Công văn số 5000/BTNMT-ĐĐ của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc giải quyết một số vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai

Kính gửi: Sở tài nguyên và môi trường

Trả lời Công văn số 8099/TNMT-ĐKKTĐ ngày 07 tháng 11 năm 2005 của Quý Sở về việc giải quyết một số vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường có ý kiến như sau:

1) Các vướng mắc về giá đất, xét giảm mức thu tiền sử dụng đất nêu tại Điểm 1.1 và Điểm 1.2 trong Công văn nêu trên, đề nghị Quý Sở có văn bản gửi xin ý kiến của Bộ Tài chính.

2) Về nội dung nêu tại Điểm 2.1 của Công văn:

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do được tặng, cho, do mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở mà có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan (giấy tờ viết tay) nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nay làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không phải xin xác nhận của người đã cho, tặng, bán nhà ở (không tái xác nhận). Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Điều 135 và Điều 136 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.

Đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993 nhưng do pháp luật tại thời điểm đó cấm mua bán chuyển nhượng nên hai bên đã lập văn bản ủy quyền sử dụng đất, trong văn bản ủy quyền xác định người được ủy quyền được toàn quyền sử dụng đất (như đối với trường hợp được tặng, cho quyền sử dụng đất) thì nay thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được ủy quyền theo trình tự, thủ tục như đối với trường hợp đang sử dụng đất do được tặng, cho, do mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất đã nêu ở trên.

3) Về nội dung nêu tại Điểm 2.2 của Công văn:

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao, sau đó tự chuyển mục đích sang làm đất ở hoặc sử dụng đất do lấn chiếm, khi đó Nhà nước đã có quyết định thu hồi đất nhưng không thực hiện việc thu hồi đất hoặc vẫn để cho hộ gia đình, cá nhân đó tiếp tục sử dụng theo hình thức tạm giao sử dụng hoặc thuê đất, việc sử dụng đất đã ổn định từ đó đến nay, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì nay xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp này theo quy định tại Khoản 4, Khoản 6 Điều 50 Luật Đất đai.

4) Về nội dung nêu tại Điểm 2.3 của Công văn:

Đối với trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc do thuê, mượn: cần phải xem xét, giải quyết việc mượn đất, thuê đất theo quy định tại Điều 113 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP. Trên cơ sở kết quả giải quyết, thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 135 và Điều 136 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

5) Về nội dung nêu tại Điểm 2.4 của Công văn:

Trường hợp người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại Khoản 1 Điều 121 của Luật Đất đai thì chỉ được hưởng giá trị của phần thừa kế đó mà không được thừa kế quyền sử dụng đất, không xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Để bảo vệ quyền thừa kế về giá trị quyền sử dụng đất của đối tượng nêu trên, cần xử lý theo các trường hợp sau:

Trường hợp đã có người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người thừa kế thì làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng;

Trường hợp người thừa kế là duy nhất và chưa tìm được người nhận chuyển nhượng thì tạm khoanh lại cho đến khi người thừa kế tìm được người nhận chuyển nhượng thì giải quyết như trường hợp trên;

Trường hợp trong số những người cùng được thừa kế có đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì những người được thừa kế chọn người đại diện hợp pháp để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập văn bản quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của tất cả những người được thừa kế, thực hiện công chứng văn bản và ghi chú trên sổ địa chính về việc sử dụng đất đó.

6) Về nội dung nêu tại Điểm 2.5 của Công văn:

Đối với đất nông nghiệp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trong quá trình sử dụng đất đã tự ý chuyển mục đích sang làm nhà ở nếu đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt là đất ở thì được xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện chỉnh lý biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

Đối với trường hợp không thu hồi được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp để chỉnh lý biến động do bị mất hoặc do chủ sử dụng đất cũ không chịu trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấy huyện quyết định hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Thực hiện trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 135 và Điều 136 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

Trường hợp đất đang thế chấp tại ngân hàng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang do ngân hàng giữ) nhưng sau đó chủ sử dụng đất lại tiếp tục chuyển nhượng cho người khác hoặc chủ sử dụng đất không chịu đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ đó dẫn đến tranh chấp về quyền sử dụng đất thì thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật.

7) Về nội dung nêu tại Điểm 2.6 của Công văn:

Đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm trong việc xây dựng công trình trên đất nhưng đã quá thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính, hiện trạng sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch được duyệt (công trình đã xây dựng không phải dỡ bỏ) thì được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thực hiện xử phạt vi phạm hành chính vì đã quá thời hiệu xử phạt.

8) Về nội dung nêu tại Điểm 2.7 của Công văn:

Việc điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đã giao đã cho thuê và tạo thành thửa đất mới thì căn cứ quy định tại Khoản 6 Điều 41 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến hành thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Trường hợp điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất không tạo thành thửa đất mà có những biến động về sử dụng đất quy định tại Khoản 4 Điều 41 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì thực hiện điều chỉnh biến động về sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 57 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

9) Về nội dung nêu tại Điểm 3.5 của Công văn:

a) Nhất trí với kiến nghị của Quý Sở: trường hợp người sử dụng đất thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện đồng thời thủ tục tách thửa và thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất quy định tại Điều 116, 117 và 145 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

b) Việc để thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê đã được quy định tại Khoản 5 Điều 113 của Luật Đất đai, theo đó, cá nhân được thừa kế quyền sử dụng đất trồng lúa, kể cả trường hợp cá nhân đó không trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Kính gửi: Sở tài nguyên và môi trường

Trả lời Công văn số 8099/TNMT-ĐKKTĐ ngày 07 tháng 11 năm 2005 của Quý Sở về việc giải quyết một số vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường có ý kiến như sau:

1) Các vướng mắc về giá đất, xét giảm mức thu tiền sử dụng đất nêu tại Điểm 1.1 và Điểm 1.2 trong Công văn nêu trên, đề nghị Quý Sở có văn bản gửi xin ý kiến của Bộ Tài chính.

2) Về nội dung nêu tại Điểm 2.1 của Công văn:

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do được tặng, cho, do mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở mà có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan (giấy tờ viết tay) nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nay làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không phải xin xác nhận của người đã cho, tặng, bán nhà ở (không tái xác nhận). Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Điều 135 và Điều 136 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.

Đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993 nhưng do pháp luật tại thời điểm đó cấm mua bán chuyển nhượng nên hai bên đã lập văn bản ủy quyền sử dụng đất, trong văn bản ủy quyền xác định người được ủy quyền được toàn quyền sử dụng đất (như đối với trường hợp được tặng, cho quyền sử dụng đất) thì nay thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được ủy quyền theo trình tự, thủ tục như đối với trường hợp đang sử dụng đất do được tặng, cho, do mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất đã nêu ở trên.

3) Về nội dung nêu tại Điểm 2.2 của Công văn:

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao, sau đó tự chuyển mục đích sang làm đất ở hoặc sử dụng đất do lấn chiếm, khi đó Nhà nước đã có quyết định thu hồi đất nhưng không thực hiện việc thu hồi đất hoặc vẫn để cho hộ gia đình, cá nhân đó tiếp tục sử dụng theo hình thức tạm giao sử dụng hoặc thuê đất, việc sử dụng đất đã ổn định từ đó đến nay, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì nay xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp này theo quy định tại Khoản 4, Khoản 6 Điều 50 Luật Đất đai.

4) Về nội dung nêu tại Điểm 2.3 của Công văn:

Đối với trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc do thuê, mượn: cần phải xem xét, giải quyết việc mượn đất, thuê đất theo quy định tại Điều 113 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP. Trên cơ sở kết quả giải quyết, thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 135 và Điều 136 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

5) Về nội dung nêu tại Điểm 2.4 của Công văn:

Trường hợp người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại Khoản 1 Điều 121 của Luật Đất đai thì chỉ được hưởng giá trị của phần thừa kế đó mà không được thừa kế quyền sử dụng đất, không xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Để bảo vệ quyền thừa kế về giá trị quyền sử dụng đất của đối tượng nêu trên, cần xử lý theo các trường hợp sau:

Trường hợp đã có người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người thừa kế thì làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng;

Trường hợp người thừa kế là duy nhất và chưa tìm được người nhận chuyển nhượng thì tạm khoanh lại cho đến khi người thừa kế tìm được người nhận chuyển nhượng thì giải quyết như trường hợp trên;

Trường hợp trong số những người cùng được thừa kế có đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì những người được thừa kế chọn người đại diện hợp pháp để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập văn bản quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của tất cả những người được thừa kế, thực hiện công chứng văn bản và ghi chú trên sổ địa chính về việc sử dụng đất đó.

6) Về nội dung nêu tại Điểm 2.5 của Công văn:

Đối với đất nông nghiệp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trong quá trình sử dụng đất đã tự ý chuyển mục đích sang làm nhà ở nếu đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt là đất ở thì được xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện chỉnh lý biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

Đối với trường hợp không thu hồi được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp để chỉnh lý biến động do bị mất hoặc do chủ sử dụng đất cũ không chịu trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấy huyện quyết định hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Thực hiện trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 135 và Điều 136 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

Trường hợp đất đang thế chấp tại ngân hàng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang do ngân hàng giữ) nhưng sau đó chủ sử dụng đất lại tiếp tục chuyển nhượng cho người khác hoặc chủ sử dụng đất không chịu đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ đó dẫn đến tranh chấp về quyền sử dụng đất thì thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật.

7) Về nội dung nêu tại Điểm 2.6 của Công văn:

Đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm trong việc xây dựng công trình trên đất nhưng đã quá thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính, hiện trạng sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch được duyệt (công trình đã xây dựng không phải dỡ bỏ) thì được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thực hiện xử phạt vi phạm hành chính vì đã quá thời hiệu xử phạt.

8) Về nội dung nêu tại Điểm 2.7 của Công văn:

Việc điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đã giao đã cho thuê và tạo thành thửa đất mới thì căn cứ quy định tại Khoản 6 Điều 41 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến hành thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Trường hợp điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất không tạo thành thửa đất mà có những biến động về sử dụng đất quy định tại Khoản 4 Điều 41 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì thực hiện điều chỉnh biến động về sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 57 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

9) Về nội dung nêu tại Điểm 3.5 của Công văn:

a) Nhất trí với kiến nghị của Quý Sở: trường hợp người sử dụng đất thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện đồng thời thủ tục tách thửa và thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất quy định tại Điều 116, 117 và 145 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

b) Việc để thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê đã được quy định tại Khoản 5 Điều 113 của Luật Đất đai, theo đó, cá nhân được thừa kế quyền sử dụng đất trồng lúa, kể cả trường hợp cá nhân đó không trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

10) Về nội dung nêu tại Điểm 3.7 của Công văn:

a) Theo quy định tại Khoản 2 Điều 103 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thì tổ chức kinh tế không được nhận chuyển quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Vì vậy, đối với đất trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân mà thuộc khu vực được chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích phi nông nghiệp theo quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì tổ chức kinh tế được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó.

Trình tự giải quyết được thực hiện theo Tiết b Điểm 2.1 Mục II của Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cụ thể như sau:

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp hồ sơ chuyển nhượng (quy định tại Khoản 1 Điều 148 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP), kèm theo hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất (quy định tại Khoản 1 Điều 134 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.

- Các cơ quan có thẩm quyền trước hết thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa tổ chức và hộ gia đình, cá nhân, sau đó làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cho tổ chức theo trình tự:

+ Thực hiện các bước của thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều 148 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP (trừ thủ tục chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận).

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất đến Sở Tài nguyên và Môi trường để thực hiện thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 134 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ.

b) Căn cứ quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 41 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì doanh nghiệp thuê lại đất của doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện xây dựng khu đô thị mới thuộc trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để người thuê lại đất có thể thực hiện được quyền thế chấp đối với đất thuê lại để vay vốn thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện đối với từng thửa đất (theo quy định tại Khoản 3 Điều 48 của Luật Đất đai) đồng thời phải có bảo lãnh của người cho thuê lại đất./.