Khái niệm các loại hợp đồng xây dựng phân loại theo hình thức giá hợp đồng theo Dự thảo Nghị định 15/4/2026

Nội dung chính

Khái niệm các loại hợp đồng xây dựng phân loại theo hình thức giá hợp đồng theo Dự thảo Nghị định 15/4/2026

Ngày 15/4/2026, Bộ Xây dựng đang trình Bộ Tư pháp thẩm định về Dự thảo Nghị định quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng hướng dẫn Luật Xây dựng 2025 từ 01/7/2026 (gọi tắt là Dự thảo Nghị định).

Trong đó, căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Dự thảo Nghị định về khái niệm các loại hợp đồng xây dựng phân loại theo hình thức giá hợp đồng quy định tại khoản 2 Điều 82 Luật Xây dựng 2025 như sau:

- Hợp đồng trọn gói là loại hợp đồng xây dựng trong đó giá hợp đồng được xác định tại thời điểm giao kết hợp đồng và không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng tương ứng với nội dung, phạm vi công việc, các yêu cầu về kỹ thuật, chất lượng sản phẩm, tiến độ thực hiện và các điều khoản khác đã được các bên thỏa thuận trong hợp đồng, trừ sự kiện bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản, thay đổi phạm vi công việc hoặc các trường hợp khác do các bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.

- Hợp đồng theo đơn giá cố định là hợp đồng xây dựng trong đó đơn giá để thực hiện các công việc thuộc phạm vi của hợp đồng không thay đổi trong quá trình thực hiện hợp đồng (trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 24 Dự thảo Nghị định), bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản hoặc các trường hợp khác do các bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.

Giá hợp đồng tại thời điểm giao kết hợp đồng dựa trên số lượng, khối lượng công việc, đơn giá cố định đã thỏa thuận trong hợp đồng và chi phí dự phòng cho số lượng, khối lượng công việc có thể phát sinh được xác định theo quy định của pháp luật.

- Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh là loại hợp đồng xây dựng trong đó đơn giá, giá hợp đồng có thể được sửa đổi căn cứ vào các thỏa thuận trong hợp đồng đối với toàn bộ nội dung công việc trong hợp đồng.

- Hợp đồng theo thời gian là loại hợp đồng xây dựng có giá hợp đồng được xác định trên cơ sở đơn giá cho đơn vị thời gian, mức lương đã thỏa thuận theo giờ, ngày, tuần hoặc tháng nêu trong hợp đồng và chi phí hợp lý khác theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Hợp đồng theo chi phí cộng phí là hợp đồng xây dựng tại thời điểm giao kết hợp đồng các bên thỏa thuận giá hợp đồng được xác định trên cơ sở chi phí trực tiếp cần thiết để thực hiện các công việc thuộc phạm vi của hợp đồng và mức chi phí quản lý, chi phí chung, lợi nhuận của bên nhận thầu.

- Hợp đồng theo kết quả đầu ra là loại hợp đồng xây dựng tại thời điểm giao kết hợp đồng các bên thỏa thuận giá hợp đồng được xác định trên cơ sở yêu cầu cụ thể về số lượng, chất lượng sản phẩm đầu ra; giá trị thanh toán hợp đồng căn cứ vào kết quả thực hiện hợp đồng được nghiệm thu về chất lượng, số lượng sản phẩm đầu ra và các yếu tố khác (nếu có).

- Hợp đồng theo tỷ lệ phần trăm là hợp đồng xây dựng tại thời điểm giao kết hợp đồng các bên thỏa thuận giá hợp đồng được xác định theo tỷ lệ phần trăm của chi phí hoặc giá trị công việc cần thực hiện.

- Hợp đồng hỗn hợp là hợp đồng xây dựng trong đó giá hợp đồng được xác định trên cơ sở kết hợp các loại giá hợp đồng quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e, g khoản 2 Điều 6 Dự thảo Nghị định cho các phần công việc khác nhau của hợp đồng.

- Hợp đồng xây dựng khác là hợp đồng xây dựng trong đó giá hợp đồng do bên thỏa thuận không thuộc các hình thức giá hợp đồng được nêu tại các điểm a, b, c, d, đ, e, g, h khoản 2 Điều 6 Dự thảo Nghị định.

Khái niệm các loại hợp đồng xây dựng phân loại theo hình thức giá hợp đồng theo Dự thảo Nghị định 15/4/2026 (Hình từ Internet)

Quy định về bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng ra sao?

Căn cứ tại Điều 13 Luật Xây dựng 2025 quy định về bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng như sau:

- Sự kiện bất khả kháng trong hoạt động xây dựng bao gồm:

+ Thiên tai, thảm họa môi trường;

+ Hỏa hoạn, dịch bệnh;

+ Tình trạng khẩn cấp về an ninh quốc gia, trật tự an toàn xã hội và tình trạng khẩn cấp về quốc phòng;

+ Đình công, bãi công, cấm vận, bao vây;

+ Hoạt động về phát hiện cổ vật, khảo cổ;

+ Các trường hợp khác theo quy định của luật có liên quan.

- Hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng bao gồm các trường hợp:

+ Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật;

+ Các điều kiện bất thường về địa chất không lường trước được;

+ Các trường hợp khác theo quy định của luật có liên quan.

- Việc xác định các sự kiện, trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 13 Luật Xây dựng 2025 phải đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật dân sự về sự kiện bất khả kháng và thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Thanh toán, quyết toán và thanh lý hợp đồng xây dựng được quy định ra sao?

Căn cứ theo quy định tại Điều 87 Luật Xây dựng 2025 về thanh toán, quyết toán và thanh lý hợp đồng xây dựng như sau:

- Trong hợp đồng xây dựng phải quy định cụ thể về việc thanh toán, tạm thanh toán, quyết toán và thanh lý hợp đồng xây dựng. Việc quyết toán, thanh lý hợp đồng xây dựng bao gồm cả các trường hợp được đơn phương quyết toán, thanh lý hợp đồng xây dựng.

- Thanh toán hợp đồng xây dựng:

+ Việc thanh toán hợp đồng xây dựng phải phù hợp với loại hợp đồng, giá hợp đồng và các điều kiện trong hợp đồng. Các bên thỏa thuận về phương thức, thời gian, hồ sơ và điều kiện thanh toán hoặc tạm thanh toán;

+ Bên giao thầu phải thanh toán đủ giá trị và đúng thời hạn theo các thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng của từng lần thanh toán cho bên nhận thầu sau khi đã giảm trừ tiền tạm ứng, các khoản tiền giữ lại theo thỏa thuận hợp đồng xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

+ Đồng tiền sử dụng trong thanh toán hợp đồng xây dựng là Đồng Việt Nam; việc sử dụng ngoại tệ để thanh toán phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý ngoại hối.

- Bên nhận thầu có trách nhiệm quyết toán hợp đồng xây dựng với bên giao thầu phù hợp với loại hợp đồng, giá hợp đồng và trong thời hạn quyết toán hợp đồng xây dựng theo thỏa thuận của các bên. Nội dung, hồ sơ quyết toán hợp đồng xây dựng phải phù hợp với thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng.

- Thủ tục, thời hạn và hình thức thanh lý hợp đồng xây dựng khi chấm dứt hợp đồng xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều 85 Luật Xây dựng 2025 do các bên thỏa thuận.

- Trường hợp một bên không tiến hành quyết toán, thanh lý hợp đồng xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng, thì bên còn lại có quyền tự quyết toán, thanh lý hợp đồng xây dựng.

Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2026, trừ trường hợp quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 43, Điều 71 và các khoản 3, 4, 5 Điều 95 Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2026.