Những chuyển động trái chiều của dòng vốn vào thị trường bất động sản nửa cuối năm 2024

Nội dung chính

Giới thiệu

Nguồn vốn luôn là nỗi trăn trở của các doanh nghiệp bất động sản, đồng thời cũng là yếu tố then chốt để duy trì sự ổn định của thị trường, tránh tình trạng "quá nóng hay quá lạnh." Trong bối cảnh tín dụng ngân hàng vẫn chưa thực sự "lỏng tay," việc tìm kiếm và khai thác các nguồn vốn từ FDI, quỹ đầu tư, hoặc hợp tác với các đối tác liên doanh đang trở thành giải pháp quan trọng để các doanh nghiệp vượt qua những thách thức tài chính trước mắt và tiếp tục phát triển bền vững.

Những chuyển động trái chiều của dòng vốn vào thị trường bất động sản nửa cuối năm 2024 (Hình từ Internet)

Tín dụng ngân hàng và vốn ngoại: Tín hiệu tích cực

Trong năm 2024, dòng vốn vào thị trường bất động sản đã có những bước chuyển đáng chú ý. Dù chưa bùng nổ, nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng đã có sự gia tăng đáng kể so với giai đoạn trước. Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 6, tín dụng cho bất động sản đã tăng 4,6%, với tín dụng cho kinh doanh bất động sản tăng 10,29%. Tỷ trọng tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm 39-40% tổng tín dụng cho lĩnh vực này, trong khi tín dụng cho tiêu dùng bất động sản chỉ tăng 1,15%.

Một trong những yếu tố quan trọng giúp tăng trưởng tín dụng là việc điều chỉnh hệ số rủi ro tín dụng đối với các lĩnh vực này. Từ ngày 1/7, Thông tư số 22 đã giảm hệ số rủi ro tín dụng bất động sản khu công nghiệp từ 200% xuống 160%. Điều này tạo ra một không gian tài chính rộng hơn, đặc biệt cho phân khúc bất động sản công nghiệp, vốn đang dẫn đầu thị trường nhờ dòng tiền dồi dào và dòng vốn đầu tư nước ngoài liên tục chảy mạnh.

Cụ thể, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2024 đạt 1 tỷ USD, chiếm 9,3% tổng vốn FDI thực hiện tại Việt Nam. Theo Cushman & Wakefield, có khoảng 70 tỷ USD vốn đầu tư sẵn có đang chờ để được đổ vào các dự án tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, và Việt Nam vẫn là một điểm đến hấp dẫn cho nguồn vốn này.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, cho rằng thị trường đã bước sang một giai đoạn mới với mức giá bất động sản dự báo sẽ tăng cao. Dòng tiền đang đổ vào các sản phẩm đã hoàn thiện về pháp lý và có mức giá phù hợp. Ông nhận định rằng các sản phẩm bất động sản thấp tầng với pháp lý rõ ràng và đất đấu giá tại các tỉnh đang trở thành kênh tích sản an toàn được nhiều nhà đầu tư lựa chọn.

Ngoài ra, Luật Nhà ở mới với các quy định mở rộng về quyền sở hữu nhà của Việt kiều cũng hứa hẹn sẽ thu hút một dòng vốn lớn vào thị trường bất động sản, mở ra cơ hội cho doanh nghiệp trong nước thu hút thêm nguồn vốn và đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án.

Tín dụng ngân hàng và vốn ngoại: Tín hiệu tích cực (Hình từ Internet)

Vốn từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp: Vẫn tắc nghẽn

Mặc dù tín dụng ngân hàng và vốn ngoại cho thấy sự tích cực, thị trường trái phiếu doanh nghiệp lại gặp nhiều khó khăn. Trong 7 tháng đầu năm 2024, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt gần 173.600 tỷ đồng, gấp 2,5 lần cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, 72% quy mô phát hành tập trung vào nhóm ngân hàng, trong khi tỷ trọng của nhóm bất động sản và xây dựng chỉ đạt 19%.

Theo Tổ chức xếp hạng tín nhiệm VIS Rating, hơn 60% giá trị trái phiếu rủi ro cao trong năm 2024 thuộc về các công ty không có hoạt động kinh doanh cốt lõi nhưng vẫn phát hành trái phiếu để huy động vốn. Điều này đã gây áp lực lớn lên thị trường, khi hơn 130.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn hoặc quá hạn đến từ lĩnh vực bất động sản, chiếm tới 70% tổng số trái phiếu trên thị trường.

Ông Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Công ty PropertyGuru Việt Nam, nhấn mạnh rằng việc cơ cấu lại nợ là cấp thiết trong nửa cuối năm 2024. Nếu không có giải pháp hiệu quả, rủi ro thanh khoản có thể gia tăng đột biến, đe dọa sự ổn định của thị trường. Tuy nhiên, việc phát hành mới hoặc mua lại trái phiếu trước hạn vẫn là thách thức lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản do chi phí huy động vốn duy trì ở mức cao.

Trong ngắn hạn, việc huy động vốn qua sàn chứng khoán của các doanh nghiệp địa ốc cũng không mấy khả quan. Nhà đầu tư trên sàn chứng khoán sau giai đoạn suy giảm của thị trường sẽ có xu hướng thận trọng hơn, phân tích và nghiên cứu kỹ càng trước khi quyết định đầu tư. Triển vọng hồi phục của thị trường vẫn chưa rõ ràng, và hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành còn gặp nhiều khó khăn.

Ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Tư vấn đầu tư của Công ty Chứng khoán Thành Công, chia sẻ rằng trong bối cảnh hiện tại, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán vẫn rất chọn lọc. Để thu hút được nguồn vốn này, doanh nghiệp không chỉ cần đạt được doanh thu và lợi nhuận cao mà còn phải chứng minh được hiệu quả của từng dự án, minh bạch trong quản lý dòng tiền.

TS. Đinh Thế Hiển dự báo rằng để ổn định dòng vốn vào bất động sản, cần đẩy mạnh huy động vốn từ kênh trái phiếu doanh nghiệp và quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, hai kênh vốn này khó có thể triển khai hiệu quả trước năm 2026. Ông cho rằng trong giai đoạn hiện tại, các chủ đầu tư cần thu hút thêm nguồn vốn từ FDI, các quỹ đầu tư hoặc các đối tác liên doanh để giải quyết khó khăn tài chính trước mắt.

Vốn từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp: Vẫn tắc nghẽn (Hình từ Internet)

Kết luận

Những chuyển động trái chiều của dòng vốn trên thị trường bất động sản nửa cuối năm 2024 phản ánh sự phức tạp và đa chiều của lĩnh vực này. Dù đã có những tín hiệu tích cực từ tín dụng ngân hàng và dòng vốn đầu tư nước ngoài, thị trường vẫn đang phải đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt là trong việc huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp. Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cần linh hoạt trong việc tìm kiếm và tận dụng các nguồn vốn mới, bao gồm cả vốn FDI và hợp tác với các quỹ đầu tư. Chỉ khi các điểm nghẽn về vốn được tháo gỡ, thị trường bất động sản mới có thể thực sự ổn định và tiếp tục phát triển trong giai đoạn tới.