|
ỦY BAN NHÂN DÂN
TỈNH NINH THUẬN
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số:
12/2025/QĐ-UBND
|
Ninh Thuận, ngày
11 tháng 02 năm 2025
|
QUYẾT ĐỊNH
QUY ĐỊNH MỘT SỐ YẾU TỐ ƯỚC TÍNH TỔNG DOANH THU PHÁT TRIỂN, TỔNG
CHI PHÍ PHÁT TRIỂN CỦA THỬA ĐẤT, KHU ĐẤT CẦN ĐỊNH GIÁ THEO PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRONG VIỆC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ TRÊN ĐỊA
BÀN TỈNH NINH THUẬN
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH NINH THUẬN
Căn cứ Luật Tổ chức chính
quyền địa phương ngày 19 tháng 6 năm 2015;
Căn cứ Luật Sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương
ngày 22 tháng 11 năm 2019;
Căn cứ Luật Ban hành văn bản
quy phạm pháp luật ngày 22 tháng 6 năm 2015;
Căn cứ Luật Sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 18 tháng 6 năm
2020;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 18
tháng 01 năm 2024;
Căn cứ Luật Sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật
Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 và Luật Các tổ chức tín dụng số
32/2024/QH15 ngày 29 tháng 6 năm 2024;
Căn cứ Nghị định số
34/2016/NĐ-CP ngày 14 tháng 5 năm 2016 của Chính phủ quy định chi tiết một số
điều và biện pháp thi hành Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật;
Căn cứ Nghị định số
154/2020/NĐ-CP ngày 31 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 34/2016/NĐ-CP ngày 14 tháng 5 năm 2016 của Chính phủ quy định
chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp
luật;
Căn cứ Nghị định số
59/2024/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2024 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định số 34/2016/NĐ-CP ngày 14 tháng 5 năm 2016 của Chính phủ quy định
chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Ban hành văn bản quy phạm
pháp luật đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Nghị định số 154/2020/NĐ-CP
ngày 31 tháng 12 năm 2020 của Chính phủ;
Căn cứ Nghị định số
71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất;
Theo đề nghị của Giám đốc Sở
Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 6544/TTr-STNMT ngày 20 tháng 12 năm
2024, Văn bản số 124/STNMT-ĐĐ ngày 07 tháng 01 năm 2025; ý kiến thẩm định của Sở
Tư pháp tại Báo cáo kết quả thẩm định số 4085/BC-STP ngày 12 tháng 12 năm 2024.
QUYẾT ĐỊNH:
Điều 1. Phạm
vi điều chỉnh
Quyết định này quy định một số
yếu tố ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của thửa đất,
khu đất cần định giá theo phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất trong việc xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận theo quy định
tại Điều 6 và Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của
Chính phủ.
Điều 2. Đối
tượng áp dụng
1. Cơ quan thực hiện chức năng
quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định,
quyết định giá đất cụ thể.
2. Tổ chức tư vấn xác định giá
đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.
3. Tổ chức, cá nhân khác có
liên quan.
Điều 3. Một
số yếu tố ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của thửa
đất, khu đất cần định giá theo phương pháp thặng dư
1. Thời gian bán hàng, thời điểm
bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ và thời gian xây dựng, tiến độ
xây dựng được căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc
hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự
án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển của dự án.
2. Trường hợp trong các văn bản
về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định
phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian bán hàng, thời điểm
bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ và thời gian xây dựng, tiến độ
xây dựng thì căn cứ quy định tại Quyết định này để ước tính doanh thu phát triển
và chi phí phát triển của dự án. Cụ thể như sau:
a) Một số yếu tố ước tính tổng
doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện dự
án chung cư, nhà cao tầng (đất ở) và dự án khách sạn, văn phòng (đất thương mại,
dịch vụ): Cụ thể tại Phụ lục I kèm theo.
b) Một số yếu tố ước tính tổng
doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện dự
án Khu dân cư, Khu đô thị (khu vực xây dựng công trình nhà ở liền kề và biệt thự):
Cụ thể tại Phụ lục II kèm theo.
c) Một số yếu tố ước tính tổng
doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện dự
án Khu dân cư, Khu đô thị (khu vực được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới
hình thức phân lô, bán nền): Cụ thể tại Phụ lục III kèm theo.
d) Một số yếu tố ước tính tổng
doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện dự
án kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp: Cụ thể tại Phụ
lục IV kèm theo.
đ) Các dự án khác:
- Đối với các dự án Khu du lịch,
y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao hoặc dự án có tính đặc thù khác chưa được quy
định tại các điểm a, b, c, d khoản 2 Điều này thì tổ chức thực hiện định giá đất
đề xuất thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch
vụ, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy và thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng khi ước
tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất
trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án cụ thể
để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể tỉnh xem xét, quyết định.
- Chi phí kinh doanh (Chi phí
tiếp thị, quảng cáo, bán hàng) của các dự án tại điểm này được tính bằng 1%
doanh thu (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng).
- Chi phí quản lý vận hành của
các dự án tại điểm này được tính bằng 10% doanh thu (chưa bao gồm thuế giá trị
gia tăng).
- Chi phí lãi vay, lợi nhuận của
nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh của các dự án tại
điểm này được tính bằng 15% tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh
doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
3. Đối với trường hợp thửa đất,
khu đất cần định giá được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
để thực hiện dự án đầu tư theo nhiều quyết định và diện tích giao đất, cho thuê
đất của quyết định giao đất, cho thuê đất có đầy đủ điều kiện xác định giá đất
theo quy định tại điểm a khoản 8 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27
tháng 6 năm 2024 của Chính phủ thì căn cứ quy mô diện tích giao đất, cho thuê đất
của quyết định giao đất, cho thuê đất để áp dụng các yếu tố quy định tại khoản
2 Điều này.
Điều 4. Các
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất và cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất
1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất đối với đất phi nông nghiệp và mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất:
a) Vị trí, địa điểm của thửa đất,
khu đất:
- Khoảng cách tính theo đường giao
thông từ thửa đất, khu đất cần định giá đến trung tâm hành chính xã, phường, thị
trấn; trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch chênh lệch từ 500 mét trở xuống
thì mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 10%.
- Khoảng cách tính theo đường
giao thông từ thửa đất, khu đất cần định giá đến trung tâm hành chính xã, phường,
thị trấn; trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch chênh lệch trên 500 mét thì mức
điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 30%.
b) Điều kiện về giao thông:
- Độ rộng đường (bao gồm lòng
đường và vỉa hè): chênh lệch độ rộng đường 01 mét thì mức điều chỉnh chênh lệch
không vượt quá ± 4%.
- Kết cấu đường giao thông (đường
nhựa, bê tông, đất và kết cấu đường khác): Mức điều chỉnh chênh lệch không vượt
quá ± 10%.
- Tiếp giáp 02 đường giao thông
thì mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 10%; tiếp giáp từ 03 đường giao
thông trở lên thì mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 20%.
c) Điều kiện về cấp thoát nước,
cấp điện:
- Khu vực cấp nước, cấp điện ổn
định hay không ổn định: Mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 5%.
- Khu vực ngập úng khi lượng
mưa lớn: Mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 5%.
d) Diện tích, kích thước, hình
thể của thửa đất, khu đất:
- Tổ chức thực hiện định giá đất
có trách nhiệm lựa chọn thửa đất so sánh có diện tích không chênh lệch quá 03 lần
so với diện tích thửa đất, khu đất cần định giá.
- Diện tích: Chênh lệch diện
tích giữa thửa đất, khu đất cần định giá và thửa đất so sánh cứ 01 lần thì mức
điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 10%.
- Kích thước, hình thể: Tổ chức
thực hiện định giá đất chịu trách nhiệm chứng minh mức độ ảnh hưởng của kích
thước, hình thể đến giá đất của thửa đất, khu đất định giá. Mức điều chỉnh
chênh lệch không vượt quá ± 20%.
đ) Các yếu tố liên quan đến quy
hoạch xây dựng:
- Hệ số sử dụng đất, mật độ xây
dựng: Mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 10%.
- Chỉ giới xây dựng, giới hạn về
chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm: Mức điều chỉnh chênh lệch
không vượt quá ± 10%.
e) Hiện trạng môi trường, an
ninh:
Thửa đất, khu đất cần định giá
hoặc thửa đất so sánh nằm trong bán kính dưới 01 km từ khu vực như: Tập kết, xử
lý rác thải, nghĩa trang, nghĩa địa, ... hoặc nằm trong khu vực ô nhiễm không
khí do các hoạt động sản xuất, chăn nuôi, ... thì mức điều chỉnh chênh lệch không
vượt quá ± 30%.
g) Thời hạn sử dụng đất:
Điều chỉnh theo tỷ lệ số năm sử
dụng đất còn lại của thửa đất, khu đất cần định giá và thửa đất so sánh. Mức điều
chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 30%.
h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến
giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán
của địa phương:
Điều chỉnh theo tình hình thực
tế tại địa phương. Mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 30%.
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất đối với đất nông nghiệp và mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất:
a) Năng suất cây trồng, vật
nuôi:
Căn cứ thông tin, tài liệu thống
kê của cơ quan Nhà nước chuyên môn về loại cây trồng, vật nuôi trên của thửa đất
so sánh và thửa đất, khu đất cần định giá. Mức điều chỉnh chênh lệch không vượt
quá ± 10%.
b) Vị trí, đặc điểm thửa đất,
khu đất: Khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm:
- Khoảng cách tính theo đường
giao thông từ thửa đất, khu đất cần định giá đến khu dân cư hoặc nơi sản xuất,
tiêu thụ nông sản chênh lệch từ 500 mét trở xuống thì mức điều chỉnh chênh lệch
không vượt quá ± 10%.
- Khoảng cách tính theo đường
giao thông từ thửa đất, khu đất cần định giá đến khu dân cư hoặc nơi sản xuất,
tiêu thụ nông sản chênh lệch trên 500 mét thì mức điều chỉnh chênh lệch không
vượt quá ± 30%.
c) Điều kiện giao thông phục vụ
sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: Độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về
địa hình.
- Độ rộng đường (bao gồm lòng
đường và vỉa hè): Chênh lệch độ rộng đường 01 mét thì mức điều chỉnh chênh lệch
không vượt quá ± 4%.
- Kết cấu đường giao thông (Đường
nhựa, bê tông, đất và kết cấu đường khác): Mức điều chỉnh chênh lệch không vượt
quá ± 10%.
- Tiếp giáp 02 đường giao thông
thì mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 10%; tiếp giáp từ 03 đường giao
thông trở lên thì mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 20%.
- Điều kiện về địa hình: Căn cứ
thông tin, tài liệu thống kê của cơ quan Nhà nước chuyên môn đánh giá về địa
hình của thửa đất so sánh và thửa đất, khu đất cần định giá. Mức điều chỉnh
chênh lệch không vượt quá ± 20%.
d) Thời hạn sử dụng đất:
Điều chỉnh theo tỷ lệ số năm sử
dụng đất còn lại của thửa đất, khu đất cần định giá và thửa đất so sánh. Mức điều
chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 30%.
Đất nông nghiệp được Nhà nước
giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp
trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất.
đ) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến
giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa
phương:
Điều chỉnh theo tình hình thực
tế tại địa phương. Mức điều chỉnh chênh lệch không vượt quá ± 30%.
3. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến
giá đất:
Ngoài các yếu tố nêu trên, trường
hợp có phát sinh các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp theo quy định tại
Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ thì Tổ
chức thực hiện định giá đất đề xuất mức độ ảnh hưởng và mức điều chỉnh cụ thể để
Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể tỉnh xem xét, quyết định. Mức điều chỉnh
chênh lệch không vượt quá ± 30%.
4. Cách thức điều chỉnh đối với
từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất:
Căn cứ quy định tại khoản 1,
khoản 2 và khoản 3 Điều này, cách thức điều chỉnh theo nguyên tắc lấy thửa đất,
khu đất cần định giá làm chuẩn để điều chỉnh chênh lệch (tăng hoặc giảm) từng yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh. Trường hợp các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất của thửa đất so sánh giống với thửa đất, khu đất cần định giá thì
giữ nguyên mức giá của thửa đất so sánh.
Điều 5. Điều
khoản thi hành và quy định chuyển tiếp
1. Quyết định này có hiệu lực
thi hành kể từ ngày 21 tháng 02 năm 2025
2. Đối với trường hợp phương án
giá đất chưa được trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định
giá đất cụ thể thì căn cứ Quyết định này để thực hiện xác định giá đất cụ thể.
3. Chánh Văn phòng Ủy ban nhân
dân tỉnh, Giám đốc các Sở, Thủ trưởng các Ban, ngành thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh;
Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố; Thủ trưởng các cơ quan, đơn vị
có liên quan; các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết
định này./.
|
Nơi nhận:
- Như Điều 5;
- Văn phòng Chính phủ;
- Vụ pháp chế - Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Cục kiểm tra văn bản QPPL (Bộ Tư pháp);
- Thường trực: Tỉnh ủy, HĐND tỉnh (báo cáo);
- Chủ tịch, các Phó Chủ tịch UBND tỉnh;
- Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh;
- Ủy ban MTTQ Việt Nam tỉnh;
- Thường trực HĐND các huyện, thành phố;
- Đài PTTH tỉnh, Báo Ninh Thuận;
- Cổng TTĐT tỉnh;
- Văn phòng UBND tỉnh (đăng Công báo);
- VPUB: LĐ, KTTH, BTCD, VXNV;
- Lưu: VT.NDT
|
TM. ỦY BAN NHÂN
DÂN
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH
Lê Huyền
|
PHỤ LỤC I
MỘT SỐ YẾU TỐ ƯỚC TÍNH TỔNG DOANH THU PHÁT TRIỂN, TỔNG
CHI PHÍ PHÁT TRIỂN CỦA THỬA ĐẤT, KHU ĐẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN CHUNG CƯ, NHÀ CAO TẦNG
(ĐẤT Ở) VÀ DỰ ÁN KHÁCH SẠN, VĂN PHÒNG (ĐẤT THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ)
(Ban hành kèm theo Quyết định số 12/2025/QĐ-UBND ngày 11 tháng 02 năm
2025 của Ủy ban nhân dân tỉnh)
I. Một số yếu tố ước tính tổng
chi phí phát triển
1. Thời gian xây dựng, tiến
độ xây dựng
a) Dự án có quy mô dưới 50.000
m2 sàn xây dựng:
- Thời gian xây dựng: 02 năm kể
từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch
xây dựng chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất.
- Tiến độ đầu tư xây dựng: năm
thứ nhất 40%; năm thứ hai 60%.
b) Dự án có quy mô từ 50.000 m2
sàn xây dựng đến 100.000 m2 sàn xây dựng:
- Thời gian xây dựng: 03 năm kể
từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch
xây dựng chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất.
- Tiến độ đầu tư xây dựng: năm
thứ nhất 30%; năm thứ hai 40%; năm thứ ba 30%.
c) Dự án có quy mô trên 100.000
m2 sàn xây dựng:
- Thời gian xây dựng: 04 năm kể
từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch
xây dựng chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất.
- Tiến độ đầu tư xây dựng: năm
thứ nhất 20%; năm thứ hai 30%; năm thứ ba 30%; năm thứ tư 20%.
2. Chi phí kinh doanh (Chi
phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng): bằng 1% doanh thu (chưa bao gồm thuế giá trị
gia tăng).
3. Chi phí lãi vay, lợi nhuận
của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh: bằng
15% tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng
đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
II. Một số yếu tố ước tính tổng
doanh thu phát triển
1. Thời điểm bắt đầu bán
hàng
a) Đối với đất ở: tính từ năm
thứ hai kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết.
b) Đối với đất thương mại, dịch
vụ: tính từ sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng.
2. Thời gian bán hàng và tỷ
lệ bán hàng (đối với đất ở)
a) Dự án có quy mô từ dưới
50.000 m2 sàn xây dựng đến 100.000 m2 sàn xây dựng:
- Thời gian bán hàng trong 03
năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
- Tỷ lệ bán hàng:
+ Tại địa bàn thành phố Phan
Rang-Tháp Chàm: năm thứ nhất 25%; năm thứ hai 30%; năm thứ ba 45%.
+ Tại địa bàn các huyện: năm thứ
nhất 20%; năm thứ hai 30%; năm thứ ba 50%.
b) Dự án có quy mô trên 100.000
m2 sàn xây dựng:
- Thời gian bán hàng trong 04
năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
- Tỷ lệ bán hàng:
+ Tại địa bàn thành phố Phan
Rang-Tháp Chàm: năm thứ nhất 20%; năm thứ hai 25%; năm thứ ba 25%; năm thứ tư
30%.
+ Tại địa bàn các huyện: năm thứ
nhất 15%; năm thứ hai 25%; năm thứ ba 25%; năm thứ tư 35%.
3. Tỷ lệ lấp đầy
- Tỷ lệ lấp đầy công trình
thương mại, dịch vụ và bãi đỗ xe tại địa bàn thành phố Phan Rang-Tháp Chàm: năm
thứ nhất 50%; năm thứ hai 70%; các năm tiếp theo mỗi năm tăng 10% cho đến khi đạt
100% và kéo dài tỷ lệ 100% đến hết thời gian thực hiện dự án.
- Tỷ lệ lấp đầy công trình
thương mại, dịch vụ và bãi đỗ xe tại địa bàn các huyện: năm thứ nhất 50%; năm
thứ hai 60%; các năm tiếp theo mỗi năm tăng 5% cho đến khi đạt 100% và kéo dài
tỷ lệ 100% đến hết thời gian thực hiện dự án.
4. Chi phí quản lý vận hành:
bằng 10% doanh thu (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng).
5. Trường hợp dự án chưa
xác định được diện tích sàn sử dụng thì diện tích sàn sử dụng được xác định bằng
80% diện tích sàn xây dựng.
PHỤ LỤC II
MỘT SỐ YẾU TỐ ƯỚC TÍNH TỔNG DOANH THU PHÁT TRIỂN, TỔNG
CHI PHÍ PHÁT TRIỂN CỦA THỬA ĐẤT, KHU ĐẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN KHU DÂN CƯ, KHU ĐÔ THỊ
(KHU VỰC XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH NHÀ Ở LIỀN KỀ VÀ BIỆT THỰ)
(Ban hành kèm theo Quyết định số 12/2025/QĐ-UBND ngày 11 tháng 02 năm
2025 của Ủy ban nhân dân tỉnh)
I. Một số yếu tố ước tính tổng
chi phí phát triển
1. Thời gian xây dựng, tiến
độ xây dựng
a) Dự án có quy mô diện tích dưới
10ha:
- Thời gian xây dựng công trình
hạ tầng kỹ thuật: 1,5 năm kể ngày được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết. Tiến độ đầu tư xây dựng
công trình: năm thứ nhất 40%; năm thứ hai 60%.
- Thời gian xây dựng nhà ở và
các công trình xây dựng trên đất: 1,5 năm kể từ ngày được Nhà nước giao đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết.
Tiến độ đầu tư xây dựng công trình: năm thứ nhất 40%; năm thứ hai 60%.
b) Dự án có quy mô diện tích từ
10ha đến dưới 20ha:
- Thời gian xây dựng công trình
hạ tầng kỹ thuật: 02 năm kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết. Tiến độ đầu tư xây dựng
công trình: năm thứ nhất 40%; năm thứ hai 60%.
- Thời gian xây dựng nhà ở và
các công trình xây dựng trên đất: 2,5 năm kể từ ngày được Nhà nước giao đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết.
Tiến độ đầu tư xây dựng công trình: năm thứ nhất 30%; năm thứ hai 50%; năm thứ
ba 20%.
c) Dự án có quy mô diện tích từ
20ha đến 50ha:
- Thời gian xây dựng công trình
hạ tầng kỹ thuật: 2,5 năm kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết. Tiến độ đầu tư xây dựng
công trình: năm thứ nhất 30%; năm thứ hai 40%; năm thứ ba 30%.
- Thời gian xây dựng nhà ở và
các công trình xây dựng trên đất: 03 năm kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết. Tiến
độ đầu tư xây dựng công trình: năm thứ nhất 30%; năm thứ hai 50%; năm thứ ba
20%.
d) Dự án có quy mô diện tích
trên 50ha:
- Thời gian xây dựng công trình
hạ tầng kỹ thuật: 03 năm kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết. Tiến độ đầu tư xây dựng
công trình: năm thứ nhất 30%; năm thứ hai 40%; năm thứ ba 30%.
- Thời gian xây dựng nhà ở và
các công trình xây dựng trên đất: 04 năm kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết. Tiến
độ đầu tư xây dựng công trình: năm thứ nhất 20%; năm thứ hai 30%; năm thứ ba
30%; năm thứ tư 20%.
2. Chi phí kinh doanh (Chi
phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng): bằng 1% doanh thu (chưa bao gồm thuế giá trị
gia tăng).
3. Chi phí lãi vay, lợi nhuận
của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh: bằng
15% tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng
đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
II. Một số yếu tố ước tính tổng
doanh thu phát triển
1. Thời điểm bắt đầu bán hàng:
tính từ năm thứ hai kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết.
2. Thời gian bán hàng và tỷ
lệ bán hàng
a) Dự án có quy mô diện tích dưới
10ha:
- Thời gian bán hàng trong 03
năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
- Tỷ lệ bán hàng:
+ Tại địa bàn thành phố Phan
Rang-Tháp Chàm: năm thứ nhất 25%; năm thứ hai 30%; năm thứ ba 45%.
+ Tại địa bàn các huyện: năm thứ
nhất 20%; năm thứ hai 30%; năm thứ ba 50%.
b) Dự án có quy mô diện tích từ
10ha đến 50ha:
- Thời gian bán hàng trong 04
năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
- Tỷ lệ bán hàng:
+ Tại địa bàn thành phố Phan
Rang-Tháp Chàm: năm thứ nhất 20%; năm thứ hai 25%; năm thứ ba 25%; năm thứ tư
30%.
+ Tại địa bàn các huyện: năm thứ
nhất 15%; năm thứ hai 25%; năm thứ ba 25%; năm thứ tư 35%.
c) Dự án có quy mô diện tích
trên 50ha:
- Thời gian bán hàng trong 05
năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
- Tỷ lệ bán hàng:
+ Tại địa bàn thành phố Phan
Rang-Tháp Chàm: năm thứ nhất 20%; năm thứ hai 20%; năm thứ ba 20%; năm thứ tư
20%; năm thứ năm 20%.
+ Tại địa bàn các huyện: năm thứ
nhất 15%; năm thứ hai 20%; năm thứ ba 20%; năm thứ tư 20%; năm thứ năm 25%.
PHỤ LỤC III
MỘT SỐ YẾU TỐ ƯỚC TÍNH TỔNG DOANH THU PHÁT TRIỂN, TỔNG
CHI PHÍ PHÁT TRIỂN CỦA THỬA ĐẤT, KHU ĐẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN KHU DÂN CƯ, KHU ĐÔ THỊ
(KHU VỰC ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI HÌNH THỨC PHÂN LÔ, BÁN NỀN)
(Ban hành kèm theo Quyết định số 12/2025/QĐ-UBND ngày 11 tháng 02 năm
2025 của Ủy ban nhân dân tỉnh)
I. Một số yếu tố ước tính tổng
chi phí phát triển
1. Thời gian xây dựng, tiến
độ xây dựng
a) Dự án có quy mô diện tích dưới
10ha:
- Thời gian xây dựng công trình
hạ tầng kỹ thuật: 1,5 năm kể ngày được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết.
- Tiến độ đầu tư xây dựng công
trình: năm thứ nhất 40%; năm thứ hai 60%.
b) Dự án có quy mô diện tích từ
10ha đến dưới 20ha:
- Thời gian xây dựng công trình
hạ tầng kỹ thuật: 02 năm kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết.
- Tiến độ đầu tư xây dựng công
trình: năm thứ nhất 40%; năm thứ hai 60%.
c) Dự án có quy mô diện tích từ
20ha đến 50ha:
- Thời gian xây dựng công trình
hạ tầng kỹ thuật: 2,5 năm kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết.
- Tiến độ đầu tư xây dựng công
trình: năm thứ nhất 30%; năm thứ hai 40%; năm thứ ba 30%.
d) Dự án có quy mô diện tích
trên 50ha:
- Thời gian xây dựng công trình
hạ tầng kỹ thuật: 04 năm kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết.
- Tiến độ đầu tư xây dựng công
trình: năm thứ nhất 20%; năm thứ hai 30%; năm thứ ba 30%; năm thứ tư 20%.
2. Chi phí kinh doanh (Chi
phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng): bằng 1% doanh thu (chưa bao gồm thuế giá trị
gia tăng).
3. Chi phí lãi vay, lợi nhuận
của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh: bằng
15% tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng
đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
II. Một số yếu tố ước tính tổng
doanh thu phát triển
1. Thời điểm bắt đầu bán
hàng: tính từ năm thứ hai kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết.
2. Thời gian bán hàng và tỷ
lệ bán hàng
a) Dự án có quy mô diện tích từ
dưới 10ha đến 50ha:
- Thời gian bán hàng trong 03
năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
- Tỷ lệ bán hàng:
+ Tại địa bàn thành phố Phan
Rang-Tháp Chàm: năm thứ nhất 30%; năm thứ hai 30%; năm thứ ba 40%.
+ Tại địa bàn các huyện: năm thứ
nhất 25%; năm thứ hai 25%; năm thứ ba 50%.
b) Dự án có quy mô diện tích
trên 50ha:
- Thời gian bán hàng trong 04
năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
- Tỷ lệ bán hàng:
+ Tại địa bàn thành phố Phan
Rang-Tháp Chàm: năm thứ nhất 20%; năm thứ hai 25%; năm thứ ba 25%; năm thứ tư
30%.
+ Tại địa bàn các huyện: năm thứ
nhất 15%; năm thứ hai 25%; năm thứ ba 25%; năm thứ tư 35%.
PHỤ LỤC IV
MỘT SỐ YẾU TỐ ƯỚC TÍNH TỔNG DOANH THU PHÁT TRIỂN, TỔNG
CHI PHÍ PHÁT TRIỂN CỦA THỬA ĐẤT, KHU ĐẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN KINH DOANH KẾT CẤU HẠ
TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP, CỤM CÔNG NGHIỆP
(Ban hành kèm theo Quyết định số 12/2025/QĐ-UBND ngày 11 tháng 02 năm
2025 của Ủy ban nhân dân tỉnh)
I. Một số yếu tố ước tính tổng
chi phí phát triển
1. Thời gian xây dựng, tiến
độ xây dựng
a) Dự án có quy mô từ 75ha trở
xuống:
- Thời gian xây dựng: 03 năm kể
từ ngày được Nhà nước cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn
sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi
tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất.
- Tiến độ đầu tư xây dựng: năm
thứ nhất 40%; năm thứ hai 30%; năm thứ ba 30%.
b) Dự án có quy mô từ trên 75ha
đến 250ha:
- Thời gian xây dựng: 04 năm kể
từ ngày được Nhà nước cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn
sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi
tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất.
- Tiến độ đầu tư xây dựng: năm
thứ nhất 25%; năm thứ hai 25%; năm thứ ba 25%; năm thứ tư 25%.
c) Dự án có quy mô từ trên
250ha đến 500ha:
- Thời gian xây dựng: 05 năm kể
từ ngày được Nhà nước cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn
sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi
tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất.
- Tiến độ đầu tư xây dựng: năm
thứ nhất 20%; năm thứ hai 20%; năm thứ ba 20%; năm thứ tư 20%; năm thứ năm 20%.
d) Dự án có quy mô trên 500ha:
- Thời gian xây dựng: 06 năm kể
từ ngày được Nhà nước cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn
sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi
tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất.
- Tiến độ đầu tư xây dựng: năm
thứ nhất 20%; năm thứ hai 20%; năm thứ ba 20%; năm thứ tư 20%; năm thứ năm 10%;
năm thứ sáu 10%.
2. Chi phí kinh doanh (Chi
phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng): bằng 1% doanh thu (chưa bao gồm thuế giá trị
gia tăng).
3. Chi phí lãi vay, lợi nhuận
của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh: bằng
15% tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng
đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
II. Các yếu tố ước tính tổng
doanh thu phát triển
1. Thời điểm bắt đầu bán
hàng: tính từ năm thứ hai kể từ ngày được Nhà nước cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất,
điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất.
2. Thời gian bán hàng và tỷ
lệ bán hàng
a) Dự án có quy mô từ 75ha trở
xuống:
- Thời gian bán hàng trong 03
năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
- Tỷ lệ bán hàng: năm thứ nhất
30%; năm thứ hai 30%; năm thứ ba 40%.
b) Dự án có quy mô từ trên 75ha
đến 250ha:
- Thời gian bán hàng trong 04 năm
tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
- Tỷ lệ bán hàng: năm thứ nhất
20%; năm thứ hai 20%; năm thứ ba 30%; năm thứ tư 30%.
c) Dự án có quy mô từ trên
250ha đến 500ha:
- Thời gian bán hàng trong 05
năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
- Tỷ lệ bán hàng: năm thứ nhất
10%; năm thứ hai 10%; năm thứ ba 20%; năm thứ tư 30%; năm thứ năm 30%.
d) Dự án có quy mô trên 500ha:
- Thời gian bán hàng trong 06
năm tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng.
- Tỷ lệ bán hàng: năm thứ nhất
10%; năm thứ hai 10%; năm thứ ba 20%; năm thứ tư 20%; năm thứ năm 20%; năm thứ
sáu 20%.
3. Chi phí quản lý vận hành:
bằng 10% doanh thu (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng).
Môi giới chuyên nghiệp
