Mua nhà đất thông qua lập vi bằng có được thừa nhận không? Thừa phát lại lập vi bằng thì bị xử phạt bao nhiêu tiền?

Nội dung chính

Mua nhà đất thông qua lập vi bằng có được thừa nhận không?

Theo điểm a , điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

...

Theo đó, các hợp đồng liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, và quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản trên đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Điều này nhằm đảm bảo tính hợp pháp, minh bạch và tránh các rủi ro pháp lý trong các giao dịch về bất động sản. Như vậy, việc mua nhà đất cần phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng

Đồng thời theo khoản 4 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng như sau:

Các trường hợp không được lập vi bằng

…

4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

…

Như đã nêu phía trên, mua bán nhà đất là trường hợp phải được công chứng hoặc chứng thực nên không được lập vi bằng.

Ngoài ra không được lập vi bằng để ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định tại khoản 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP

Vi bằng chỉ có giá trị như một tài liệu ghi nhận sự kiện, hành vi chứ không thể thay thế cho công chứng/chứng thực về mặt pháp lý. Điều này nhằm ngăn chặn các rủi ro phát sinh từ việc sử dụng vi bằng để lách luật hoặc thực hiện các giao dịch không đủ điều kiện pháp lý.

Do đó, mua bán nhà đất thông qua vi bằng sẽ không được pháp luật thừa nhận. Mua bán nhà đất thông qua vi bằng không được pháp luật thừa nhận và có thể dẫn đến các rủi ro pháp lý cho người mua, chẳng hạn như không thể làm thủ tục sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, người dân nên thực hiện các giao dịch bất động sản thông qua các phương thức được pháp luật công nhận như công chứng hoặc chứng thực hợp đồng để đảm bảo tính hợp pháp và quyền lợi của mình.

Mua nhà đất thông qua lập vi bằng có được thừa nhận không? (Hình từ Internet)

Thừa phát lại lập vi bằng mua bán nhà đất bị xử phạt bao nhiêu tiền?

Căn cứ quy định điểm đ, điểm e khoản 4, điểm b khoản 8, điểm b khoản 9 Điều 32 Nghị định 82/2020/NĐ-CP quy định như sau:

Hành vi vi phạm quy định về hành nghề thừa phát lại

...

4. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau:

...

đ) Lập vi bằng xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính;

e) Lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật;

…

8. Hình thức xử phạt bổ sung:

…

b) Tước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ 06 tháng đến 09 tháng đối với hành vi vi phạm quy định tại điểm b khoản 3, khoản 4 và điểm b khoản 5 Điều này;

…

9. Biện pháp khắc phục hậu quả:

…

b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại điểm đ khoản 3, các điểm b, c, d, đ, e, g, h và i khoản 4, các khoản 5, 6 và 7 Điều này;

...

Như vậy, nếu thừa phát lại lập vi bằng mua bán nhà đất cho các bên trong mua bán nhà đất thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng. Có thể bị phạt bổ sung là tước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ 06 tháng đến 09 tháng. Thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp.

Lưu ý: Căn cứ theo khoản 4 điều 4 Nghị định 82/2020/NĐ-CP mức xử phạt trên áp dụng đối với cá nhân, nếu tổ chức có hành vi vi phạm nêu trên thì mức phạt gấp 2 lần cá nhân.

Những trường hợp nào không được lập vi bằng?

Theo Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng như sau:

- Các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 4 Nghị định 08/2020/NĐ-CP như sau: Thừa phát lại không được nhận làm những việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại; cháu ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì.

- Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lai trong khu vực câm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.

- Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 Bộ luật Dân sự 2015; trái đạo đức xã hội.

- Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

- Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

- Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.

- Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.

- Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.

- Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.