Kê biên nhà ở bị khóa theo Nghị định 296 2025 NĐ CP được thực hiện như thế nào?

Nội dung chính

Kê biên nhà ở bị khóa theo Nghị định 296 2025 NĐ CP được thực hiện như thế nào?

Ngày 16/11/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 296/2025/NĐ-CP quy định về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính.

Nghị định 296/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/01/2026.

Căn cứ theo khoản 4 Điều 29 Nghị định 296/2025/NĐ-CP quy định về kê biên nhà ở cụ thể như sau:

Điều 29. Kê biên nhà ở

1. Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của tổ chức, cá nhân bị áp dụng biện pháp cưỡng chế và gia đình chỉ được thực hiện nếu nhà ở đó không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 21 Nghị định này và sau khi xác định tổ chức, cá nhân đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành quyết định cưỡng chế, trừ trường hợp người bị áp dụng biện pháp cưỡng chế đồng ý kê biên nhà ở để thi hành quyết định cưỡng chế.

2. Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì người chủ trì việc kê biên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người bị cưỡng chế, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.

[...]

Trường hợp tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn thì người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư theo quy định của Bộ luật Dân sự.

4. Việc kê biên nhà ở bị khóa được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 20 Nghị định này.

Do đó, căn cứ theo khoản 3 Điều 20 Nghị định 296/2025/NĐ-CP quy định việc kê biên nhà ở bị khóa được thực hiện như sau:

- Khi kê biên đồ vật đang bị khóa hoặc đóng gói thì người tổ chức thi hành quyết định cưỡng chế yêu cầu cá nhân, tổ chức bị áp dụng biện pháp cưỡng chế, người đang sử dụng, quản lý đồ vật mở khóa, mở gói;

+ Nếu họ không mở hoặc cố tình vắng mặt thì người tổ chức thi hành quyết định cưỡng chế tự mình hoặc có thể thuê cá nhân, tổ chức khác mở khóa, phá khóa hoặc mở gói, trong trường hợp này phải có đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc người chứng kiến.

+ Cá nhân, tổ chức bị áp dụng biện pháp cưỡng chế phải chịu thiệt hại do việc mở khóa, phá khóa, mở gói.

- Trường hợp cần thiết, sau khi mở khóa, phá khóa, mở gói, người tổ chức thi hành quyết định cưỡng chế niêm phong đồ vật bị kê biên.

- Việc mở khóa, phá khóa, mở gói hoặc niêm phong phải lập biên bản, có chữ ký của người tổ chức thi hành quyết định cưỡng chế, cá nhân hoặc đại diện tổ chức bị áp dụng biện pháp cưỡng chế và những người liên quan;

+ Trường hợp cá nhân, tổ chức bị áp dụng biện pháp cưỡng chế không ký biên bản thì phải có chữ ký của người chứng kiến.

Kê biên nhà ở bị khóa theo Nghị định 296 2025 NĐ CP được thực hiện như thế nào? (Hình từ Internet)

Nhà ở đang bị kê biên để thi hành án có được thực hiện tặng cho không?

Căn cứ theo điểm d khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch cụ thể như sau:

Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy, nhà ở đang bị kê biên để thi hành án không được thực hiện tặng cho vì không đáp ứng đủ điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch theo quy định.

Việc tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung được quy định như thế nào?

Căn cứ tại khoản 1 Điều 177 Luật Nhà ở 2023, quy định về tặng cho nhà ở như sau:

Điều 177. Tặng cho nhà ở

1. Việc tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung được quy định như sau:

a) Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất;

b) Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần chỉ được tặng cho phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.

2. Việc tặng cho nhà ở đang cho thuê được quy định như sau:

a) Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước ít nhất 30 ngày về việc tặng cho nhà ở;

b) Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở đã ký với bên tặng cho, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Việc tặng cho nhà ở trong trường hợp khác thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, việc tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung được quy định như sau:

- Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất;

- Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần chỉ được tặng cho phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình.

Trên đây là toàn bộ nội dung về "Kê biên nhà ở bị khóa theo Nghị định 296 2025 NĐ CP được thực hiện như thế nào?"