TP. HCM đối mặt với bốn phương án giá đất: Lựa chọn nào cho tương lai?

Tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và sự phát triển mạnh mẽ của kinh tế, giá đất TP. HCM luôn là vấn đề nóng hổi. Tuy nhiên, tương lai của thị trường bất động sản TP. HCM sẽ đi về đâu?

Nội dung chính

TP. HCM đối mặt với bốn phương án giá đất: Lựa chọn nào cho tương lai?

Ban thường vụ Thành ủy TP. HCM sẽ thống nhất chủ trương về bảng giá đất thực hiện đến hết năm 2025 dựa trên 04 phương án giá đất Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất. Các phương án này được phân tích kỹ về những hạn chế và tính khả thi khi đi vào thực hiện.

Theo đó, Phương án 1: Giữ nguyên, không điều chỉnh Bảng giá đất theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND để áp dụng.

Phương án này sẽ có những hạn chế như sau: Bảng giá theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND bị khống chế theo nghị định của Chính phủ về khung giá đất (tối đa là 162 triệu đồng/m2 cho đô thị đặc biệt) nên phải thực hiện điều chỉnh giảm so với thông tin thị trường đã thu thập được dẫn đến giá đất rất thấp, chưa tiệm cận giá đất thị trường. Mặt khác, giá đất theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND không thể tăng do bị khống chế bởi khung giá đất, nên buộc phải kế thừa giá đất năm 2014 ban hành theo Quyết định 51/2014/QĐUBND (ngày 31/12/2014) của UBND thành phố. Do đó, giá đất đã 10 năm qua chưa được điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thực tế tại thành phố.

Có thể đơn cử cho trường hợp chênh lệch về giá giữa giá đất theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND và giá đã bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (giá thực tế) tại đường Nguyễn Duy Trinh, TP. Thủ Đức lần lượt là 4,2 triệu đồng/m2 và 73 triệu đồng/m2; đường Nguyễn Xiển là 2,7 triệu đồng/m2 và 70 triệu đồng/m2… nhiều quận huyện khác cũng tương tự.

Như vậy, nếu áp dụng phương án này thì giá đất theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND chênh lệch với giá bồi thường thực tế rất lớn. Trường hợp không điều chỉnh bảng giá đất mà tiếp tục áp dụng bảng giá đất tại Quyết định 02/2020/QĐ-UBND thì không công bằng với người sử dụng đất đã được bố trí tại định cư trước đây (các trường hợp bố trí tái định cư trước đây xác định theo giá đất cụ thể - giá thị trường) dẫn đến khiếu nại đối với các dự án đã và đang triển khai công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư (như dự án vành đai 2, 3, dự án Metro số 1, 2, dự án 2 bờ kênh Đôi, dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm ...). Các quận huyện khác cũng tương tự tình trạng này.

Phương án 2: Điều chỉnh Bảng giá đất theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND theo cách lấy giá đất quy định tại Quyết định 02/2020/QĐ-UBND nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56/2023/QĐ-UBND (ngày 21/12/2023) thì sẽ có những hạn chế như sau: Giá đất theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56/2023/QĐ-UBND thì kết quả vẫn khá thấp so với giá đất thực tế trên địa bàn thành phố.

Có thể đơn cử cho trường hợp chênh lệch về giá đất theo Phương án này và giá đã bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (giá thực tế) tại TP. Thủ Đức: Giá đất theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND của đường Nguyễn Duy Trinh sau khi nhân với hệ số điều chỉnh giá đất là 13,8 triệu đồng/m2; giá bồi thường được phê duyệt là 73 triệu đồng/m2.

Như vậy, nếu áp dụng phương án giá đất này thì Bảng giá đất điều chỉnh bằng cách lấy giá đất theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56/2023/QĐ-UBND thì kết quả vẫn chênh lệch với giá bồi thường thực tế rất lớn; không phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP. HCM; trái với quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 (UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương); không tạo sự công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất trái với quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024: “Việc xác định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau: Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.”

Phương án 3: Đối với giá đất các tuyến đường dự kiến bố trí tái định cư sẽ điều chỉnh theo giá đất thực tế; đối với giá đất các tuyến đường theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND thì nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56/2023/QĐ-UBND, phương án giá đất này có những hạn chế như sau:

Đối với giá đất tại các tuyến đường theo Bảng giá đất điều chỉnh theo cách nhân với hệ số thì vẫn chênh lệch với giá bồi thường thực tế rất lớn và có những hạn chế như đã nêu tại Phương án 2. Đối với giá đất tại các tuyến đường dự kiến bố trí định cư thì điều chỉnh bằng cách lấy theo giá đất thực tế. Tuy nhiên, giải pháp này phát sinh bất cập vì trong 01 tuyến đường hoặc khu dân cư giáp ranh khu tái định cư sẽ có 02 mức giá chênh lệch nhau rất lớn, mặc dù điều kiện cơ sở hạ tầng như nhau (ví dụ: dự án tái định cư dự kiến tại đường số 1 thuộc Khu tái định cư Phước Thiện có giá nền tái định cư được duyệt là 51 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá đất cũng tại đường số 8 tại khu vực có hạ tầng tương đồng, nếu áp giá đất theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND nhân hệ số điều chỉnh thì chỉ là 5 triệu đồng/m2) chênh lệch gấp 10 lần.

Việc này cũng không công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất vì theo quy định tại Luật Đất đai 2013, người thu hồi đất được bố trí tại định cư thì giá bố trí tái định cư được xác định theo giá đất cụ thể (giá thị trường) nay theo quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai 2024 thì tính theo bảng giá. Do đó, người sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất tại tuyến đường này cũng phải tương ứng với mức giá nêu trên (đây cũng là nộp tiền sử dụng đất). Do đó, nếu áp dụng Phương án này cũng không công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất.

Phương án 4 (Phương án chọn): Điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024.

Căn cứ cơ sở dữ liệu giá đất hiện có được chắt lọc từ các nguồn như: giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá cụ thể đã được UBND các cấp phê duyệt, giá đất chuyển nhượng thực tế từ cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế để cập nhật, điều chỉnh Bảng giá đất.

Phương án này tuân thủ quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 và phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP.

Đây là phương án được Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM đã chọn để tổ chức lấy ý kiến rộng rãi thời gian qua.

Theo đó, giá đất trong bảng giá điều chỉnh tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình 5-10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh 15-50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K điều chỉnh giá đất 3,5 lần). Sở này cho rằng nếu tính cả hệ số K, so với Quyết định 02/2020/QĐ-UBND của thành phố, giá đất tăng khoảng 2,5 lần và bằng 70% mặt bằng thị trường.

TP. HCM đối mặt với bốn phương án giá đất: Lựa chọn nào cho tương lai? (Hình ảnh từ internet)

TP. Hồ Chí Minh chính thức chốt phương án giá đất

Sau khi nghe ý kiến phân tích của đại biểu các sở, ngành, Bí thư Nguyễn Văn Nên thay mặt Ban Thường vụ Thành uỷ phát biểu kết luận, quyết định chọn phương án 4 để xây dựng, ban hành bảng giá đất.

Bí thư Nguyễn Văn Nên giao Ban Cán sự Đảng UBND TP, UBND TP chỉ đạo Sở TN&MT, các sở, ngành liên quan, đơn vị tư vấn tiếp tục xây dựng bảng giá đất theo phương án 4, sát với thị trường, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa người dân - doanh nghiệp - nhà nước.

Cụ thể, phương án này tuân thủ quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 và phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP Hồ Chí Minh.

Phương án 4 là điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Căn cứ cơ sở dữ liệu giá đất hiện có được chắt lọc từ các nguồn như: Giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá cụ thể đã được UBND các cấp phê duyệt, giá đất chuyển nhượng thực tế từ cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế để cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất.

Liên quan đến bảng giá đất, trước đó, Sở TN&MT TP Hồ Chí Minh cho biết, 4 phương án về bảng giá đất đã được sở xây dựng từ giữa cuối tháng 7, để trình UBND TP báo cáo Ban Cán sự Đảng và Thường vụ Thành ủy TP, dự kiến thực hiện từ ngày 1/8, theo hiệu lực của Luật Đất đai 2024. Trong các phương án này, Sở TN&MT nhận thấy phương án 1,2,3 có những hạn chế và không phù hợp với tình hình tại địa phương nên đã chọn phương án 4 để tổ chức lấy ý kiến rộng rãi thời gian qua.

Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh sau khi được Sở TN&MT lấy ý kiến các đơn vị có liên quan, trình Hội đồng thẩm định của TP. Sau đó, UBND TP sẽ xem xét phê duyệt. Bảng giá này nếu được thông qua sẽ sử dụng đến 31/12/2025, nhưng cuối năm nay, TP vẫn đánh giá lại để phù hợp tình hình kinh tế. Từ đầu 2026, TP Hồ Chí Minh sẽ áp dụng bảng giá đất mới hằng năm chung theo Luật Đất đai 2024.

Những tác động tích cực và tác động không mong muốn của bảng giá đất điều chỉnh thế nào?

Bảng giá đất điều chỉnh sẽ có 9 tác động tích cực gồm: người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng, bồi thường cao hơn; nguồn thu ngân sách nhà nước tăng thêm, chênh lệch địa tô được xử lý hài hòa, công bằng giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước; các dự án, công trình trọng điểm được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách sẽ đúng tiến độ, không bị ách tắc; khắc phục tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế; giảm các hành vi vi phạm hành chính về đất đai do tăng mức phạt...

Bên cạnh đó bảng giá đất điều chỉnh có 2 tác động không mong muốn, gồm hộ gia đình, cá nhân sở hữu bất động sản khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ nộp nghĩa vụ tài chính cao hơn so với trước đây. Tuy nhiên việc này đảm bảo sự công bằng với những người không có mét vuông đất ở nào, phải đi mua đất ở với giá thị trường, có thể còn cao hơn bảng giá đất.

Một tác động nữa là mức giá của bảng giá đất điều chỉnh phổ biến tăng từ 3 - 7 lần so với bảng giá đất hiện hành nhân với hệ số điều chỉnh, nhưng nhìn chung vẫn thấp hơn giá thị trường.