải tìm hiểu và mô tả đầy đủ, chi tiết trong
báo cáo thẩm định hòan cảnh pháp lý, xã hội, tự nhiên để xác định bản chất của
việc mua bán và mức giá thể hiện.
h) Giá trị đặc biệt
là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản này có thể gắn liền với một
tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự quan tâm đặc
biệt của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể làm tăng giá trị
tài sản lên vượt quá giá trị thị trường.
Giá trị đặc biệt của
một tài sản được hình thành do vị trí, tính chất đặc biệt của tài sản, hoặc
từ một tình huống đặc biệt trên thị trường, hoặc từ một sự trả giá vượt quá giá
trị thị trường của một khách hàng muốn mua tài sản đó với bất cứ giá nào để có
được tính hữu dụng của tài sản.
i) Giá trị đầu tư
là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư nào đấy theo những
mục tiêu đầu tư đã xác định.
Giá trị đầu
tư là khái niệm có tính chủ quan liên quan đến những tài sản cụ thể
đối với một nhà đầu tư riêng biệt, một nhóm các nhà đầu tư hoặc một tổ chức với
những mục tiêu và/hoặc tiêu chí đầu tư xác định. Giá trị đầu tư của một tài sản
có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó. Tuy nhiên giá
trị thị trường có thể phản ánh nhiều đánh giá cá biệt về giá trị đầu tư của một
tài sản cụ thể.
k) Giá trị bảo hiểm
là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc chính sách bảo hiểm.
l) Giá trị để tính
thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến việc đánh giá
giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp.
05- Tuỳ theo từng
mục đích thẩm định giá cụ thể, thẩm định viên có thể sử dụng giá trị phi thị
trường làm cơ sở cho việc thẩm định giá. Trong quá trình thẩm định giá, thẩm định
viên phải dựa trên các dữ liệu và điều kiện thực tế để xác định giá trị phi thị
trường của tài sản cần thẩm định giá.
06- Để bảo đảm
không có sự nhầm lẫn giữa xác định giá trị thị trường và giá trị phi thị trường,
thẩm định viên phải tuân theo các bước sau:
a) Xác định rõ đối
tượng được thẩm định giá;
b) Xác định rõ các
quyền lợi pháp lý gắn với tài sản được thẩm định giá;
c) Xác định rõ mục
đích của thẩm định giá tài sản;
d) Xác định giá trị
làm cơ sở cho thẩm định giá;
e) Khảo sát thực tế
tài sản cần thẩm định giá và bảo đảm các bước công khai cần thiết;
f) Công bố công
khai những điều kiện hoặc tình huống bị hạn chế trong quá trình thẩm định giá;
g) Phân tích, xem
xét các số liệu, tình huống phù hợp với nhiệm vụ thẩm định giá.
Nếu công việc thẩm
định giá căn cứ vào những cơ sở phi thị trường, thì giá trị thu được là giá trị
phi thị trường (không phải là giá trị thị trường) và phải được ghi rõ trong báo
cáo thẩm định giá.
h) Xác định thời
gian hiệu lực của kết quả thẩm định giá.
07- Thẩm định viên
phải trình bày mục đích và căn cứ thẩm định giá một cách rõ ràng, phải thể hiện
tính công khai, minh bạch trong báo cáo kết quả thẩm định giá của mình cũng như
trong chứng thư thẩm định giá, cụ thể là:
- Báo cáo kết quả
và chứng thư thẩm định giá phải nêu rõ các căn cứ, mục đích của việc thẩm định
giá nhằm tránh sự hiểu nhầm cho khách hàng, cho người sử dụng kết quả thẩm định
giá hoặc bên thứ ba. Thẩm định viên phải tuân theo các bước tại mục 06 nêu
trên.
- Báo cáo kết quả
và chứng thư thẩm định giá dựa trên giá trị phi thị trường phải nêu rõ những điều
kiện hạn chế ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá. Thẩm định viên không được sử
dụng những hạn chế này để làm sai lệch kết quả thẩm định giá.
- Khi tiến hành thẩm
định giá dựa trên giá trị phi thị trường, thẩm định viên không được đưa ra những
giả thiết mâu thuẫn với những số liệu làm cơ sở cho thẩm định giá. Mọi giả thiết,
các phân tích và phương pháp thẩm định giá phải được nêu ra một cách công khai
trong báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá.
- Khi thẩm định
giá dựa trên giá trị phi thị trường, thẩm định viên phải công khai hoá toàn bộ
các nguồn tài liệu tham khảo mà thẩm định viên dựa vào đó để đưa ra ý kiến của
mình về giá trị tài sản trong báo cáo kết quả thẩm định giá.
HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
Tiêu chuẩn số 05
QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
(Ký hiệu: TĐGVN 05)
(Ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm
2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)
QUY ĐỊNH CHUNG
01- Mục đích của
tiêu chuẩn này là quy định quy trình thẩm định giá tài sản và hướng dẫn thực hiện
quy trình trong quá trình thẩm định giá tài sản.
02- Phạm vi áp dụng:
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên về giá (sau đây gọi
là thẩm định viên) phải tuân thủ những quy định của tiêu chuẩn này trong quá
trình thẩm định giá tài sản.
NỘI DUNG TIÊU CHUẨN
03- Các bước phải
thực hiện trong quá trình thẩm định giá.
Doanh nghiệp, tổ
chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu (6) bước
sau đây:
Bước 1: Xác định tổng
quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị
trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch
thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát
hiện trường, thu thập thông tin.
Bước 4: Phân tích
thông tin.
Bước 5: Xác định
giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6: Lập báo
cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.
04- Xác định tổng
quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá.
1-
Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định
giá.
2-
Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mục đích thẩm
định giá của khách hàng. Mục đích thẩm định giá phải được nêu rõ trong báo cáo
thẩm định giá.
3-
Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả thẩm định
giá.
4- Những điều
kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá:
Thẩm định viên phải
đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu và
mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá
trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ
liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên theo hợp đồng thẩm
định giá.
5- Việc đưa
ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phải dựa trên cơ sở:
a- Có sự xác nhận
bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó
sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá.
b- Phù hợp với quy
định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan.
c- Trong quá trình
thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa
ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo
ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và cho khách hàng.
6- Xác định thời
điểm thẩm định giá.
Việc xác định đặc
điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định giá phải được thực
hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của
tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.
7- Xác định nguồn
dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.
8- Xác định cơ sở
giá trị của tài sản.
Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm định
giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định
giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
- Giá trị thị trường:
được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 01
(TĐGVN 01).
- Giá trị phi thị
trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số
02 (TĐGVN 02).
Việc xác định giá
trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật
hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
ban hành.
05- Lập kế hoạch
thẩm định giá.
1- Việc lập kế hoạch
một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời
gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định
giá.
2- Nội dung kế hoạch
phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
- Xác định các yếu
tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài
sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.
- Xác định các tài
liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.
- Xác định và phát
triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm
chứng.
- Xây dựng tiến độ
nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép
của trình tự phải thực hiện.
- Lập đề cương báo
cáo kết quả thẩm định giá.
06- Khảo sát hiện
trường, thu thập thông tin.
1- Khảo sát hiện
trường
Thẩm định viên phải
trực tiếp khảo sát hiện trường:
- Đối với máy móc
thiết bị, dây chuyền công nghệ: Thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu
về tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất, công dụng) vị trí, đặc điểm, quy
mô, kích thước, độ mới, cũ của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so
sánh.
- Đối với bất động
sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:
+ Vị trí thực tế của
bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên
quan đến bất động sản.
+ Chi tiết bên
ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến
trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện,
đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu,
sửa chữa…
+ Đối với công
trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với
báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
- Trong quá trình
khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp
ảnh tài sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khác
nhau.
2 -Thu thập thông
tin.
Bên cạnh thông
tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên phải thu thập các
thông tin sau:
- Các thông tin
liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.
- Các thông tin về
yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người
bán tiềm năng.
- Các thông tin về
tính pháp lý của tài sản.
- Với bất động sản
cần thu thập thêm các thông tin:
+ Các số liệu về
kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng
của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản thẩm định
giá toạ lạc và khu vực lân cận.
+ Các thông tin về
những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản
(địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…).
- Để thực hiện thẩm
định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn:
khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực
mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công
ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ
chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương,
trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản;
thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản,
về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế,
xã hội của vùng có liên quan đến tài sản. Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn
thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ
chính xác của thông tin.
07 - Phân tích
thông tin.
Là quá trình đánh
giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần thẩm định.
1- Phân tích những
thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.
2- Phân tích những
đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá.
a. Bản chất và
hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường.
- Đối với tài sản
thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: đặc điểm của mỗi lĩnh vực (thương mại hoặc
công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung và cầu về tài sản, hình thức sở hữu
của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước, liên
doanh…); mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua tiềm
năng.
- Đối với tài sản
là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức độ thu nhập của nhóm
cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người
mua tiềm năng.
b. Xu hướng cung cầu
trên thị trường tài sản.
- Những xu hướng
tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những tài sản tương tự hiện
có trên thị trường.
- Ảnh hưởng của xu
hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá.
3- Phân tích về
khách hàng:
- Đặc điểm của những
khách hàng tiềm năng.
- Sở thích của
khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản.
- Nhu cầu, sức mua
về tài sản.
4- Phân tích về việc
sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản.
- Thẩm định viên cần
xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh
pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
- Thẩm định viên cần
đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh:
+ Sự hợp lý, tính
khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện
tại và sử dụng trong tương lai.
+ Sự thích hợp về
mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác định và mô tả đặc điểm
kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản.
+ Sự hợp pháp của
tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của
pháp luật.
+ Tính khả thi về
mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong việc tạo ra
thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong
tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá
trị vốn hoá của tài sản.
+ Hiệu quả tối đa
trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi
phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất.
08- Xác định giá
trị tài sản cần thẩm định giá.
Thẩm định viên phải
nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm
định giá.
Phương pháp thẩm định
giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07) “Các phương pháp thẩm định giá.”
Thẩm định viên cần
phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá
được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định
giá.
Thẩm định viên cần
nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm
căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ
đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định.
09- Lập báo cáo và
chứng thư thẩm định giá.
Nội dung báo cáo,
chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04)
về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.”
HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
Tiêu chuẩn số 06
NHỮNG NGUYÊN TẮC KINH TẾ CHI PHỐI HOẠT ĐỘNG THẨM
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
(Ký hiệu: TĐGVN 06)
(Ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11
năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)
QUY ĐỊNH CHUNG
01- Mục đích của
tiêu chuẩn này là quy định những nguyên tắc xác định giá trị của tài sản và hướng
dẫn nguyên tắc khi tiến hành thẩm định giá tài sản.
02 - Phạm vi áp dụng:
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên về giá (sau đây gọi là thẩm
định viên) phải tuân thủ những quy định tại tiêu chuẩn này trong quá trình xác
định giá trị của tài sản làm cơ sở thẩm định giá.
03 - Giá trị
của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự
khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán... Khi nghiên cứu quá trình hình
thành giá trị, thẩm định viên cần phải xem xét và vận dụng những quy luật
và nguyên lý kinh tế liên quan. Bản chất của thẩm định giá tài sản là sự phân
tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể,
do đó những nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành thẩm
định giá. Thẩm định viên phải nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc này để đưa
ra kết luận về giá trị của tài sản.
NỘI DUNG TIÊU CHUẨN
04 - Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu
dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể
cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất
cho tài sản.
Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện
khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
05 - Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài
sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài
sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ
thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó
có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những
thuộc tính của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm
này được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.
06 - Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình
thành nên giá trị của nó.
Giá trị của tài sản
cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối
quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh
hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ
nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi
nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt
nhất và có hiệu quả nhất.
07 - Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau
trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi
sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Hình thành giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị
của các tài sản khác có thể thay thế
.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở
mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị
tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết
tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự
thay thế. Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản
thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.
08 - Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được
khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng
tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới
sự cân bằng như vậy hay không.
Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng
vị trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy.
09 - Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm
nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng
thêm sẽ giảm dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động
sản.
10 - Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất
(đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này.
Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu
nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá
trị của đất đai.
11 - Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ
toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ
thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ
tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao
nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của
việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản
tốt nhất và có hiệu quả nhất.
12 - Nguyên tắc tuân thủ
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời
tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu
tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức
sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
13 - Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh
quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối
với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với
nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản được hình
thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
14 - Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng
sinh lợi trong tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của
những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu
tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng
tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.