Mở rộng phạm vi điều chỉnh khu vực lập quy hoạch phân khu theo Nghị định 34

Nội dung chính

Mở rộng phạm vi điều chỉnh khu vực lập quy hoạch phân khu theo Nghị định 34

Vừa qua Chính phủ đã ban hành Nghị định 34/2026/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 178/2025/NĐ-CP hướng dẫn Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024

Theo đó tại Điều 5 Nghị định 34/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 8 Nghị định 178/2025/NĐ-CP về các trường hợp lập quy hoạch phân khu theo hướng mở rộng phạm vi điều chỉnh, bao quát nhiều loại hình khu vực. Cụ thể:

(1) Khu vực thuộc quy hoạch chung thành phố hoặc quy hoạch chung đô thị mới dự kiến thành lập thành phố; khu vực thuộc quy hoạch chung đô thị còn lại hoặc quy hoạch chung khu kinh tế hoặc quy hoạch chung khu du lịch quốc gia thì lập quy hoạch phân khu khi được xác định trong kế hoạch thực hiện quy hoạch chung theo quy mô diện tích được xác định trên cơ sở cấu trúc không gian tại quy hoạch chung đã được phê duyệt và do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

(2) Khu chức năng theo quy định tại điểm b khoản 5 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn có quy mô diện tích do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định theo yêu cầu quản lý phát triển hoặc xác định có mục tiêu, yêu cầu đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo pháp luật về xây dựng.

(3) Khu vực được xác định trên cơ sở quy hoạch chung hoặc quy hoạch tỉnh (đối với đặc khu thuộc tỉnh, không định hướng là đô thị) để triển khai dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo pháp luật về xây dựng."­­

Mở rộng phạm vi điều chỉnh khu vực lập quy hoạch phân khu theo Nghị định 34 (Hình từ Internet)

Tác động tích cực của quy hoạch đô thị đối với thị trường bất động sản là gì?

(1) Thúc đẩy gia tăng giá trị bất động sản tại các khu vực được quy hoạch

Việc triển khai quy hoạch đô thị, đặc biệt tại những khu vực được xác định là trọng tâm phát triển, thường kéo theo sự cải thiện mạnh mẽ về hạ tầng giao thông, tiện ích công cộng và cảnh quan đô thị. Những yếu tố này trở thành động lực quan trọng làm gia tăng giá trị bất động sản, đồng thời nâng cao sức hút đầu tư đối với khu vực.

Thực tiễn tại TP HCM cho thấy, các dự án metro, đường vành đai và trục giao thông liên vùng đã góp phần làm mặt bằng giá bất động sản tại TP. Thủ Đức và khu vực phía Đông thành phố tăng trưởng đáng kể.

(2) Mở rộng không gian và cơ hội phát triển các dự án bất động sản

Quy hoạch đô thị đóng vai trò định hướng sử dụng đất, tạo điều kiện pháp lý để phát triển các dự án bất động sản tại những khu vực mới. Thông qua việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất gắn với đầu tư hạ tầng, nhiều khu đô thị vệ tinh, khu dân cư tập trung và khu chức năng đã được hình thành, qua đó mở rộng nguồn cung và đa dạng hóa sản phẩm bất động sản trên thị trường.

(3) Góp phần hình thành các khu đô thị phát triển đồng bộ

Một quy hoạch đô thị bài bản giúp bảo đảm sự liên kết chặt chẽ giữa nhà ở, hệ thống giao thông và các công trình hạ tầng xã hội. Việc phát triển đồng bộ này không chỉ nâng cao chất lượng sống cho cư dân mà còn tạo nền tảng cho sự gia tăng giá trị bền vững của các dự án bất động sản.

Nhiều khu đô thị quy mô lớn như Ecopark (Hưng Yên) hay Vinhomes Grand Park (TP HCM) đã cho thấy hiệu quả rõ nét của việc gắn kết quy hoạch đô thị với phát triển bất động sản.

(4) Cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho các nhóm dân cư

Thông qua quy hoạch đô thị, Nhà nước có cơ sở để bố trí quỹ đất và đầu tư hạ tầng phục vụ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình. Điều này không chỉ góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở thực tế của người dân mà còn giúp thị trường bất động sản phát triển cân bằng, hạn chế tình trạng mất cân đối cung - cầu.

Thuyết minh hồ sơ quy hoạch phân khu đô thị được quy định ra sao?

Quy định tại khoản 12 Điều 2 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024:

Theo đó, quy hoạch phân khu có thể hiểu là việc phân chia và xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch và bố trí hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội, nhà ở cho một khu vực, cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung hoặc quy hoạch tỉnh.

Căn cứ khoản 1 Điều 15 Thông tư 16/2025/TT-BXD quy định thuyết minh hồ sơ quy hoạch phân khu đô thị như sau:

Thuyết minh hồ sơ quy hoạch phân khu đô thị được quy định:

- Luận cứ, xác định phạm vi quy hoạch, quy mô diện tích lập quy hoạch; phân tích, đánh giá điều kiện hiện trạng về tự nhiên, dân số, sử dụng đất, kiến trúc cảnh quan, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và môi trường; đánh giá hiện trạng các chương trình, dự án đầu tư phát triển đang được triển khai thực hiện trong phạm vi quy hoạch. Xác định các vấn đề cơ bản cần giải quyết;

- Xác định mục tiêu lập quy hoạch phân khu; nêu các yêu cầu, định hướng chính tại quy hoạch chung đã được phê duyệt và quy định quản lý theo quy hoạch chung đã được ban hành đối với phạm vi quy hoạch;

- Lựa chọn chỉ tiêu sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật áp dụng cho toàn khu vực được lập quy hoạch phân khu; xác định quy mô dân số, đất đai, các nhu cầu về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đối với khu vực được lập quy hoạch phân khu;

- Nêu các nguyên tắc, yêu cầu về tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan; quy định về sử dụng đất đối với từng khu vực chức năng, trục đường chính, không gian mở, điểm nhấn, khu trung tâm, khu bảo tồn (nếu có); xác định vị trí, quy mô, cấu trúc các đơn vị ở; vị trí, quy mô các công trình hạ tầng xã hội cấp đô thị trở lên (nếu có); quy mô diện tích, dân số, chỉ tiêu sử dụng đất đối với từng khu chức năng đô thị theo ô phố (hình thành bởi các đường khu vực đối với bản vẽ tỷ lệ 1/5.000 hoặc đường phân khu vực đối với bản vẽ 1/2.000) trong khu vực lập quy hoạch; vị trí, quy mô công trình ngầm; xác định chỉ giới xây dựng công trình trên các trục đường từ cấp khu vực đối với bản vẽ tỷ lệ 1/5.000 hoặc từ cấp phân khu vực đối với bản vẽ 1/2.000;

- Thiết kế đô thị: Xác định chỉ tiêu khống chế về khoảng lùi, cảnh quan đô thị dọc các trục đường chính, khu trung tâm; các khu vực không gian mở, các công trình điểm nhấn và từng ô phố cho khu vực thiết kế;

- Quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật: Xác định cốt xây dựng đối với từng ô phố; xác định mạng lưới giao thông, mặt cắt, chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng; xác định và cụ thể hóa quy hoạch chung về vị trí, quy mô bến, bãi đỗ xe (trên cao, trên mặt đất và ngầm); tuyến và ga tàu điện ngầm; hào và tuynel kỹ thuật; xác định nhu cầu và nguồn cấp nước; vị trí, quy mô công trình nhà máy, trạm bơm nước; mạng lưới đường ống cấp nước và các thông số kỹ thuật chi tiết; xác định nhu cầu sử dụng và nguồn cung cấp năng lượng; vị trí, quy mô các trạm điện phân phối; mạng lưới đường dây trung thế và hệ thống chiếu sáng đô thị; xác định nhu cầu và mạng lưới thông tin liên lạc; xác định tổng lượng nước thải và rác thải; mạng lưới thoát nước; vị trí, quy mô các công trình xử lý nước thải, chất thải;

- Đề xuất các giải pháp bảo vệ môi trường;

- Luận cứ, xác định danh mục các chương trình, dự án ưu tiên đầu tư tại khu vực lập quy hoạch; đề xuất, kiến nghị các cơ chế huy động và tạo nguồn lực thực hiện. Xác định cụ thể các dự án quan trọng, dự kiến ưu tiên đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước.