Phương pháp xác định dân số đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn TP HCM

Nội dung chính

Phương pháp xác định dân số đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn TP HCM

Ngày 26/12/2025, ban hành Quyết định 32/2025/QĐ-UBND quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Tải về >>> Quyết định 32/2025/QĐ-UBND

Theo đó, căn cứ Điều 4 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 32/2025/QĐ-UBND về phương pháp xác định dân số đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp

(1) Trong giai đoạn quyết định chủ trương đầu tư, giai đoạn lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 theo quy trình rút gọn (quy hoạch tổng mặt bằng), quy mô dân số tối đa của nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp được xác định theo quy định hiện hành về pháp luật quy hoạch (trong đó có quy chuẩn quy hoạch đô thị), về pháp luật xây dựng, đồng thời phải phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22 tháng 12 năm 2021; theo đó, mục tiêu diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người đạt khoảng 32 m² / người.

(2) Trong giai đoạn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và cấp Giấy phép xây dựng, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp được xác định theo chỉ tiêu 3,5 người/căn hộ (căn cứ Kết quả toàn bộ Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019 và Kết quả chủ yếu điều tra dân số và nhà ở giữa kỳ thời điểm 0 giờ ngày 01 tháng 4 năm 2024 của Tổng cục Thống kê) hoặc theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng của căn hộ tương ứng, cụ thể:

- Đối với căn hộ chung cư (không phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội)

Trường hợp căn hộ một (01) phòng ở có diện tích từ 25 m² đến 32 m²: Tính 01 người.

Trường hợp căn hộ một (01) phòng ở có diện tích từ trên 32 m² đến 56 m²: Tính 02 người.

Trường hợp căn hộ hai (02) phòng ở có diện tích từ trên 56 m² đến 64 m²: Tính 02 người.

Trường hợp căn hộ hai (02) phòng ở có diện tích từ trên 64 m² đến 96 m²: Tính 03 người.

Trường hợp căn hộ ba (03) phòng ở có diện tích từ trên 96 m² đến 128 m²: Tính 04 người.

Trường hợp căn hộ ba (03) phòng ở có diện tích từ trên 128 m² đến 160 m²: Tính 05 người.

Trường hợp căn hộ từ bốn (04) phòng ở trở lên hoặc có diện tích từ trên 160 m² trở lên: Tính 06 người

- Đối với căn hộ phục vụ tái định cư hoặc bố trí làm nhà ở xã hội

Trường hợp căn hộ một (01) phòng ở có diện tích từ 25 m² đến 32 m²: Tính 01 người.

Trường hợp căn hộ một (01) phòng ở có diện tích từ 32 m² đến dưới 45 m²: Tính 1,5 người.

Trường hợp căn hộ hai (02) phòng ở có diện tích từ 45 m² đến dưới 55 m²: Tính 02 người.

Trường hợp căn hộ hai (02) phòng ở có diện tích từ 55 m² đến dưới 70 m²: Tính 2,5 người.

Trường hợp căn hộ hai (02) phòng ở có diện tích từ 70 m² đến dưới 75 m²: Tính 3,0 người.

(3) Việc xác định dân số đối với căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú được thực hiện như sau: Phần diện tích có chức năng lưu trú trong căn hộ lưu trú, văn phòng kết hợp lưu trú được xác định dân số bằng cách quy đổi theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Quyết định 32/2025/QĐ-UBND.

(4) Trường hợp phương án kiến trúc công trình không thống nhất giữa diện tích sử dụng của căn hộ và cơ cấu phòng ở của căn hộ quy định tại khoản 2 Điều này thì dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp được xác định theo chỉ tiêu diện tích sử dụng của căn hộ tương ứng. 

Lưu ý: Quyết định 32/2025/QĐ-UBND có hiệu lực từ ngày 09/1/2026 

Phương pháp xác định dân số đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn TP HCM (Hình từ Internet)

Việc xác định dân số chung cư có thể ảnh hưởng gì đến người mua nhà đầu tư tại TP HCM?

Phương pháp xác định dân số chung cư tại TP HCM không chỉ là vấn đề kỹ thuật trong quy hoạch, mà tác động trực tiếp đến chất lượng sống, giá trị tài sản và hiệu quả đầu tư của người mua căn hộ.

Theo Quyết định 32/2025/QĐ-UBND, dân số trong một dự án chung cư không được tính linh hoạt mà bị khống chế theo chỉ tiêu diện tích và cơ cấu phòng ở.

Điều này đồng nghĩa với việc mỗi căn hộ chỉ được tính một số lượng người tối đa nhất định, từ đó kéo theo hàng loạt yếu tố khác như: mật độ cư dân, số lượng thang máy, chỗ đậu xe, hạ tầng kỹ thuật và tiện ích nội khu.

Với người mua căn hộ chung cư để ở, quy định mới này giúp hạn chế tình trạng quá tải dân số, nhất là tại các dự án có nhiều căn hộ diện tích nhỏ. Những dự án được tính dân số đúng chuẩn thường có không gian sinh hoạt thoải mái hơn, ít quá tải tiện ích, phù hợp với nhu cầu ở lâu dài của gia đình.

Còn về phía nhà đầu tư, chỉ tiêu dân số ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng khai thác cho thuê. Những dự án bị giới hạn dân số chặt chẽ thường kiểm soát tốt việc sử dụng sai công năng, từ đó giảm rủi ro pháp lý nhưng cũng buộc nhà đầu tư phải chọn sản phẩm phù hợp với chiến lược cho thuê dài hạn thay vì khai thác ngắn ngày tràn lan. 

Thời hạn sử dụng nhà chung cư là bao lâu?

Căn cứ theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023 quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư cụ thể như sau:

(1) Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

- Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

(2) Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

(3) Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2023 hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 Luật Nhà ở 2023.

(4) Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về xây dựng.