Công văn 9290/CT-TTHT năm 2018 về chính sách thuế đối với hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản do Cục Thuế thành phố Hà Nội ban hành

Kính gửi: Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Công nghiệp
(Địa chỉ: 158 Hạ Đình, P.Thanh Xuân Trung, Q. Thanh Xuân, TP Hà Nội, MST: 0101482060)

Trả lời công văn số 302/TCKT-ICIC ngày 21/09/2017 của Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Công nghiệp hỏi về việc kê khai, tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản, Cục Thuế TP Hà Nội có ý kiến như sau:

- Căn cứ Khoản 1 Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội quy định điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

“Điều 9. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.”

- Căn cứ Luật đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014 của Quốc hội

+ Tại Khoản 2 Điều 3 quy định về việc giải thích từ ngữ

“Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

...2...Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.”

+ Tại Điều 45 quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư

“Điều 45. Chuyển nhượng dự án đầu tư

1. Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Không thuộc một trong các trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 Điều 48 của Luật này;

b) Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài;

c) Tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

d) Điều kiện quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có).

2. Trường hợp chuyển nhượng dự án thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư nộp hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Điều 33 của Luật này kèm theo hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư để điều chỉnh nhà đầu tư thực hiện dự án."

- Căn cứ Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư

+ Tại Khoản 1 Điều 37 quy định về thủ tục thay đổi nhà đầu tư trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư

“Điều 37. Thủ tục thay đổi nhà đầu tư trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư

1. Nhà đầu tư được quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư của mình cho nhà đầu tư khác theo các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đầu tư. Trường hợp chuyển nhượng dự án phát sinh thu nhập, nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư thực hiện nghĩa vụ về thuế theo quy định của pháp luật.”

- Căn cứ Điều 25 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội quy định quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

“Điều 25. Quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

...4. Được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Kính gửi: Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Công nghiệp
(Địa chỉ: 158 Hạ Đình, P.Thanh Xuân Trung, Q. Thanh Xuân, TP Hà Nội, MST: 0101482060)

Trả lời công văn số 302/TCKT-ICIC ngày 21/09/2017 của Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Công nghiệp hỏi về việc kê khai, tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản, Cục Thuế TP Hà Nội có ý kiến như sau:

- Căn cứ Khoản 1 Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội quy định điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

“Điều 9. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.”

- Căn cứ Luật đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014 của Quốc hội

+ Tại Khoản 2 Điều 3 quy định về việc giải thích từ ngữ

“Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

...2...Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.”

+ Tại Điều 45 quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư

“Điều 45. Chuyển nhượng dự án đầu tư

1. Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Không thuộc một trong các trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 Điều 48 của Luật này;

b) Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài;

c) Tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

d) Điều kiện quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có).

2. Trường hợp chuyển nhượng dự án thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư nộp hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Điều 33 của Luật này kèm theo hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư để điều chỉnh nhà đầu tư thực hiện dự án."

- Căn cứ Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư

+ Tại Khoản 1 Điều 37 quy định về thủ tục thay đổi nhà đầu tư trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư

“Điều 37. Thủ tục thay đổi nhà đầu tư trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư

1. Nhà đầu tư được quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư của mình cho nhà đầu tư khác theo các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đầu tư. Trường hợp chuyển nhượng dự án phát sinh thu nhập, nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư thực hiện nghĩa vụ về thuế theo quy định của pháp luật.”

- Căn cứ Điều 25 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội quy định quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

“Điều 25. Quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

...4. Được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

...7. Được hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước trong quá trình thực hiện dự án theo quy định của pháp luật….”

- Căn cứ Khoản 4 Điều 5 Thông tư 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế giá trị gia tăng quy định các trường hợp không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT

“Điều 5. Các trường hợp không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT

...4. Tổ chức, cá nhân chuyển nhượng dự án đầu tư để sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế giá trị gia tăng cho doanh nghiệp, hợp tác xã.

Ví dụ 18: Công ty Cổ phần P thực hiện dự án đầu tư xây dựng Nhà máy sản xuất cồn công nghiệp. Đến tháng 3/2014, dự án đầu tư đã hoàn thành được 90% so với đề án thiết kế và giá trị đầu tư là 26 tỷ đồng. Do gặp khó khăn về tài chính, Công ty Cổ phần P quyết định chuyển nhượng toàn bộ dự án đang đầu tư cho Công ty cổ phần X với giá chuyển nhượng là 28 tỷ đồng. Công ty Cổ phần X nhận chuyển nhượng dự án đầu tư trên để tiếp tục sản xuất cồn công nghiệp. Công ty cổ phần P không phải kê khai, nộp thuế GTGT đối với giá trị dự án chuyển nhượng cho Công ty cổ phần X.”

- Căn cứ công văn số 5210/TCT-CS ngày 8/12/2015 của Tổng cục Thuế về việc kê khai, nộp thuế đối với hoạt động chuyển nhượng dự án.

- Căn cứ công văn số 314/TCT-CS ngày 19/01/2018 của Tổng cục Thuế hướng dẫn về chính sách thuế.

Căn cứ vào các quy định trên, trường hợp Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Công nghiệp (sau đây gọi tắt là Công ty) chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà ở, văn phòng làm việc và dịch vụ, đáp ứng đầy đủ điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014 của Quốc hội và để phục vụ sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế giá trị gia tăng thì khi tiến hành chuyển nhượng, Công ty không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT cho việc chuyển nhượng dự án theo quy định.

Trường hợp, Công ty đã thực hiện kê khai, tính và nộp thuế GTGT với thuế suất thuế GTGT 10% đối với hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản thì hai bên lập hóa đơn điều chỉnh.

Trong quá trình thực hiện, nếu còn vướng mắc, đề nghị Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Công nghiệp liên hệ với Phòng Kiểm tra thuế số 3 để được hướng dẫn cụ thể.

Cục thuế TP Hà Nội nghiệp biết và thực hiện./.