Hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở xã hội có giá trị pháp lý không?

Nội dung chính

Hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở xã hội có giá trị pháp lý không?

Hiện nay, không có quy định pháp luật cụ thể quy định khái niệm hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, có thể hiểu hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở xã hội là một giao dịch dân sự theo Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Điều 89. Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

1. Việc bán nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:

...

d) Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm đ khoản này;

đ) Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế;

e) Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.

Theo đó, điều kiện để trong thời hạn 05 năm bên mua nhà ở xã hội từ ngày thanh toán đủ tiền nhà không được bán lại trừ trường hợp bán lại cho chủ đầu tư dự án hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội.

Nếu đối tượng bán lại không thuộc chủ đầu tư hoặc đối tượng được mua nhà ở xã hội theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023 thì sau 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền nhà mới được bán lại cho bên khác có nhu cầu.

Do đó, hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở xã hội cần phải đáp ứng được điều kiện về thời hạn hoặc đối tượng nêu trên và được công chứng, chứng thực theo quy định.

Hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở xã hội không phải là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

=>> Dẫn đến những rủi ro có thể mắc phải khi thực hiện hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở xã hội như sau:

(1) Hợp đồng bị vô hiệu:

- Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu nếu vi phạm quy định của Luật Nhà ở 2023 (như bên hứa mua không đủ điều kiện hoặc thời hạn trong 5 năm đầu), thiếu công chứng/chứng thực theo yêu cầu, hoặc có điều khoản trái pháp luật (Điều 123, 129 Bộ luật Dân sự 2015).

(2) Giao kết khi không đủ điều kiện:

- Nhà ở xã hội có thể chưa được cấp sổ hồng, chưa đủ 5 năm để mua bán hợp pháp hoặc đang có tranh chấp pháp lý với chủ đầu tư, ngân hàng, hoặc bên thứ ba, khiến hợp đồng không thể thực hiện.

(3) Có hành vi gian lận hoặc lách luật:

- Một số hợp đồng trá hình dưới dạng “hợp đồng ủy quyền” hoặc “hợp đồng vay vốn” để lách quy định mua bán nhà ở xã hội, nhưng dễ bị cơ quan chức năng hủy bỏ.

- Ngoài ra, bên hứa bán có thể lừa đảo, cung cấp thông tin sai về tình trạng nhà, dẫn đến mất tiền.

(4) Rủi ro tài chính:

- Bên hứa mua có thể mất tiền đặt cọc nếu hợp đồng bị vô hiệu hoặc không thực hiện được.

- Giá nhà ở xã hội có thể biến động theo cơ chế thị trường trong thời gian chờ hợp đồng mua bán chính thức.

- Vi phạm hợp đồng (như không thanh toán đúng hạn) có thể dẫn đến phạt tiền.

(5) Rủi ro từ chủ đầu tư hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

- Nếu nhà ở xã hội đang xây dựng, hợp đồng hứa mua hứa bán cần sự đồng ý của chủ đầu tư nếu không, hợp đồng có thể không thực hiện được.

- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể từ chối nếu bên hứa mua không đáp ứng điều kiện (như điều kiện về nhà ở hoặc thu nhập vượt mức quy định).

(6) Tranh chấp hợp đồng:

- Hợp đồng thiếu điều khoản rõ ràng về thời hạn, trách nhiệm, hoặc cách giải quyết khi vi phạm dễ dẫn đến tranh chấp.

- Một bên có thể thay đổi ý định (không mua hoặc không bán), gây kiện tụng kéo dài và thiệt hại.

Như vậy, hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở xã hội vẫn có giá trị pháp lý nếu không vi phạm những quy định về điều kiện mua bán nhà ở xã hội và đáp ứng đủ điều kiện, hình thức giao dịch dân sự theo quy định.

Hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở xã hội có giá trị pháp lý không? (Hình từ Internet)

Hợp đồng nhà ở xã hội phải bao gồm những nội dung nào?

Căn cứ theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định về hợp đồng nhà ở xã hội do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm đầy đủ nội dung sau đây:

- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên.

- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì.

- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp cho thuê nhà ở;.

- Thời gian giao nhận nhà ở; thời hạn cho cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn.

- Quyền và nghĩa vụ của các bên.

- Cam kết của các bên.

- Thỏa thuận khác

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng.

- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội là gì?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 79 Luật Nhà ở 2023 quy định chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội được thực hiện dựa theo những nguyên tắc sau:

- Việc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

+ Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở;

+ Có sự kết hợp giữa Nhà nước, doanh nghiệp, cộng đồng dân cư, dòng họ và đối tượng được hỗ trợ trong việc thực hiện chính sách;

+ Bảo đảm công khai, minh bạch, có sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cộng đồng dân cư và Mặt trận Tổ quốc Việt Nam;

+ Bảo đảm đúng đối tượng, đủ điều kiện theo quy định Luật Nhà ở 2023;

+ Trường hợp một đối tượng được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ khác nhau thì được hưởng một chính sách hỗ trợ mức cao nhất; trường hợp các đối tượng có cùng tiêu chuẩn và điều kiện thì thực hiện hỗ trợ theo thứ tự ưu tiên trước đối với: người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật, người được bố trí tái định cư theo hình thức mua, thuê mua nhà ở xã hội, nữ giới;

+ Trường hợp hộ gia đình có nhiều đối tượng được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ thì chỉ áp dụng một chính sách hỗ trợ cho cả hộ gia đình.