Quy định về thực hiện điều chỉnh mục đích sử dụng đất tại Điều 11 Nghị quyết 29 2026 áp dụng từ 07/5/2026

Nội dung chính

Quy định về thực hiện điều chỉnh mục đích sử dụng đất tại Điều 11 Nghị quyết 29 2026 áp dụng từ 07/5/2026

Ngày 07/5/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định 147/2026/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài quy định tại Nghị quyết 29/2026/QH16 ngày 24 tháng 4 năm 2026 của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý vi phạm pháp luật về đất đai của tổ chức, cá nhân xảy ra trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài (sau đây gọi là Nghị quyết 29/2026/QH16).

Trong đó, căn cứ theo quy định tại Điều 4 Nghị định 147/2026/NĐ-CP về thực hiện điều chỉnh mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 11 Nghị quyết 29/2026/QH16 như sau:

(1) Trách nhiệm của Sở Nông nghiệp và Môi trường:

- Xác định giá đất và chuyển thông tin đến cơ quan thuế để cơ quan thuế tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp bổ sung theo quy định tại Điều 5 Nghị định 147/2026/NĐ-CP đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị quyết 29/2026/QH16 sau khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất trong giấy chứng nhận không đúng quy định;

- Ban hành Quyết định công bố danh sách các giấy chứng nhận đã cấp thuộc trường hợp quy định tại điểm c khoản 1, điểm a và điểm b khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 29/2026/QH16; tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp giấy chứng nhận; số phát hành (số seri của giấy chứng nhận); số vào Sổ cấp giấy chứng nhận.

Đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị quyết 29/2026/QH16 thì việc ban hành quyết định tại điểm này được thực hiện khi có giấy tờ hoặc thông tin của cơ quan thuế chứng minh nhà đầu tư, chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

(2) Trách nhiệm của Văn phòng đăng ký đất đai:

- Đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng về danh sách số phát hành (số seri của giấy chứng nhận), số vào Sổ cấp giấy chứng nhận của các giấy chứng nhận đã cấp thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều 4 Nghị định 147/2026/NĐ-CP. Việc đăng tin được thực hiện 03 lần, mỗi lần cách nhau 30 ngày;

- Trường hợp có địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì gửi thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện điều chỉnh mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất

- Gửi thông báo bằng văn bản kèm theo danh sách số phát hành (số seri của giấy chứng nhận), số vào Sổ cấp giấy chứng nhận của các giấy chứng nhận quy định tại điểm b khoản 1 Điều 4 Nghị định 147/2026/NĐ-CP đến Sở Tư pháp, các tổ chức hành nghề công chứng tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, cơ quan, tổ chức, các bên có liên quan (nếu có) để thông tin đến người sử dụng đất, người sở hữu tài sản và các bên có liên quan khi thực hiện giao dịch;

- Thực hiện chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp mới theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp; trao giấy chứng nhận cho người được cấp.

Trường hợp xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp, Văn phòng đăng ký đất đai thể hiện tại cột “Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý” của giấy chứng nhận đã cấp như sau: “... (ghi tên loại thông tin thay đổi) đã thay đổi từ... thành ... (ghi nội dung thông tin trước và sau khi thay đổi) theo Nghị quyết 29/2026/QH16 ngày 24/4/2026 của Quốc hội, theo hồ sơ số... (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)”.

Trường hợp cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đang được thế chấp và đã được đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm thì thực hiện việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm; việc trao Giấy chứng nhận được thực hiện đồng thời giữa ba bên gồm Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và bên nhận thế chấp; người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất ký, nhận Giấy chứng nhận mới từ Văn phòng đăng ký đất đai để trao cho bên nhận thế chấp.

(3) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp giấy chứng nhận đã cấp kèm theo đơn về việc đăng ký biến động theo quy định về thủ tục đăng ký biến động đất đai đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sau khi nhận được thông báo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 147/2026/NĐ-CP

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã lập hợp đồng, văn bản chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được công chứng, chứng thực trước ngày ban hành thông báo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 4 Nghị định 147/2026/NĐ-CP thì nộp thêm văn bản, giấy tờ về việc chuyển quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

(4) Nhà đầu tư, chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và pháp luật liên quan.

(5) Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện:

- Cấp giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả theo mẫu quy định của pháp luật về thực hiện thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông;

- Chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

(6) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trình tự, thủ tục hành chính để thực hiện Điều 4 Nghị định 147/2026/NĐ-CP: trong đó quy định rõ trách nhiệm của cơ quan, người có thẩm quyền trong các bước thực hiện trình tự, thủ tục, thời gian tối đa thực hiện trình tự, thủ tục, thành phần hồ sơ phải nộp.

Nghị định 147/2026/NĐ-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày 07 tháng 5 năm 2026 đến ngày các quy định về cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài quy định tại Nghị quyết 29/2026/QH16 hết hiệu lực thi hành.

Quy định về thực hiện điều chỉnh mục đích sử dụng đất tại Điều 11 Nghị quyết 29 2026 áp dụng từ 07/5/2026 (Hình từ Internet)

Hưởng sai ưu đãi khi chuyển mục đích sử dụng đất có bị truy thu tiền sử dụng đất không?

Căn cứ khoản 2 Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân chỉ được lựa chọn 01 thửa đất duy nhất để áp dụng mức thu tiền sử dụng đất ưu đãi khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15. Việc lựa chọn này phải được cam kết rõ trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất, và người sử dụng đất chịu trách nhiệm hoàn toàn về nội dung cam kết.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được hưởng ưu đãi nhưng tiếp tục áp dụng ưu đãi cho thửa đất khác, hoặc cố tình kê khai không trung thực, thì được xác định là hưởng sai chính sách. Khi bị cơ quan có thẩm quyền phát hiện, hậu quả pháp lý phát sinh gồm:

- Bị truy thu toàn bộ số tiền sử dụng đất còn thiếu, tính theo mức 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích;

- Số tiền sử dụng đất đã nộp (nếu có) được trừ vào số tiền sử dụng đất tính lại;

- Phải nộp khoản tiền chậm nộp, tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đến khi cơ quan có thẩm quyền phát hiện và chuyển hồ sơ vi phạm, theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Như vậy, từ 31/01/2026, hộ gia đình, cá nhân cần đặc biệt lưu ý việc lựa chọn thửa đất áp dụng ưu đãi và kê khai trung thực, bởi nếu hưởng sai ưu đãi thì không chỉ bị truy thu tiền sử dụng đất mà còn có thể phát sinh trách nhiệm pháp lý khác.

Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như thế nào?

Căn cứ vào Điều 173 Luật Đất đai 2024, quy định về thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể như sau:

(1) Thời hạn sử dụng đất đối với cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

- Trường hợp chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang loại đất khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

- Trường hợp chuyển đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ thì thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất nông nghiệp không thuộc trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều 173 Luật Đất đai 2024 thì cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê;

- Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

(2) Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được xác định theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 173 Luật Đất đai 2024.

(3) Thời hạn sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài là ổn định lâu dài.