Điều kiện để lô đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư được chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng là gì?

Nội dung chính

Điều kiện để lô đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư được chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng là gì?

Căn cứ khoản 3 Điều 10 Nghị định 178/2025/NĐ-CP được sửa đổi bởi Điều 7 Nghị định 34/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 22/01/2026 quy định về điều kiện để lô đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư được chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng như sau:

Điều 10. Quy hoạch tổng mặt bằng

[...]

3. Lô đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng đáp ứng đồng thời các điều kiện sau thì thực hiện việc lập, chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng:

a) Có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 02 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư; hoặc có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 10 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà máy, xí nghiệp, cơ sở sản xuất công nghiệp, cơ sở giáo dục đào tạo, công trình hạ tầng kỹ thuật không theo tuyến được xác định theo quy hoạch chung hoặc quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật hoặc quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được phê duyệt; hoặc có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 05 ha đối với các trường hợp còn lại;

b) Trong khu vực đã có quy hoạch phân khu được phê duyệt hoặc trong khu vực đã có quy hoạch chung được phê duyệt đối với trường hợp không quy định lập quy hoạch phân khu;

c) Do một chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng hoặc do cơ quan nhà nước được giao thực hiện lập quy hoạch tổng mặt bằng.

[...]

Như vậy, điều kiện để lô đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư được chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng gồm:

- Có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 02 ha đối với dự án đầu tư xây dựng;

- Trong khu vực đã có quy hoạch phân khu được phê duyệt hoặc trong khu vực đã có quy hoạch chung được phê duyệt đối với trường hợp không quy định lập quy hoạch phân khu;

- Do một chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng hoặc do cơ quan nhà nước được giao thực hiện lập quy hoạch tổng mặt bằng.

Điều kiện để lô đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư được chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng là gì? (Hình từ Internet)

Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải tuân thủ quy định gì?

Căn cứ khoản 4 Điều 35 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Điều 35. Chủ đầu tư và điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở

[...]

4. Căn cứ từng loại hình dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải tuân thủ quy định tại các khoản 1, 2, 3 Điều này và quy định khác có liên quan của Luật này.

Theo đó, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải tuân thủ quy định cụ thể:

(1) Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm:

- Doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, bao gồm cả tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam và có chức năng kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) và đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 35 Luật Nhà ở 2023;

- Tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn quy định tại khoản 5 Điều 112, khoản 1 Điều 113 Luật Nhà ở 2023 và đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 35 Luật Nhà ở 2023.

(2) Đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 Luật Nhà ở 2023 thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Có vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản để thực hiện đối với từng dự án đầu tư xây dựng nhà ở;

- Có quyền sử dụng đất để thực hiện đối với từng loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định Luật Nhà ở 2023 hoặc được giao đất, cho thuê đất theo quy định Luật Đất đai 2024;

- Có năng lực, kinh nghiệm để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

(3) Đối với trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều 35 Luật Nhà ở 2023 thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổ chức được người quyết định đầu tư giao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Bên cạnh đó, còn phải tuân thủ những quy định có liên quan theo quy định pháp luật.

Thị trường mua bán căn hộ chung cư năm 2026 đang thay đổi thế nào?

Năm 2026, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là tâm điểm của thị trường nhà ở tại các đô thị và khu vực vệ tinh. Tuy nhiên, khác với giai đoạn trước, người mua hiện nay không còn chạy theo số lượng dự án hay mức giá quảng cáo, mà tập trung nhiều hơn vào chất lượng quy hoạch và năng lực của chủ đầu tư. Một dự án nhà chung cư chỉ thực sự hấp dẫn khi lô đất triển khai có quy mô phù hợp, nằm trong khu vực đã có quy hoạch rõ ràng và do một chủ đầu tư đủ năng lực thực hiện xuyên suốt.

Điều này khiến thị trường căn hộ dịch chuyển theo hướng “lọc dự án”. Các dự án được phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng bài bản và do doanh nghiệp có kinh nghiệm phát triển nhà ở triển khai sẽ dễ thu hút người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn. Ngược lại, những dự án thiếu minh bạch về đất đai, pháp lý hoặc chủ đầu tư yếu năng lực đang dần bị thị trường loại bỏ.

Xu hướng nổi bật của thị trường nhà chung cư năm 2026 gồm:

- Người mua quan tâm nhiều hơn đến pháp lý dự án và hồ sơ quy hoạch

- Ưu tiên chủ đầu tư có năng lực tài chính, kinh nghiệm triển khai dự án nhà ở

- Chọn căn hộ ở các dự án quy mô vừa, dễ quản lý, dễ khai thác sử dụng lâu dài

Trong bối cảnh đó, việc tra cứu thông tin dự án và căn hộ rao bán trở nên rất quan trọng. Thư Viện Nhà Đất là trang rao vặt nhà đất giúp người mua tiếp cận các tin căn hộ chung cư đã được phân loại theo khu vực, loại hình, nhu cầu ở hay đầu tư, kèm thông tin pháp lý cơ bản.

Để hỗ trợ người mua tiếp cận nguồn nhà ở có thông tin rõ ràng,Thư Viện Nhà Đất là nền tảng tra cứu bất động sản tập trung vào nhóm nhà ở – nhà phố – nhà riêng lẻ, hỗ trợ:

- Tra cứu bảng giá đất và dữ liệu pháp lý nhà đất;

- Xem tin rao mua bán – cho thuê nhà đất theo phường/xã, mức giá, diện tích;

- Tính lãi vay, ước tính trả góp khi mua nhà ở, căn hộ;

- Kết nối trực tiếp người mua – người bán – người cho thuê.