Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản có phải là hợp đồng kinh doanh bất động sản không?
Nội dung chính
Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản có phải là hợp đồng kinh doanh bất động sản không?
Căn cứ theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về khái niệm chuyển nhượng dự án bất động sản:
Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
…
7. Chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư và quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án, phần dự án bất động sản chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng.
Theo đó, chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cùng các quyền, nghĩa vụ và lợi ích liên quan cho bên nhận chuyển. Và hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản
- Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:
Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:
a) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;
b) Hợp đồng thuê nhà ở;
c) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
d) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
đ) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
e) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
g) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
h) Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
i) Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản;
k) Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản;
l) Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ và một phần dự án bất động sản là hợp đồng kinh doanh bất động sản. Vậy nên, hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản là hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản có phải là hợp đồng kinh doanh bất động sản không? (Hình từ Internet)
Để thực hiện chuyển nhượng thì dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện gì?
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản như sau:
- Phê duyệt và công nhận đầu tư:
+ Dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư.
+ Nếu cần thủ tục công nhận chủ đầu tư, dự án phải có quyết định công nhận hoặc lựa chọn chủ đầu tư.
- Quy hoạch chi tiết: Dự án phải có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định về xây dựng và quy hoạch đô thị.
- Bồi thường và xây dựng hạ tầng:
+ Việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư đã hoàn tất.
+ Với dự án đầu tư xây dựng hạ tầng, phải xây xong các công trình hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiến độ và quy hoạch đã được phê duyệt (đối với chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản)
- Tình trạng pháp lý đất đai:
Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;.
- Tình trạng dự án:
+ Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động, hoặc bị thu hồi đất.
+ Nếu bị xử phạt vi phạm hành chính, chủ đầu tư phải chấp hành xong các quyết định xử phạt.
- Giải chấp tài sản: Nếu dự án đang thế chấp, cần thực hiện giải chấp trước khi chuyển nhượng.
- Thời hạn thực hiện: Dự án vẫn trong thời hạn được phép thực hiện.
- Đối với riêng chuyển nhượng một phần dự án: Phần dự án chuyển nhượng phải có mục đích sử dụng và các hạng mục công trình độc lập, không ảnh hưởng đến phần còn lại.
Nội dung về bảo hành có bắt buộc có trong hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản không?
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về các nội dung có trong hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản như sau:
Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
…
3. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:
a) Tên, địa chỉ của các bên;
b) Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;
c) Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;
d) Giá chuyển nhượng;
đ) Phương thức và thời hạn thanh toán;
e) Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo;
g) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
h) Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;
i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
k) Phạt vi phạm hợp đồng;
l) Các trường hợp chấm dứt hợp đồng và biện pháp xử lý;
m) Phương thức giải quyết tranh chấp;
n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Theo đó, các nội dung chính bắt buộc phải có trong hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản (bao gồm cả hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ và một phần dự án bất động sản) không có nội dung về bảo hành. Vì vậy nên nội dung về bảo hành không bắt buộc phải có trong nội dung hợp đồng.