Chủ sở hữu nhà ở có quyền định đoạt tài sản này bằng những hình thức nào?

Nội dung chính

Chủ sở hữu nhà ở có quyền định đoạt tài sản này bằng những hình thức nào?

Căn cứ Điều 192 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 192. Quyền định đoạt

Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản.

Và căn cứ Điều 193 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 193. Điều kiện thực hiện quyền định đoạt

Việc định đoạt tài sản phải do người có năng lực hành vi dân sự thực hiện không trái quy định của pháp luật.

Trường hợp pháp luật có quy định trình tự, thủ tục định đoạt tài sản thì phải tuân theo trình tự, thủ tục đó.

Đồng thời, căn cứ Điều 194 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 194. Quyền định đoạt của chủ sở hữu

Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản.

Như vậy, chủ sở hữu nhà ở có quyền định đoạt tài sản thông qua các hình thức như bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác theo quy định của pháp luật.

Việc định đoạt này phải do người có năng lực hành vi dân sự thực hiện, không trái quy định pháp luật và tuân thủ trình tự, thủ tục trong trường hợp pháp luật có quy định.

Chủ sở hữu nhà ở có quyền định đoạt tài sản này bằng những hình thức nào? (Hình từ Internet)

Tài sản chung là nhà ở thì định đoạt thế nào?

Căn cứ Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 218. Định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.

[...]

Theo đó:

(1) Đối với nhà ở là tài sản chung hợp nhất

Được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

(2) Đối với nhà ở là tài sản chung theo phần

Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là nhà ở, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

(3) Lưu ý:

Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với nhà ở từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.

Lưu ý gì khi định đoạt nhà ở trong các giao dịch mua bán nhà ở?

Trong thực tiễn mua bán nhà ở trên toàn quốc, quyền định đoạt nhà ở là nội dung cốt lõi quyết định tính hợp pháp và hiệu lực của giao dịch. Nhà ở là tài sản có giá trị lớn, do đó việc định đoạt không chỉ đơn thuần là sự thỏa thuận giữa các bên mà còn phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về chủ thể, hình thức và trình tự theo quy định của pháp luật dân sự.

Trước hết, chỉ chủ sở hữu hợp pháp hoặc người được ủy quyền hợp lệ mới có quyền thực hiện việc bán, tặng cho, trao đổi hay để thừa kế nhà ở. Trong trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung, việc định đoạt còn phụ thuộc vào hình thức sở hữu chung là hợp nhất hay theo phần. Nếu không tuân thủ đúng cơ chế định đoạt tài sản chung, giao dịch có nguy cơ bị vô hiệu hoặc phát sinh tranh chấp giữa các đồng chủ sở hữu.

Bên cạnh đó, năng lực hành vi dân sự của người thực hiện việc định đoạt cũng là yếu tố bắt buộc phải xem xét. Mọi hành vi định đoạt đều phải do người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự thực hiện và không được trái với các quy định hạn chế của pháp luật chuyên ngành. Đối với bất động sản, nhiều trường hợp còn phải tuân thủ nghiêm ngặt về hình thức văn bản, công chứng, chứng thực và đăng ký theo quy định.

>>> Xem thêm tin rao về Bán Nhà biệt thự, liền kề - Tin mới cập nhật