Công văn 2110/TCT-TS về thu tiền thuê đất do Tổng cục Thuế ban hành

Kính gửi: Cục Thuế tỉnh Bắc Ninh

Trả lời Công văn số 103/CTBN-THDT ngày 17/01/2007 của Cục Thuế tỉnh Bắc Ninh “V/v xác định tiền thuê đất và miễn giảm tiền thuê đất”, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau :

1/ Về xác định tiền thuê đất:

- Tại Khoản 1 (c) Điều 111 Luật Đất đai năm 2003,quy định:

“Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

...

c) Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;”.

Tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ Về thi hành Luật Đất đai quy định:

“Điều 35. Xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất trong trường hợp thu hồi đất quy định tại các khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai

1. Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất thành lập Hội đồng định giá để xác định phần giá trị còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất đối với trường hợp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền đầu tư trên đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; phần giá trị còn lại đó thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất.

...

2. Phần giá trị còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất được giải quyết theo quy định sau:

...

c) Trường hợp đất bị thu hồi được Nhà nước giao cho người khác hoặc cho người khác thuê thì người được giao đất, thuê đất có trách nhiệm trả cho người bị thu hồi đất.

...”

Theo đó, trường hợp doanh nghiệp đã được nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004, đã nộp tiền thuê đất một lần cho nhiều năm hoặc nộp một lần cho cả thời gian thuê, đã được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định tại Điểm 5.5, Mục III, Phần I Thông tư số 35/2001/TT-BTC ngày 25/5/2001 của Bộ Tài chính Hướng dẫn việc nộp tiền thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Sau đó, doanh nghiệp này (tạm gọi là DN A) bị thu hồi đất do không thực hiện dự án đầu tư và cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cho doanh nghiệp khác (tạm gọi là DN B) thuê đất cũng chính trên diện tích mà DN A đã thuê trước đây; DN A chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất cho DN B; trên hợp đồng chuyển nhượng bao gồm cả tiền thuê đất đã nộp và tiền bồi thường đất thì: DN B tiếp tục ký hợp đồng thuê đất và nộp tiền thuê đất theo quy định như đối với doanh nghiệp thuê đất mới; tiền thuê đất đã nộp, tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất mà DN A đã chi trả thuộc quan hệ thanh toán (hay công nợ) giữa 2 doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về hợp đồng kinh tế, không liên quan đến quan hệ về thu nộp giữa DN B với Nhà nước (hay Ngân sách nhà nước).

- Tại Khoản 2, Điều 36 “Xử lý tài sản và vốn của hợp tác xã khi giải thể” Luật về Hợp tác xã năm 2003 quy định:

“2. Vốn góp của xã viên bằng giá trị quyền sử dụng đất và đất do Nhà nước giao cho hợp tác xã sử dụng được xử lý theo quy định của pháp luật về đất đai.”.

Căn cứ quy định này và quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP đã trích dẫn trên đây: Trường hợp một số hợp tác xã (HTX) được nhà nước cho thuê đất và đã thực hiện nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày 01/7/2004, nay HTX giải thể thành lập Công ty TNHH hoặc doanh nghiệp tư nhân, chủ nhiệm HTX nay là giám đốc doanh nghiệp. Doanh nghiệp mới ký hợp đồng thuê đất chính trên thửa đất HTX đã thuê trước đây thì doanh nghiệp mới thành lập phải thực hiện nộp tiền thuê đất theo quy định tại Nghị định số 142/2005/NĐ-CP; doanh nghiệp mới không được kế thừa số tiền thuê đất mà HTX đã nộp một lần cho cả thời gian thuê. Số tiền thuê đất HTX đã nộp được xử lý theo quy định tại Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP nêu trên.

2/ Về việc miễn, giảm tiền thuê đất:

2.1/ Về thời gian xây dựng cơ bản (XDCB): Đề nghị Cục thuế tham khảo Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn thi hành để nắm vững quy định của pháp luật về xây dựng trong quá trình quản lý thuế.

Theo Luật Xây dựng và các quy định về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, đối với những dự án xây dựng của các doanh nghiệp tự đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không thuộc ngân sách nhà nước thì thời gian xây dựng do chủ đầu tư tự quyết định trong Dự án đầu tư xây dựng công trình được lập theo quy định tại Nghị định số 16/2005/NĐ-CP và thời gian san lấp mặt bằng được tính là thời gian xây dựng.

2.2/ Về trình tự, thủ tục miễn tiền thuê đất trong thời gian XDCB:

Trong khi Bộ Tài chính chưa ban hành Thông tư hướng dẫn về trình tự, thủ tục miễn, giảm tiền thuê đất quy định tại Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, đối với trường hợp thuộc đối tượng được miễn theo quy định tại Khoản 3 Điều 14 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP, đề nghị Cục thuế tạm thời thực hiện như sau: cơ quan thuế chỉ ra quyết định miễn tiền thuê đất sau khi người sử dụng đất thuê đã nghiệm thu, nhận bàn giao công trình/hạng mục công trình đưa vào khai thác/sử dụng.

a/ Trong thời gian đang tiến hành XDCB, tính từ thời điểm phải tính tiền thuê đất theo quy định tại Khoản 2, Điều 7 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP, người thuê đất phải gửi cho cơ quan thuế :

- Đơn đề nghị tạm miễn tiền thuê đất trong thời gian XDCB;

- Dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

- Quyết định cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền;

Kính gửi: Cục Thuế tỉnh Bắc Ninh

Trả lời Công văn số 103/CTBN-THDT ngày 17/01/2007 của Cục Thuế tỉnh Bắc Ninh “V/v xác định tiền thuê đất và miễn giảm tiền thuê đất”, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau :

1/ Về xác định tiền thuê đất:

- Tại Khoản 1 (c) Điều 111 Luật Đất đai năm 2003,quy định:

“Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

...

c) Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;”.

Tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ Về thi hành Luật Đất đai quy định:

“Điều 35. Xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất trong trường hợp thu hồi đất quy định tại các khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai

1. Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất thành lập Hội đồng định giá để xác định phần giá trị còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất đối với trường hợp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền đầu tư trên đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; phần giá trị còn lại đó thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất.

...

2. Phần giá trị còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất được giải quyết theo quy định sau:

...

c) Trường hợp đất bị thu hồi được Nhà nước giao cho người khác hoặc cho người khác thuê thì người được giao đất, thuê đất có trách nhiệm trả cho người bị thu hồi đất.

...”

Theo đó, trường hợp doanh nghiệp đã được nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004, đã nộp tiền thuê đất một lần cho nhiều năm hoặc nộp một lần cho cả thời gian thuê, đã được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định tại Điểm 5.5, Mục III, Phần I Thông tư số 35/2001/TT-BTC ngày 25/5/2001 của Bộ Tài chính Hướng dẫn việc nộp tiền thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Sau đó, doanh nghiệp này (tạm gọi là DN A) bị thu hồi đất do không thực hiện dự án đầu tư và cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cho doanh nghiệp khác (tạm gọi là DN B) thuê đất cũng chính trên diện tích mà DN A đã thuê trước đây; DN A chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất cho DN B; trên hợp đồng chuyển nhượng bao gồm cả tiền thuê đất đã nộp và tiền bồi thường đất thì: DN B tiếp tục ký hợp đồng thuê đất và nộp tiền thuê đất theo quy định như đối với doanh nghiệp thuê đất mới; tiền thuê đất đã nộp, tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất mà DN A đã chi trả thuộc quan hệ thanh toán (hay công nợ) giữa 2 doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về hợp đồng kinh tế, không liên quan đến quan hệ về thu nộp giữa DN B với Nhà nước (hay Ngân sách nhà nước).

- Tại Khoản 2, Điều 36 “Xử lý tài sản và vốn của hợp tác xã khi giải thể” Luật về Hợp tác xã năm 2003 quy định:

“2. Vốn góp của xã viên bằng giá trị quyền sử dụng đất và đất do Nhà nước giao cho hợp tác xã sử dụng được xử lý theo quy định của pháp luật về đất đai.”.

Căn cứ quy định này và quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP đã trích dẫn trên đây: Trường hợp một số hợp tác xã (HTX) được nhà nước cho thuê đất và đã thực hiện nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày 01/7/2004, nay HTX giải thể thành lập Công ty TNHH hoặc doanh nghiệp tư nhân, chủ nhiệm HTX nay là giám đốc doanh nghiệp. Doanh nghiệp mới ký hợp đồng thuê đất chính trên thửa đất HTX đã thuê trước đây thì doanh nghiệp mới thành lập phải thực hiện nộp tiền thuê đất theo quy định tại Nghị định số 142/2005/NĐ-CP; doanh nghiệp mới không được kế thừa số tiền thuê đất mà HTX đã nộp một lần cho cả thời gian thuê. Số tiền thuê đất HTX đã nộp được xử lý theo quy định tại Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP nêu trên.

2/ Về việc miễn, giảm tiền thuê đất:

2.1/ Về thời gian xây dựng cơ bản (XDCB): Đề nghị Cục thuế tham khảo Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn thi hành để nắm vững quy định của pháp luật về xây dựng trong quá trình quản lý thuế.

Theo Luật Xây dựng và các quy định về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, đối với những dự án xây dựng của các doanh nghiệp tự đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không thuộc ngân sách nhà nước thì thời gian xây dựng do chủ đầu tư tự quyết định trong Dự án đầu tư xây dựng công trình được lập theo quy định tại Nghị định số 16/2005/NĐ-CP và thời gian san lấp mặt bằng được tính là thời gian xây dựng.

2.2/ Về trình tự, thủ tục miễn tiền thuê đất trong thời gian XDCB:

Trong khi Bộ Tài chính chưa ban hành Thông tư hướng dẫn về trình tự, thủ tục miễn, giảm tiền thuê đất quy định tại Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, đối với trường hợp thuộc đối tượng được miễn theo quy định tại Khoản 3 Điều 14 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP, đề nghị Cục thuế tạm thời thực hiện như sau: cơ quan thuế chỉ ra quyết định miễn tiền thuê đất sau khi người sử dụng đất thuê đã nghiệm thu, nhận bàn giao công trình/hạng mục công trình đưa vào khai thác/sử dụng.

a/ Trong thời gian đang tiến hành XDCB, tính từ thời điểm phải tính tiền thuê đất theo quy định tại Khoản 2, Điều 7 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP, người thuê đất phải gửi cho cơ quan thuế :

- Đơn đề nghị tạm miễn tiền thuê đất trong thời gian XDCB;

- Dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

- Quyết định cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền;

- Hợp đồng thuê đất;

- Giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp;

- Hợp đồng xây dựng;

- Biên bản bàn giao đất trên thực địa;

Căn cứ hồ sơ này, cơ quan thuế xem xét và ra Thông báo tạm miễn tiền thuê đất trong thời gian XDCB; Thông báo phải ghi rõ: lý do miễn, thời hạn tạm miễn tiền thuê đất (phù hợp với thời gian xây dựng công trình ghi trong Hợp đồng xây dựng và tiến độ xây dựng) và số tiền thuê đất được tạm miễn.

b/ Sau khi công trình hoặc hạng mục công trình được hoàn thành, bàn giao đưa vào khai thác/sử dụng, người thuê đất phải gửi cho cơ quan thuế:

- Đơn đề nghị miễn tiền thuê đất trong thời gian XDCB;

Biên bản nghiệm thu, bàn giao công trình hoặc hạng mục công trình hoàn thành, đưa vào khai thác/sử dụng được lập giữa chủ đầu tư xây dựng công trình và nhà thầu thi công xây dựng công trình.

Căn cứ hồ sơ này, cơ quan thuế ra quyết định miễn tiền thuê đất theo thẩm quyền quy định.

2.3/ Về việc miễn tiền thuê đất đối với dự án gặp khó khăn phải tạm ngừng xây dựng, tạm ngừng hoạt động theo quy định tại Khoản 6 Điều 14 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP

a/ Đối với dự án gặp khó khăn phải tạm ngừng xây dựng, trên cơ sở hồ sơ đã gửi cho cơ quan thuế theo hướng dẫn tại điểm 2.2(a) trên đây, người thuê đất gửi bổ sung:

Đơn đề nghị miễn tiền thuê đất trong thời gian tạm ngừng XDCB, trong đó nêu rõ lý do và thời gian phải tạm ngừng xây dựng, có xác nhận của cơ quan cấp giấy phép đầu tư hoặc cấp đang ký kinh doanh;

- Phụ lục hợp đồng xây dựng hoặc Biên bản (về việc tạm ngừng xây đựng) được lập giữa Bên giao thầu và Bên nhận thầu, trong đó xác định việc tạm ngừng thực hiện hợp đồng xây dựng do: Lỗi của Bên giao thầu và Bên nhận thầu; do 2 bên thỏa thuận hay thuộc trường hợp bất khả kháng quy định tại Khoản 6.1, Mục II Phần II Thông tư số 02/2005/TT-BXD ngày 25/2/2005 của Bộ Xây dựng Hướng dẫn hợp đồng xây dựng trong hoạt động xây dựng.

Căn cứ hồ sơ này, cơ quan Thuế ra thông báo kéo dài thời gian được tạm miễn tiền thuê đất trong thời gian tạm ngừng xây dựng.

b/ Đối với dự án gặp khó khăn phải tạm ngừng hoạt động: người thuê đất phải gửi cho cơ quan thuế chậm nhất sau bảy (07) ngày kể từ ngày tạm ngừng hoạt động: Đơn đề nghị miễn tiền thuê đất trong thời gian tạm ngừng hoạt động có xác nhận của cơ quan cấp giấy phép đầu tư hoặc cấp đăng ký kinh doanh, trong đơn nêu rõ lý do và thời gian dự kiến tạm ngừng hoạt động;

Căn cứ hồ sơ này, cơ quan thuế ra Thông báo tạm miễn tiền thuê đất trong thời gian tạm ngừng SXKD.

Chậm nhất sau 07 ngày làm việc kể từ ngày tiếp tục hoạt động SXKD, cơ sở SXKD gửi thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế, trong đó ghi rõ thời gian tạm ngừng hoạt động SXKD (ngày bắt đầu và ngày kết thúc thời gian tạm ngừng hoạt động SXKD). Chủ cơ sở SXKD chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung đã thông báo. Căn cứ thông báo này, tùy tình hình cụ thể, cơ quan thuế có thể kiểm tra thực tế tại cơ sở SXKD, ra quyết định miễn tiền thuê đất theo thẩm quyền quy định.

Việc đề nghị miễn tiền thuê đất do “khó khăn” dẫn đến phải tạm ngừng xây dựng, tạm ngừng hoạt động thuộc về nhu cầu thực tế của người thuê đất và trách nhiệm xác nhận của cơ quan cấp giây phép đầu tư hoặc cấp đăng ký kinh doanh; Cơ quan thuế chỉ có trách nhiệm xem xét khi có đơn đề nghị.

2.4/ Đối với những trường hợp đủ điều kiện được miễn tiền thuê đất theo quy định tại Khoản 1, 2 và 4 Điều 14 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị miễn tiền thuê đất gồm có:

- Đơn đề nghị miễn tiền thuê đất;

- Dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

- Quyết định cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền;

- Hợp đồng thuê đất;

- Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư do cơ quan có thẩm quyền cấp;

2.5/ Về việc áp dụng văn bản về ưu đãi đầu tư:

Tại Khoản 5 Điều 13 Nghị định số 142/2005/NĐ-CP quy định: “5. Dự án đang hoạt động mà được ưu đãi về miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước cao hơn quy định của Nghị định này thì được hưởng mức ưu đãi cho thời gian còn lại; trường hợp mức ưu đãi thấp hơn quy định tại Nghị định này thì được hưởng theo quy định tại Nghị định này của thời hạn ưu đãi còn lại.”

Căn cứ quy định trên thì trường hợp Dự án đang hoạt động mà được ưu đãi là dự án đã được cấp Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư/đã ghi tại Giấy phép đầu tư hoặc đã được cơ quan thuế ra quyết định được miễn/giảm theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị định số 142/2005/NĐ-CP có hiệu lực thi hành. Trường hợp ngày dự án ký hợp đồng thuê đất và ngày bắt đầu tính tiền thuê đất trước ngày Nghị định số 142/2005/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, nhưng trong năm 2006, doanh nghiệp mới làm thủ tục xin miễn, giảm thì phải áp dụng quy định về miễn, giảm và các quy định khác theo Nghị định số 142/2005/NĐ-CP.

- Tại Điều 26 “Ưu đãi về thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền thuê mặt nước” Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư quy định:

“Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất có dự án đầu tư thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư quy định tại Nghị định này được miễn, giảm thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền thuê mặt nước theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về thuế.”.

Căn cứ quy định này và quy định tại Nghị định số 142/2005/NĐ-CP thì thời gian ưu đãi áp dụng theo quy định tại Nghị định số 142/2005/NĐ-CP; Danh mục địa bàn, lĩnh vực ưu đãi áp dụng quy định tại Nghị định số 108/2006/NĐ-CP. Trường hợp những dự án được nhà nước cho thuê đất trước ngày Nghị định số 108/2006/NĐ-CP có hiệu lực thi hành nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư theo quy định tại Nghị định số 51/1999/NĐ-CP, từ ngày Nghị định số 108/2006/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, người thuê đất mới làm thủ tục đề nghị miễn tiền thuê đất thì áp dụng Danh mục địa bàn, lĩnh vực ưu đãi đầu tư theo quy định tại Nghị định số 108/2006/NĐ-CP.

Tổng cục Thuế thông báo để Cục Thuế tỉnh Bắc Ninh biết và thực hiện./