Ký quỹ bất động sản là gì? Ký quỹ bất động sản có phải là một giao dịch hợp pháp không?
Nội dung chính
Kỹ quỹ bất động sản là gì?
Ký quỹ bất động sản là một hình thức giao dịch mà chủ đầu tư áp dụng để bán hàng khi dự án chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý cần thiết để mở bán chính thức. Nói một cách đơn giản, đây là hình thức đặt cọc để giữ chỗ cho một sản phẩm bất động sản mà bạn quan tâm, nhưng chưa thể mua bán một cách hoàn toàn hợp pháp.
Ký quỹ bất động sản là gì? Ký quỹ bất động sản có phải là một giao dịch hợp pháp không? (Hình từ Internet)
Các hình thức ký quỹ thường gặp trong bất động sản
(1) Mua bán bất động sản
Khi người mua quyết định mua một tài sản bất động sản, họ có thể được yêu cầu ký quỹ một khoản tiền nhất định để thể hiện sự cam kết nghiêm túc với giao dịch. Khoản tiền này sẽ được giữ bởi một tổ chức tài chính hoặc bên trung gian độc lập.
Sau khi các điều kiện của hợp đồng mua bán, như kiểm tra pháp lý hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu, được hoàn tất, khoản tiền ký quỹ này sẽ được chuyển cho người bán.
(2) Thuê bất động sản
Trong các hợp đồng thuê bất động sản, bên thuê có thể phải ký quỹ một khoản tiền nhất định nhằm bảo đảm rằng họ sẽ thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán tiền thuê và bảo trì tài sản.
Khoản tiền này thường được giữ lại trong suốt thời gian hợp đồng và có thể được hoàn trả sau khi hết hợp đồng, với điều kiện tài sản không bị hư hỏng và các khoản thanh toán đã được thực hiện đầy đủ.
(3) Thực hiện dự án bất động sản
Chủ đầu tư bất động sản, đặc biệt là trong các dự án lớn như khu dân cư hoặc trung tâm thương mại, thường phải ký quỹ một khoản tiền theo yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước.
Khoản ký quỹ này nhằm đảm bảo rằng dự án sẽ được thực hiện đúng theo cam kết và tránh tình trạng dự án bị bỏ dở hoặc không hoàn thành.
Ký quỹ bất động sản có phải là một giao dịch hợp pháp không?
Căn cứ theo điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:
Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
1. Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:
a) Quyết định giao đất;
b) Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
đ) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
e) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
g) Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Có các loại giấy tờ sau đây:
a) Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
c) Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
4. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Chính phủ quy định chi tiết khoản này.
5. Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
…
Theo đó, việc thực hiện ký quỹ bất động sản hoàn toàn hợp pháp khi dự án đáp ứng các điều kiện pháp lý nhất định. Một số điều kiện cụ thể bao gồm:
- Dự án đã được khởi công xây dựng: Theo quy định pháp luật, dự án bất động sản phải bắt đầu xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng và thông báo khởi công xây dựng.
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất: Chủ đầu tư phải có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, bao gồm quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc các văn bản pháp lý khác liên quan.
- Giấy tờ về nghiệm thu hạ tầng: Dự án phải hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoặc ít nhất phần móng đối với nhà chung cư.
- Thông báo điều kiện mở bán: Chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về việc đủ điều kiện mở bán hoặc cho thuê, và cơ quan có trách nhiệm kiểm tra, xác nhận trong thời gian 15 ngày.
Tóm lại, ký quỹ bất động sản hoàn toàn hợp pháp nếu tuân thủ các quy định của pháp luật và đảm bảo các điều kiện cần thiết. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro cho các bên tham gia giao dịch, đồng thời đảm bảo tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của người mua, người thuê.