Chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm phải nộp 4 khoản thuế, phí nào?

Nội dung chính

Chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm phải nộp 4 khoản thuế, phí nào?

Từ ngày 01/8/2024, người mua chỉ được phép chuyển nhượng nhà ở xã hội khi đáp ứng đủ 2 điều kiện sau:

- Đã mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội đủ 05 năm tính từ thời điểm thanh toán hết tiền mua hoặc thuê mua.

- Căn nhà đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Như vậy, khi thực hiện chuyển nhượng sau 05 năm, bên bán cần nộp 04 loại thuế và lệ phí bắt buộc bao gồm:

(1) Tiền sử dụng đất

Căn cứ theo điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, sau 05 năm kể từ ngày người mua đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở xã hội và đã được cấp Giấy chứng nhận, bên bán được phép chuyển nhượng theo cơ chế thị trường. Trong trường hợp này, người bán không phải nộp tiền sử dụng đất, chỉ cần nộp thuế thu nhập theo quy định, trừ trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ.

Đối với nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ, theo Điều 42 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, người bán vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân và 50% tiền sử dụng đất.

Cụ thể như sau:

- Nhà ở xã hội không phải nhà ở riêng lẻ: Không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ: Phải nộp 50% tiền sử dụng đất; thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính là khi nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị công nhận quyền sử dụng đất.

(2) Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ theo Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP và Điều 29 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, thuế TNCN đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản là 2% giá chuyển nhượng trừ trường hợp được miễn.

Như vậy, mức thuế thu nhập cá nhân mà người bán nhà ở xã hội phải nộp được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng nhà ở xã hội x Thuế suất 2%

(3) Lệ phí trước bạ

Căn cứ theo Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà ở xã hội là 0,5% giá trị chuyển nhượng.

(4) Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà ở xã hội

Căn cứ theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC dựa trên giá trị nhà ở xã hội, cụ thể như sau:

Lưu ý: Những khoản phí và lệ phí này do HĐND cấp tỉnh quy định (theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC) nên mỗi tỉnh, thành có thể có mức thu khác nhau.

Chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm phải nộp 4 khoản thuế, phí nào? (Hình từ Internet)

Thủ tục chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm mới nhất

Căn cứ theo Điều 40 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định thủ tục chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm cụ thể như sau:

Điều 40. Trình tự, thủ tục bán lại nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm

Trình tự, thủ tục bán lại nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 của Luật Nhà ở thực hiện theo quy định sau:

1. Bên bán đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

2. Việc bán lại thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai.

Như vậy, sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận;

- Bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.

Thủ tục chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm mới nhất như sau:

(1) Bên bán đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

(2) Việc bán lại thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai.

Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở xã hội phải bao gồm những nội dung nào?

Căn cứ theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định về hợp đồng nhà ở xã hội do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm đầy đủ nội dung sau đây:

- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên.

- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì.

- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp cho thuê nhà ở;.

- Thời gian giao nhận nhà ở; thời hạn cho cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn.

- Quyền và nghĩa vụ của các bên.

- Cam kết của các bên.

- Thỏa thuận khác

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng.

- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.